每日經濟新聞 2022-10-12 21:31:39
每經記者 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤 孫志成
原本打算打造成“亞洲最大純地下商業項目”,后因開發商資金鏈斷裂,導致項目爛尾多年,一直開發無果。
近日,位于青島市北CBD核心地帶的青島中央廣場項目迎來了最新進展。10月11日,《每日經濟新聞》記者從阿里法拍獲悉,該項目將于11月10日正式開拍, 起拍價6.37億元 。
來源:阿里法拍
青島中央廣場項目權屬人為青島華筑置地有限公司(下稱華筑置地),從拍賣資料來看,目前項目尚未完工,內部多處房源仍處于毛坯狀態,項目上堆有部分建筑材料,與周邊較為成熟的商業配套形成鮮明對比。
10月11日下午,IPG中國首席經濟學家柏文喜通過微信向《每日經濟新聞》記者表示,純地下商業項目對區位和開發商的運營能力考驗較為嚴格,目前在國內打造較為成功的案例有濟南泉城銀座百貨泉城廣場項目、西安世紀金花鐘樓店項目等。
對于青島中央廣場,柏文喜表示,純地下商業模式一定程度上會制約項目發展,但是其位置別具優勢,可能會成為接盤方看重的要素?!巴耆梢酝ㄟ^引進有強大運營能力和號召力的商業品牌企業來盤活。”
曾號稱“亞洲最大純地下商業項目”
曾經有多風光,如今就有多落寞,曾經號稱打造“亞洲最大純地下商業項目”的中央廣場,怎么就走到了被拍賣的地步?
公開資料顯示,2011年,華筑置地拿下該地塊使用權,并于2012年開工建設,此后經歷多次變更施工方案、施工單位等,中間數次停工、復工, 至2019年1月全面停工 。
從區位來看, 青島中央廣場項目位于青島CBD正中 ,地處連云港路與敦化路交叉口,用地面積93850平方米,臨近青島萬達廣場,屬于青島城市中心地段。
項目所屬區位圖 來源:中央廣場項目評估報告
有青島市民表示,自己每天上班都會路過該項目,當初項目起點與規劃水準都不低,曾與歐亞中心和青房財富中心被稱為 青島的“CBD商業航母” ,后來項目停工了,一直處于“大坑”狀態。
項目現狀 來源:阿里法拍
按照規劃,青島中央廣場原定將項目分成三個區域打造,其中負一層商業面積55250平方米,負二層商業面積62220平方米,負三層停車面積39400平方米。項目建成后地下負一層、負二層主要功能為商業、餐飲、休閑娛樂等,負三層主要為車庫。
從評估報告來看,青島中央廣場以成本法計算的總價值為9.10億元,此次起拍價為6.37億元, 相當于折價30%開拍 ,屆時是否有金主接盤仍未可知。不過在業內看來,項目所處的核心區位優勢是最大看點,若有具備運營優勢以及號召力的企業來盤活,仍值得期待。
不過從青島的地下商場運營情況來看,似乎并不太樂觀。在中央廣場項目評估報告中的“估價對象市場狀況分析”一欄中提到:“市北區遼寧路中房防文化城(地下)中心營業狀況不容樂觀, 約有三分之一商鋪正常營業,三分之一商鋪上鎖歇業,另有三分之一商鋪空置 ?!?/span>
青島地下商鋪市場狀況分析 來源:中央廣場項目評估報告
記者注意到,青島中央廣場項目周邊有諸多大型房地產項目,目前已經建成的包括卓越大融城、諾德廣場、萬達廣場、青島國際航運中心,青房財富中心、西王大廈等。
據房天下數據,截至2022年7月,青島中央商務區商圈在寫字樓出租商圈熱度榜中位居第5名,寫字樓出售價格27207元/平方米。該商圈共有寫字樓樓盤28個,熱度較高的樓盤包含卓越世紀中心、西王大廈、卓越大廈、諾德廣場、青島國際航運中心、半島新天地、中鐵·青島廣場、宇恒大廈、青房財富中心寫字樓,租金在59.7元/平方米每月-78.58元/平方米每月不等。
公告未提及已購房者權益
事實上,在此次拍賣以前,就曾有多家媒體道青島中央廣場項目因久未交房且未退款而被投訴,多位業主與華筑置地涉及法律糾紛。
啟信寶數據顯示,青島華筑置地的大股東為青島嘉德新業房地產開發有限公司,持股比例為93%,華筑置地目前已成為多起案件的被執行人,涉及金額在數千萬到數億元不等。
據青島生活服務新聞網站信網報道,此前購買了中央廣場項目的業主,在購房合同上蓋章的主要有兩家公司,一家是青島華筑置地有限公司,另一家是青島海牛中央廣場商業管理有限公司。后者大股東為于仲潤,持股96%,該公司同樣涉及多起司法案件,已經被列為失信被執行人。
對于購買了該項目的業主來說,被法拍后是否能夠迎來轉機?10月11日下午,北京金訴律師事務所主任王玉臣通過微信告訴《每日經濟新聞》記者,這取決于被拍賣的項目是否包括了業主購買的房屋。
王玉臣提到,“在部分被拍賣的爛尾樓項目里,時常會出現類似情況,即債權人申請執行開發商名下的在建工程或土地使用權,而不少房子其實已經賣給了購房人。此時,如果對在建工程進行拍賣,勢必會影響到購房人的利益。這時,如果購房人不及時申請執行異議或執行異議之訴,則在建工程可能就被拍賣到‘新金主’名下,成為對方名下資產,購房人就失去了對房屋的期待權,只能解除和開發商的合同,要求返還房款,賠償損失。而爛尾樓項目的開發商往往可能名下已經沒有資產,購房人就會面臨錢房兩空的風險?!?/span>
王玉臣建議,如果有購房者購買了類似被法拍的項目,務必注意立即提起相關執行異議。“必要的時候,甚至還要提起相關執行異議之訴,盡量中止拍賣流程,避免在建工程被拍賣。而競拍人也需要注意拍賣時房屋的具體銷售情況,避免拍賣取得后還有更多麻煩和糾紛?!?/span>
華商律師事務所律師周爭鋒則表示,對于購買一手商品房后開發商被查封拍賣的情形,原先的權益不會因為拍賣而過渡到后續買入者身上?!霸慨a依附的權益,要想讓后來的買受人繼續承擔責任,必須有法律的明確規定或者說合同的事前約定?!?/span>
“本次拍賣公告并沒有說原來的買受人繼續享有權利?!敝軤庝h提到,之前買了房子的業主,可以依據該條款提出執行異議,排除執行解除查封。如達不到法定阻卻執行的條件,則只能追究開發商的違約責任,而不能強迫后面的競買人繼續和自己履行前述買賣合同。
記者|陳榮浩?編輯|陳夢妤?孫志成?杜恒峰
校對|盧祥勇
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