最近上市6只公募REITs，5只頂格30%漲停 這種產品被機構哄搶，公眾卻很少知道！

2022年的權益市場有點難。新股破發、核心資產遭拋售、新基金發行遇冷；權益類基金更是出現大面積（年內）虧損。在這樣的狀況下，有一類公募產品REITs卻異?；鸨W下認購頻頻破百倍、公眾配售屢創新低！ 由于兼具打新及二級市場交易屬性，在2022年新股不敗神話破滅背景下，REITs儼然成了無風險打新的代名詞，整體的平均溢價率仍接近30%；二級市場交易方面，當前已上市20只REITs產品，2022年更是遠遠跑贏同期的寬基指數。 更為火爆的是，最近接連上市的6只REITs都是漲停板開盤，最終5只奔向頂格的“30cm”漲停，還有1只漲幅也是逼近上限。 公募REITs，一個還未被大眾熟知的良好收益率產品，后續擴容還在路上，產品申購、打新、上市交易，無不充滿吸引；如果您錯過了2021年的固收+、2022年的可轉債，當前不能再錯過它！ 投資者如何認購公募REITs呢？目前可以在基金公司官網、第三方平臺上購買。還可以通過交易股票的證券賬戶在券商APP上買賣。 數據來源：記者整理視覺中國圖楊靖制圖 網下認購倍數常常破百 在10月14日的陽線之前，近期（滬指）3000點關口的A股市場，是誰在上演漲停秀？上周（10月10日至14日），公募REITs有3只新品上市。10月10日，華夏合肥高新產園REIT上市，首日漲幅奔向30%的頂格，收于2.847元。10月13日，國泰君安臨港創新產業園REIT上市，同樣再現30%漲幅，當日收于5.356元。10月14日，國泰君安東久新經濟REIT上市，開盤瞬間沖向30%漲跌幅，最終全天上漲27.15%，收于3.859元。 回到8月31日，你會發現最近接連上市的6只公募REIT，上市首日漲幅中，5只都是瞬間站上30%的頂格漲幅，還有1只是接近30%。 8月，公募REITs明顯進入擴容階段。 自8月16日中金廈門安居等3只REITs齊發以來，已有6只產品完成募集，3只產品完成上市。公募REITs的數量短期達到20只。隨著華泰資金江蘇交控高速公路和中金安徽交控高速公路2只REIT新品獲得通過、華夏和達高科產業園REITs正處于審核中，公募REITs的隊伍或將增至24只。 與二級市場上的火爆表現相同的是，一級市場上，REITs網下認購倍數也開始頻頻破百倍，且變為常態。 7月7日，鵬華基金發布公告稱，截至2022年7月6日，《發售公告》中披露80家網下投資者管理的275個有效報價配售對象已按要求進行了網下認購并全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數量為135.65億份，而其網下投資者發售的基金份額數量為1.26億份。該基金的網下認購達到了107.66倍。 REITs破百倍的序幕由此拉開。隨后，中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT網下認購倍數則分別為108倍、113倍。當市場還在為紅土深圳安居REIT創下133倍的網下認購倍數的紀錄感嘆時，轉瞬間，9月14日正式發售的華夏合肥高新REIT，91家網下投資者管理的285個配售對象的詢價報價信息顯示，全部配售對象擬認購數量總和為269.07億份，為初始網下發售份額數量的156.89倍，刷新已有公募REITs網下詢價紀錄。最近發布的公告顯示，國君臨港和國君東久2只REITs的網下認購也同樣破百倍。至此，已有7只公募REITs網下認購破百倍。 單只REIT的吸金能力也不容小覷。國君東久REIT募集份額為5億份，認購總金額超855億元。國君臨港REIT首發，其戰略投資者、網下投資者和公眾投資者比例配售前認購總金額超727億元。而創造網下認購新低紀錄的華夏合肥高新REIT，在戰略投資者、網下投資者和公眾投資者比例配售前認購總金額突破千億大關，高達1294億元。其中，公眾發售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公眾配售比例新紀錄。 而值得注意的是，2021年5月，首批9只公募REITs發行，首日便獲得超額認購，平均網下認購倍數僅在8倍左右。 REITs究竟是什么產品？ 新股棄購率不斷走高，與其形成鮮明對比的是REITs在一級市場上持續火熱，成為打新資金追逐的目標。 眾所周知，公募REITs投資于成熟運營的基礎設施資產，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，并不是傳統公募基金買賣股票、債券等品種。公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。 申萬宏源金融工程團隊宋施怡曾研究發現，根據Bloomberg提供的數據，截至2022年9月7日，全球市場上已上市的REITs產品超過900只，分布于45個國家和地區。其中美國REITs產品共237只，總市值合計超過1.42萬億美元。歐洲與亞洲分別有REITs產品258只與235只。 華夏基金認為，美國是目前REITs最大的市場，以美國市場為例，從交易結構來看，美國主要采用“公司型”架構，由SPV直接持有并運營不動產及基礎設施。而國內公募REITs采用“公募基金+ABS”的模式，屬于“契約型”架構，是基于現行法律法規框架下的重大創新設計。從底層資產行業看，美國REITs不僅投資于基建、工業、倉儲等基礎設施項目，也投資于住宅、辦公和零售物業等地產項目。而國內公募REITs專注高速公路、產業園區、倉儲物流、污水處理、保障性住房等基礎設施領域，同時也明確了酒店、商場、寫字樓等地產項目不在試點范圍之內。 縱觀國內目前已發行的REITs項目，華夏基金表示，其主要聚焦重點區域、重點行業及優質項目。要求試點項目權屬清晰、具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續經營能力、較好的增長潛力。 此外，日前，華安張江光大、博時蛇口產園、中金普洛斯、紅土鹽田港和富國首創水務，合計4只產權類REITs和1只經營權類REITs，相繼發布擴募公告。5只REITs擬擴募的標的資產屬于同品類乃至區域相近的資產，與現有資產具有良好的協同性。 普通投資者投資公募REITs的收益，除了分紅派息之外，資本市場利得也同樣是其收益來源的一部分。 多種原因導致行情火爆 有投資者認為，2022年的資產荒以及市場濃重的避險情緒，成就了公募REITs的火爆，畢竟首批REITs上市雖受追捧，但并沒有當下如此火熱。與此同時，也有不少投資者認為，REITs的火爆是其投資價值逐步被發現的過程。 華夏基金也向記者表示，根據《指引》要求，公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。因此，公募REITs具有底層資產優質成熟、現金流預期相對明確、強制分紅等特性，預期風險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩定的現金流。 從資產配置角度看，公募REITs與其他大類資產相關性低，是分散風險、優化投資組合的配置類資產。在權益市場波動較大、“資產荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求。 從市場供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產品均通過監管嚴格審核，資產質量優良，各類資金配置意愿較強。且目前已上市項目存量規模較小，且流通盤比例不高，產品供給有限進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。 某券商資深ABS人士接受電話采訪時表示，REITs的火熱原因是多方面的，首先，跟這個產品的屬性相關，雖然REITs是權益類封閉式基金，但它本身的特性是權益里的異類，更偏向于固收+的色彩；其次，（穿透一個經濟周期來看）在宏觀經濟環境并不穩定的情況下，不管是交通、能源、保障房也好，或者說新能源，包括未來還要再拓展的一些新基建，數據中心等，這幾類資產基本上還是能獲得一個相對比較穩定的收益。REITs跟股市不相關，甚至是完全相反，其避險的作用就顯現出來了；再者，公募REITs還處于試點階段，本身還是嚴格的審批制不是備案制，合規方面的要求比傳統的IPO還要嚴格，對試點項目試點資產的選擇也是優中選優，從而形成了目前供不應求的局面；最后就是REITs本身是個公共產品，參與門檻比較低，每年4%的保底收益對于機構和個人投資者都有很強的吸引力。 顯然，2022年的資產荒背景下，REITs本身穩定的資產性質，與權益資產無關的屬性，供不應求的格局，以及公共產品的屬性，成就了其當下市場的火爆。 高比例分紅是一大亮點 當權益資產風險來臨時，蹺蹺板的另一端固收類資產往往成為資金的避風港。其實，在不少投資人士眼中，公募REITs同樣具有固收+的色彩。 “這種色彩，與傳統的固收+明顯不同。傳統固收+是一種投資策略，是資產配置方式的一種。公募REITs產品本身不是分散投資的概念，它實際上是募集資金對應的基礎設施的項目公司的股權，只是項目公司或者底層資產。它運營的特點就是帶有固收的性質在里面。比如，自來水或者污水處理，沒有特殊情況，只要在這個城市的居民沒有特別大的變化情況下，它的水費或者處理能力都是相對比較穩定的，所以這是一個類似于固定收益的成分。高速公路、交通，包括新能源也同樣，它每年發電量上網，資產本身帶有這種比較穩定的特點?！蹦迟Y深ABS人士在電話中向記者表示。 “那么+的部分在哪里體現呢？公募REITs畢竟還是有一定的想象空間，比如說隨著經濟發展，它的通行量、車流量、高鐵的客座率是上升的，具有一定的生產空間。另外，二級市場價格漲跌之間，也可能會享受超額收益。如果投資者堅定地認為，若我們走出目前的經濟環境，基金的凈值會有進一步的提升，二級市場的價格也會有所反映。所以從這個角度來說，我們稱之為股性產品，但又具有固收+的收益特征?！痹撡Y深ABS人士進一步解釋道。 現有的公募REITs，可分為特許經營權REITs和產權類REITs。值得注意的是，盡管都是REITs，但兩者的投資邏輯并不完全相同，前者分紅收益率偏高但價格彈性較小，債性更為明顯；產權類REITs的分紅收益率相對偏低但未來增值空間大，則是更偏向股性。 提起固收+，市場很容易想到債券型基金和貨幣型基金。 從收益上來看，Wind數據顯示，自2022年初至10月14日，表現最好的中長期純債類基金的平均收益為2.58%，傳統貨幣類基金的平均收益為1.363%。相比之下，高比例分紅是基礎設施公募REITs一大亮點。按照要求，在符合有關基金分配條件的前提下，公募REITs每年至少分配1次收益，不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，凈現金流分派率原則上不低于4%。從年度來看，公募REITs的收益極有可能高于貨幣基金和純債類基金。同時，從流動性上看，公募REITs可在二級市場上市，又具備更多的交易屬性。 公開數據顯示，已上市的20只公募REITs，12只完成了分紅。中金普洛斯REIT和平安廣州廣河REIT均應完成了3次分紅，博時蛇口產園REIT等6只REITs均已完成了2次分紅。從單位累計分紅金額來看，中航首鋼生物質REIT、浙商滬杭甬REIT和平安廣州廣河REIT均超過了1元，其中，中航首鋼生物質REIT單位累計分紅最高，達到了1.6758元。2022年4月28日上市的華夏中國交建高速REIT也推出了分紅方案，單位分紅0.0829元，權益登記日為2022年10月11日，派息日（場外）為2022年10月13日。 當然，2022年上半年發行火熱的還有同業存單指數基金。同業存單指數基金，顧名思義是主要投資于同業存單（比例不低于基金資產的80%）、跟蹤同業存單指數的指數型基金。與其他指數基金類似，也分為被動指數型和主動指數型基金兩類。一般而言，同業存單指數基金的管理費、托管費、銷售服務費分別僅有0.2%、0.05%和0.2%，總費率僅0.45%，同業存單指數基金往往不收取申購贖回費，其自身的風險很低，是一種現金類管理工具。截至2022年10月14日，市場上存續的34只同業存單基金，規模已超過2200億元，前三季度平均收益為0.907%，最高的鵬華同業存單指數7天持有基金，同期收益達到了2.1147%。 “我認為，公募REITs會對貨幣基金有一定的替代，只是現在數量還比較少。從長遠來看，公募REITs也要面對底層優質資產的稀缺。相比之下，貨幣基金本身具有靈活性以及充分供應。公募REITs交易量肯定還沒有貨幣基金那么充分，因為雖然可在二級市場隨時進行賣出，但不能向管理人要求贖回，自身有很強的交易特點就在于很多大的機構都是作為配置用的?！鼻笆鋈倘耸勘硎?。 直接參與存在一定風險 盡管頭頂基金的稱號，無論是機構還是投資者都更愿意將當下公募REITs作為當下無風險打新代言人。 2022年的公募REITs很是火熱，上市首日幾乎無破發的表現。其實，打新這種說法并不準確，更準確的應該叫認購，本質上和新基金募集類似。與此同時，基金的認購和股票打新完全不一樣。如果說打新股是“搖號制”，碰的是運氣，那么公募REITs的認購更多看的是資金實力。公募REITs打新是按認購資金的金額大小按比例配售的。 舉個例子，某REIT面向公眾投資者一共發行2萬份，發行價是8元/份，市場上所有公眾投資者總認購資金是800萬元，投資者共認購5萬元，那么實際取得的金額近似為2*8*5/800=0.1萬元。 某大型私募基金人士在微信上向記者表示：“我們REITs的頭寸并不多，如果配售上了，主要是上市首日賣出?！? Wind數據顯示，截至2022年10月14日，20只已上市的公募REITs在上市首日價格無一下跌，全部上漲，平均漲幅為15.03%。上周，3只REITs上市，華夏合肥REIT和國君臨港REIT都是直接封在了30%的最高漲幅榜。國君臨港REIT開盤直奔“30cm”之后，上市首日漲幅達到了27.15%。此外，數據顯示，在20只公募REITs上市首日表現中，共有中金廈門安居REIT、建信中關村REIT、華夏北京保障房REIT和紅土深圳安居REIT，上市首日都是30%的頂格漲幅。這和近期新股上市首日破發形成了鮮明對比。9月19日，萬潤新能啟動網上打新，發行價高達299.88元/股，投資者中一簽需繳款約14.99萬元。萬潤新能也成為目前A股年內最高價新股，同時也是歷史第二高價新股，其發行結果顯示，網上投資者棄購占比超20%。而在9月29日，這只新股上市首日就跌破發行價，收于217.14元/股，跌幅達到了27.59%。10月12日，該股一度險些跌破190元/股的關口，盤中最低達到190.11元/股。10月14日，該股二級市場價格重返200元之上，但與發行價仍相去甚遠。 有觀點認為，“閉眼打新”“一中就是大肉簽”的時代已經過去。 再看上市以來的表現，二級市場曾遭遇波折的公募REITs，仍有不錯的漲幅。Wind數據顯示，截至2022年10月14日，20只公募REITs上市至今（含上市首日），二級市場價格同期整體平均漲幅為29.78%。華安張江光大REIT上市以來的價格漲幅超過50%。中金普洛斯倉儲物流REIT、博時招商蛇口產業園REIT等另外5只REITs漲幅也在40%~50%。 華夏基金認為，在利率下行及“資產荒”的大背景下，公募REITs產品供不應求，并且公募REITs一二級市場存在價差，即發行定價對應的分派率仍高于已上市同類型項目二級市場價格對應的分派率，預計短期內破發的可能性不大，對于純打新策略的交易性資金，高價獲配短期能兌現離場，虧損風險較小。 對于公募REITs而言，除了分紅派息之外，資本市場利得也是投資公募REITs收益來源的一部分。那么，二級市場上直接買賣公募REITs的收益又會如何？ 數據進一步顯示，從升貼水來看，截至10月14日，公募REITs中只有平安廣州交投REIT和華夏中國交建高速REIT處于貼水，前者的收盤價為11.947元，單位凈值為12.614元，貼水率為5.29%。20只公募REITs的平均溢價率為29.45%。中航首鋼生物質REIT和華安張江光大園REIT的升水率均超過50%。 “不同的REITs上市首日賣出也有所不同，因為有些上市首日就是新高，有些其實上市當天漲停還可以，后面還要再漲幾天。這是一個正常的過程，畢竟公募REITs還屬于試點階段。擴容加速以后，產品供應多了，應該會相對緩解一些?！鼻笆鋈藤Y深ABS人士表示。 “要想充分發揮公募REITs真正的作用，關鍵取決于底層資產運營管理水平。投資者打新策略是最常見的，收益可觀且變現快，也就是大家常說的賺快錢，但問題在于公募REITs公開認購比例極低，打新份額極少。二級市場，公募REITs的平均溢價率接近30%，直接參與存在一定的風險?！鼻笆鋈藤Y深人士指出。 對于公募REITs，華夏基金建議，還是理性投資，避免追漲殺跌。如果二級市場價格出現比較大的回撤，可能是逢低布局的好機會；如果漲幅已經較高的部分產品價格進一步上漲，顯著超出其內在價值，短期內不建議追高。公募REITs的投資還是要結合底層資產的內在價值、隱含的長期投資回報率、二級市場流動性，以及投資人自身的投資回報要求，進行綜合考慮和投資判斷。 宏觀經濟景氣度是關鍵 與傳統基金經理往往爬格子選股買賣個股不同，公募REITs的基金經理實際上干的就是REITs底層資產項目公司的運營管理的活。這意味著公募REITs面臨不同類型的風險。 “毫無疑問的是，如果宏觀經濟不景氣，每個行業都會受到影響，即使是相對現行公募REITs的底層資產是比較穩健的基礎設施領域?！鼻笆鋈藤Y深人士進一表示。 從2022年公募REITs披露的中報不難發現，由于二季度國內局部地區出現疫情擾動，高速公路和個別產業園區REITs整個上半年的收入受到拖累。相比之下，倉儲物流和生態環保類REITs的經營表現更具韌性。這也讓不同類型的公募REITs在二級市場上的表現有所分化。 在采訪中，公募REITs面臨的風險也達成了一定的共識——局部疫情反復對REITs底層資產的運營造成影響；部分REITs實施租金減免可能影響可分配金額的風險。 事實上，無法否認的是，公募REITs投資集中度高，80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券（ABS）并最終投資于基礎設施項目，因此公募REITs收益率很大程度依賴基礎設施項目運營情況，基礎設施項目可能因經濟環境變化或運營不善等因素影響，導致實際現金流大幅低于預測數據，存在基金收益率不達預期的風險。 此前，中信證券曾撰文稱，REITs市場存在可投資標的偏少，單個標的的資產規模偏小的缺陷?！拔覀冋J為，當前REITs市場的主要矛盾，是規模龐大的底層基礎資產，同樣規模龐大的希望入場的資金，和選擇有限，容納資金能力不足的掛牌上市產品之間的矛盾。目前階段放開擴募，預計不僅不會沖擊當前REITs產品的價格，反而可以吸納更多資金真正進入REITs市場，給予這些資金以規模化配置的機遇。我們看好整個REITs市場，建議投資者從受疫情影響程度，運營資產后續資本化開支可能，底層資產所處區域等不同維度，區分不同REITs產品風險?！? 值得注意的是，最近首批上市中的5只REITs擴募的啟動，標志著我國公募REITs發展又邁出重要的一步。REITs擴募的啟動將為REITs市場注入更多的活力，有望提升底層資產的營收能力。 華泰證券固定收益團隊認為，公募REITs擴募若購入更多資產質量較高的項目，將會給投資者帶來更多的分紅等，但分紅率是否提高也取決于擴募項目的定價、運營等因素。對二級市場價格的影響需關注擬收購資產質量、新收購資產項目估值、基金是否有足夠債融空間等要素。隨著更多同類資產入市，REITs中期估值或走向分化。伴隨市場稀缺性降低，有助于資產估值回歸內在價值，推動二級定價更為理性，存量公募REITs價格在這種背景下或走向分化。 除去底層資產運營的風險，華夏基金曾表示，公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動將直接影響投資人的投資收益。投資者需仔細研究REITs投向的底層資產質量，對于基礎資產的區位、歷史經營情況、現金流預測情況、資產評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。 投資者如何認購REITs 公募REITs基金跟投資者以前接觸到的基金是完全不同的，比如公募REITs基金不能申購贖回——只能在發行時認購或上市以后買賣。 REITs的認購，分為場外和場內兩種方式。場外購買方式多種，比如在基金公司官網上購買，其優點是手續費相對較低；在第三方平臺上購買基金，優點是操作比較簡單，但是交易不方便。場內購買是指投資者可以通過交易股票的證券賬戶購買。投資者需要擁有股票賬戶，并在APP上辦理開通基礎設置基金權限業務，就可選擇相應的REITs品種購買，當然相關權限最好提前開通。建議投資者直接去券商APP購買。 如果投資者使用場內證券賬戶認購基礎設施REITS基金份額，可以直接參與場內交易，如果投資者是使用場外基金賬戶認購，需要先托管場內的證券經營機構，才能進行交易，基礎設施REITS基金與其他的公募基金托管的方式是一致的。 當然，投資者也可以選擇直接在二級市場上買賣，自然要承擔相應產品價格波動的風險。