每經AI品房 | 深圳地鐵“換乘之王”12號線開通在即，沿線近20個新盤哪些值得關注？

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

“地鐵一響，黃金萬兩”。地鐵不僅為區域房地產市場發展帶來積極影響，更是購房者選擇房源的重要參考指標之一。

據深圳新聞網，從本月起至年底，深圳將陸續開通12、14、16號線、6號線支線、11號線福田至崗廈北區間段等5條地鐵線路。

其中，深圳地鐵12號線一期工程起于左炮臺東站，途經南山區、寶安區，止于海上田園東站；二期工程延伸至松崗，擁有18個換乘站，被稱為“換乘之王”。

由于地鐵12號線串聯了前海蛇口自貿片區、南山中心片區、寶安中心片區、機場東片區、福永片區、大空港片區及會展片區等多個片區，據不完全統計，沿線目前在售、待售樓盤項目包括大悅城、鴻榮源尚璟公館、招商太子灣泓璽、卓越云奕府、勤誠達云邸、新世界臨海攬山、御品巒山、天源華府等近20個新盤，均價在4.79萬-11萬元/平方米。

近日，《每日經濟新聞》記者通過實地走訪并結合每經品房小程序11個維度，對深圳地鐵12號線沿線部分樓盤項目進行綜合測評。

來源：深圳地鐵官微

10月21日下午，《每日經濟新聞》記者來到位于寶安25區創業二路的中糧大悅城現場，工地上的工人們正在進行緊張施工。項目旁邊有大量自建房，周邊不遠處則是去年已開盤的萬科大都會項目。中糧大悅城附近的二手房小區有中洲華府和都市翠海花苑，參考均價在8.7萬~10.1萬元/平方米。

中糧大悅城的開發商為中糧地產發展（深圳）有限公司。啟信寶顯示，其法定代表人為張修權，股東為大悅城控股集團股份有限公司，持股比例為100%。

中糧大悅城售樓處 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

由于是工作日，中糧大悅城售樓處內看房的人并不多。項目置業顧問告訴記者，目前在售現房有公寓和商辦，預售產品有住宅和公寓，每天約有3-4批看房客戶。住宅正在加推106-132平方米房源92套，均價8.6萬元/平方米；公寓優惠后約5.2萬元/平方米，總價222萬元起。

據項目業顧問介紹，目前項目除申請減免物業費外，目前并無優惠活動，一般要求7天內支付首付。同時，項目還推出了“成交薦禮”活動。每經品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為76825元/平方米。

在相鄰的萬科大都會的售樓處也幾乎沒有看房者，置業顧告訴記者，“我們現在沒什么優惠活動，還是按照備案價格買，只剩了幾十套西南朝向的尾盤，項目不著急慢慢賣。”萬科大都會為精裝交付，均價達9.3萬元/平方米。

由于地處老城區，中糧大悅城周邊的各項評分表現均不錯。據每經品房小程序，該項目周邊的商務密度、購物配置以及醫療配置評分均超過9分，商務密度最高達9.7分，幼兒園、地鐵配置等得分也超過了8分。

如項目周邊1公里(約3.14平方公里) 商務人口約為10.5萬人，高于寶安區97%的住宅項目，屬于商務(辦公)較密集的區域；周邊有大小醫療機構17個，優于寶安區96%的住宅項目，屬于就醫舒適度高的區域；周邊有大小購物場所23個，其中距離大型購物中心2公里、商業街2公里、大型超市1公里，優于寶安區92%的住宅項目，屬于購物舒適度高的區域。

每經品房小程序綜合測評顯示，中糧大悅城未來5年的房價將跑贏寶安區的平均漲幅，高于該區90%的小區。

來源：每經品房小程序

記者在走訪中注意到，雖然同在12號沿線上，但樓盤價格隨著地段不同也有較大的差異。

如距離中糧大悅城項目約10公里、位于南山區工業五路的新世界臨海攬山項目，目前主體已和外立面也已經施工完畢，周邊也有多個工地正在施工，整體環境比較嘈雜。每經品房小程序給出的AI估值參考價為100219元/平方米。

新世界臨海攬山項目現場 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

該項目占地約3.9萬平方米，包含5棟高層住宅、2棟公寓和7棟聯排復式，從去年至今已前后三次推盤入市。其中今年中秋假期，項目推出393套住宅現房，單價9.6萬元/平方米起。

新世界臨海攬山的開發商為深圳市新世界集團有限公司。啟信寶顯示，其法定代表人為黃偉，持股比例為70%。

從項目周的各項配置來看，每經品房小程序顯示，新世界臨海攬山周邊人口結構、幼兒園配置、公交配置等測評得分均僅2分以下，而得分較高的是醫療配置、地鐵配置和商務密度，其中醫療配置高達8分。

該項目周邊1公里范圍內有地鐵站3個，優于南山區61%的住宅項目，屬于地鐵出行舒適度中的區域。周邊1公里(約3.14平方公里)商務人口約為6.36萬人，高于南山區60%的住宅項目；有大小醫療機構5個，優于南山區80%的住宅項目，相對屬于就醫舒適度高的區域。

教育配置方面，項目周邊1公里內有2所小學和5所幼兒園，分別優于南山區34%和19%的小區，相對屬于就教育適度中的區域。

綜上測評，每經品房小程序預計，未來5年新世界臨海攬山房價將跑平南山區平均漲幅，高于該區34%的小區。

來源：每經品房小程序

在地鐵12號線沿線，還有備受關注的招商太子灣項目。該項目同樣位于南山區，目前在售的太子灣泓璽公寓，面積約88-226平方米。

太子灣璽系列公寓的開發商為深圳市太子灣樂灣置業有限公司。啟信寶顯示，其法定代表人是朱能偉，大股東為招商蛇口。

從周邊的配置來看，每經品房小程序顯示，該項目周邊餐飲消費客單價172元，全國對比的消費檔次指數是1.0(1.0表示1線城市最優值)，表示該項目周邊消費檔次相當于1線城市的水平，高于南山區95%的住宅項目，屬于高檔消費區域。

交通方面，項目周邊1公里(直線距離)主要道路，早晚高峰平均車速為19.41公里/小時，優于南山區85%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度高的區域；有地鐵站2個，距太子灣地鐵站453米、蛇口港地鐵站678米，優于南山區32%的住宅項目，相對屬于地鐵出行舒適度中的區域。不過，該項目周邊的醫療、教育和購物配置均得分較低。

通過以上綜合測評，每經品房小程序預計，未來5年太子灣灣璽的房價將跑輸南山區的平均漲幅，僅高于該區4%的小區。

來源：每經品房小程序

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝