2022房企三季報·中國中鐵 | 逆勢沖進權益銷售榜TOP30，中國中鐵房地產業務多平臺開發問題待解

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

雖然今年前三季度各個陣營房企的銷售額均出現不同程度下跌，卻仍不乏業績排名逆市躍升的行業“新貴”。

10月31日，中指研究院發布《2022年1~10月中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示，中國中鐵（SH601390，股價5.01元，市值1239.5億元）以516.9億元排在第32位，較去年同期上升22個名次；在權益銷售榜，中國中鐵更是沖進TOP30。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，中國中鐵的銷售額超過中駿集團、新希望地產、保利置業、富力集團、榮盛發展、寶龍地產、正榮集團、祥生集團和弘陽地產等一眾全國化布局的品牌房企，并非是房地產業務爆發式增長，而是積極通過多項營銷活動并舉加快去化，維持了銷售業績的穩定。

2022年1-10月中國中鐵銷售額（左）和銷售面積（右）分別第32位和24位 來源：中指研究院

權益銷售額沖進前全國TOP30

據中國中鐵公布的第三季度報告，今年前三季度，公司累計實現新簽合同額19830.8億元，同比增長35.2%；營業總收入8500.52億元，同比增長10.37%；歸屬上市公司股東的凈利潤為230.16億元，同比增長11.48%。

其中，房地產銷售業務簽約的合同額411.4億元，占總合同額約2.07%；發揮綜合型建設集團的優勢，中國中鐵在基礎設施建設、工程設備與零部件制造業務的新簽合同額占比分別為88.37%、2.24%。

營業收入方面，前三季度，中國中鐵在房地產開發業務方面的營收為342.09億元，同比增長56.50%；毛利率為12.86%。

中國中鐵表示，前三季度，面對疫情、經濟下行等諸多困難與挑戰，公司各項工作逆勢發力、超常推進，主要經濟指標均創下了歷史同期最好水平。

盡管房地產開發在中國中鐵的收入中占比不高，但公司一直把特色地產視為重點發展板塊，并將該項業務當作主業之外，向“地產+基建”“地產+產業”轉變的方向。因此，土地一級開發和房地產二級開發業務均有涉及。

2022年1-10月中國中鐵權益銷售額（左）和權益銷售面積（右）雙雙沖進TOP30 來源：中指研究院

中指研究院統計顯示，2018~2021年的1~10月，中國中鐵房地產銷售額分別為492.3億元、551.2億元、576億元、524億元，銷售面積分別為381.8萬平方米、411萬平方米、406萬平方米、369萬平方米。銷售數據較為穩定，在全國百強房企中甚至從第48位下降到了54位。

然而，2022年1~10月，中國中鐵房地產銷售額實現512.9億元，同比上一年減少11.1億元，在全國百強房企的排名反而上升至第32位；權益銷售額402.7億元，排在行業第29位；權益銷售面積353.6萬平方米，排在第21位。

“一方面因為公司在第三季度加快了去庫存節奏，另外可能與其他企業有關，比如此前排名靠前的企業，在今年房地產整體行業背景下，業績滑坡了。”中國中鐵相關人士11月3日通過電話向《每日經濟新聞》記者解釋道。

事實上，若將百強房企按照銷售額劃分，1000億元以上為第一陣營，500億~100億元為第二陣營，300億~500億元為第三陣營，100億~300億元為第四陣營。今年前10月，四大陣營的房企數量同比去年分別減少16家、4家、5家、23家。

房企變陣帶來的結果是，在房產方面銷售額方面，中國中鐵逆勢超過了中駿集團、路勁集團、新希望地產、陽光城、保利置業、富力集團、榮盛發展、寶龍地產、正榮集團、祥生集團、弘陽地產、德信地產、榮安地產等一眾全國化布局的品牌房企。

子公司盤根錯節各自為戰

公開資料顯示，中國中鐵是中國鐵路工程集團有限公司控股下在滬港兩地同步上市的企業。據中國中鐵官網，其致力于成為國內特色一流的城市綜合開發運營商，重點拓展基礎設施與房地產聯動項目、片區開發、產業地產、文旅地產、TOD項目和養老養生地產等。

截至2021年末，中國中鐵在北京、上海、廣州、深圳、天津和杭州等50多個城市合計開發214個項目，包括北京諾德閱墅、上海中鐵虹橋逸都和杭州溪畔云璟府等；持有待開發土地面積1853萬平方米，主要分布在西南區域和山東半島區域。

作為背靠國資委的央企，中國中鐵有多家子公司從事房地產開發業務，地產品牌度較為分散。

比如，在今年上海首批次集中供地期間，中鐵置業集團上海有限公司、北京中鐵諾德房地產開發有限公司以40.22億元競得青浦區西虹橋滬青平公路北側44-15地塊，樓面價36989元/平方米，溢價率8.79%。在自貿區臨港新片區PDC1-0103單元I02-01、I03-01地塊出讓中，成功拿地的則是山東中鐵諾德房地產開發有限公司。

企查查信息顯示，上述拿地企業分別屬于中國中鐵旗下的中鐵置業集團有限公司和中鐵建工集團有限公司，雙方不存在股權關系。

今年國慶假期，《每日經濟新聞》記者在走訪上海奉賢區房地產市場時發現，相比奉賢新城其他樓盤，中國中鐵的項目營銷活動較多，優惠力度大。據中鐵湖光逸景和中鐵世紀尚城項目的置業顧問透露，兩個項目各自由中鐵置業集團有限公司、中鐵大橋局集團有限公司獨立操盤。

“十一”期間，中國中鐵·世紀尚城在上海百聯南橋購物中心附近廣場上的展廳 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝（資料圖片）

記者查閱半年報發現，今年上半年，中國中鐵的銷售費用同比增長了14.14%，主要原因是房地產業務銷售代理費用增加，加大了經營開發力度和營銷投入。據三季度報披露，中國中鐵的房地產開發業務毛利率同比減少10.46%，至12.86%。而2021年，其房地產開發業務的毛利率為22.19%。

值得一提的是，據青島本地媒體信網報道，市民張女士花費約400萬元在青島中鐵博覽城購置了一套疊拼別墅，房屋交付時發現房子內低外高，還出現外墻空鼓，滲漏等多處質量問題，在中鐵置業集團有限公司旗下的青島中鐵西海岸投資發展有限公司維修后，雙方均未達成一致，無奈走上法庭。而且該項目自交房后就屢屢曝出質量投訴，近40位業主將開發商告上法庭。

根據裁判文書網今年6月份披露的判決書，中鐵博覽城要向張女士支付逾期交房違約金和建筑物修復費用共計約26萬元，同時賠償張女士經濟損失33.6萬元。

針對多個地產平臺同步運行的問題，上述中國中鐵的相關人士表示，公司在房地產開發業務方面有多個平行單位，涉及子公司盤根錯節，比如中鐵諾德、中鐵置業和大橋局集團均從事房地產開發業務多年。今年以來，公司在陸續推進房地產板塊整合，未來將有更多地產項目裝入中鐵置業旗下。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG11384675141