中國銀河給予房地產推薦評級：“銀十”缺席，業績分化，二十大強調加快住房

每經AI快訊，中國銀河11月07日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

“銀十”不及預期，銷售表現平淡，核心城市銷售回暖：2022年10月，30城新房銷售面積1077.78萬平，同比增速為-18.03%，環比增速為-18.13%，成交套數97919套，同比增速為-22.70%，環比增速為-17.10%。當前購房者觀望情緒仍較重，多地疫情反復進一步拖累市場恢復節奏，政策效果未明顯顯現。一線城市銷售未能維持增勢，房貸利率相較其他能級城市仍處高位，調控政策對其改善影響較小；二線城市銷售降幅收縮，出現回暖跡象，不同區位城市間存在分化，部分華東、華南核心區域二線城市基礎條件更優，更具避險屬性，銷售恢復更易實現；三線城市銷售經過9月的短暫回升后繼續走低，修復效果不理想，三線城市住房需求不足，預期難以在短期改善。

三輪土拍陸續收官，供地熱度不振，八成地塊底價成交：截至10月31日，第三批集中供地土地供應量共2036.49萬方，較去年三輪同比下降64.47%，較二輪環比增加15.45%，供應量仍較去年大幅縮減。已完成第三批集中供地的17個城市中，共計成交359宗，成交規劃建筑面積2665萬平方米，收金3865億元。其中，282宗地塊底價成交，底價成交率達78.55%，較二輪增加16.55pct，32宗地塊觸限成交，觸限成交率8.91%，較二輪下降9.35pct。今年部分城市集中供地批次增加到了4批次，就已完成出讓的情況來看，掛牌33宗地中，有31宗地成交，且均為底價成交，溢價率已降至冰點。

業績表現不佳，歸母凈利潤持續縮減，現金流未見明顯改善：前三季度，A股房地產板塊總營業入分別為16760.08億元，同比-12.92%，較上年同期增速下降36.24pct；2022前三季度實現歸母凈利潤226.57億元，增速為-72.29%，較上年同期增速下降40.91pct。2022前三季度，行業資產負債率為78.99%，較同期-0.09pct。

“二十大”重申定位，加快住房制度建設：二十大重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”表明“房住不炒”仍然是我國房地產市場調控的底線，再次彰顯了政策定力。“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”強調深化住房制度改革，探索房地產行業發展新模式，推動住房高質量發展頂層設計。

投資建議：目前行業基本面修復路徑仍較為曲折，前期政策效果未完全顯現，四季度機會與風險并存，一方面行業風險在四季度并未完全出清，另一方面前期困擾行業的主要問題都在逐步進行解決和修正，行業在政策組合拳的支持下有企穩概率。在行業前景并未完全清晰的階段，我們建議關注強信用、優布局、多土儲、戰略清晰的優質房企：保利發展（600048）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、金地集團（600383）、濱江集團（002244）；建議關注優質物業管理公司：招商積余（001914）。

風險提示：銷售下滑超預期、政策支持力度不及預期、融資環境收緊等風險。

每經頭條（nbdtoutiao）——加碼中國 解局“訪華德企豪華總裁團”

(記者 蔡鼎)

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