二手房“變現難”：廣州投資客，96平米降100萬；南京業主，73平米降63萬…

每經記者 黃婉銀  王佳飛    每經編輯 魏文藝 段煉    

二手房難賣！多個城市待售掛牌量達10萬-15萬套。北京、重慶、天津、蘇州、廣州、南京、西安等10余個城市二手房掛牌量均超過10萬套，其中重慶、天津等多個城市掛牌量甚至均突破15萬套。

把房子賣掉的那一刻，懸在張華心里7個月的那塊石頭終于落地。為了賣掉南京這套房，張華前前后后降價超過60萬元。

今年下半年以來，多個城市都有像張華一樣，需要降價才能賣掉二手房的業主。無論是曾經房價一騎絕塵的深圳、杭州，還是處于房價洼地的衛星城市、郊區，二手房價格下跌勢頭仍持續。

11月16日，國家統計局發布數據顯示，10月份全國70城二手住宅價格指數環比下降0.5%，同比下降3.7%。一線城市二手住宅價格同比上漲1.3%，但環比已連降兩月，而二三線城市二手住宅價格同比環比均持續下降[1]。

與此同時，各地待售的二手房掛牌量持續攀升。在鏈家平臺上，目前已經有廣州、杭州、蘇州、南京、天津、重慶、合肥等十余個城市二手房掛牌量超過10萬套，其中南京、天津、重慶等多個城市掛牌量已經突破15萬套。

降價，成為很多二手房業主賣房路上不得不考慮的動作。而降價一旦開始，就成為一場新的價格內耗。如廣州兩個隔壁小區的業主互相跟降掛牌價，最近3個月調價5次；鄭州有小區業主的最新二手房源掛牌價比去年買入價低了15萬元。

11月15日，深圳中原研究中心出了一份二手房價格壓力測試，壓力值為負數時可以理解為“爆倉”。該測試顯示，深圳鹽田、坪山、龍崗、羅湖四區目前的平均價格壓力值均為負數，即均價已經低于持有成本。2017年至今買房的深圳業主，預計有八成以上都扛不住樓市再跌10%了[2]。

廣州增城投資客，半價出售兩套房

增城區位于廣州的東邊，距離市中心珠江新城車程約30-50公里。2016年以來，借整體房價飛漲和政策利好的東風，增城樓市如日中天，成交均價從單價幾千元一路突破到3萬元。

由于連通增城和廣州市區的地鐵21號線、穗莞深城際軌道等交通利好逐漸兌現，以及不限購、不限貸的上車和投資優勢，使得眾多的剛需和投資客涌入增城。

程先生就是其中一位投資客，他一口氣在增城、黃埔全款購入了多套新房，其中兩套都在靠近地鐵21號線鳳崗站的保利中航城二期?！睹咳战洕侣劇访拷涱^條記者了解到，該項目2019年入市銷售時，均價為2萬-2.6萬元/平方米。

以買入均價2萬元/平方米計算，程先生一套房在2019年的買入價約193萬元。今年程先生準備出售增城的三套房子，年初兩套保利中航城二期的房子掛牌價都在210萬元左右。

廣州保利中航城小區?圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

8月前后，因為需要資金周轉，程先生先賣掉附近一套房后，又一口氣將保利中航城二期兩套房子降至123萬元出售，均價約12775元/平方米，這一價格較買入價接近腰斬，也是該小區目前成交最低價。

11月初，每經頭條記者走訪保利中航城時，以購房者身份從熟悉程先生交易過程的中介劉斌處了解到，程先生的兩套房都是建面約96平方米的復式三房，均位于小區一樓，最終的成交總價分別為123萬元和113萬元，成交單價約11737元/平方米，113萬元這套和年初掛牌價相比，降價近100萬元。但有業主甚至表示，“這種便宜百年一遇”。

由于程先生自身就是全款買房，加上需要用錢，他要求買家也得付全款。劉斌說，這兩套房子當天很快就成交，兩位買家也都未去現場看房。“期間有不少客戶詢問過我，但真正能下手的人很少。兩套房子都在1樓，很多人還是有所顧慮。這樣的便宜很難得有，也不是每個人都能撿得到?！?

每經頭條記者在保利中航城實地走訪看到，不同于廣州一般新小區有1-2層樓的挑高建房（即住房從2樓或3樓開始建起），保利中航城的住宅從1樓就開始，打開房門外面就是樓棟的入戶大堂電梯口，沒有圍擋和隔斷，從小區的公區或綠化叢就能翻進一樓的陽臺。

在鏈家平臺上，保利中航城二期有42套在售房源，掛牌均價在22780元/平方米，2套歷史成交房源就是程先生出售的那兩套房，他也以一己之力將保利中航城二期的10月參考均價拉低至15998元/平方米。

保利中航城二期10月參考均價?圖片來源：鏈家APP

劉斌透露，保利中航城一期、二期都有不少投資客或者做生意的業主，缺錢時就容易大幅降價賣房套現?？晒Ρ鹊氖?，比保利中航城離地鐵還遠一些的一個小區，均價都更高，因為剛需客更多，“基本是自己住的那種，真正有幾個人能夠接受虧損個幾十萬去賣房的？”

保利中航城一期近期的成交房源總價在160萬-170萬元，曾有業主因做生意急用錢，一口氣將總價降到137萬元，降價僅一個小時房源就成交了。還有房源掛牌一年不斷降價至150萬元以下仍未賣出，而去年這套房源曾有買家出180萬元并包增值稅，業主當時仍不愿意賣。

蔣佳十分慶幸自己在去年勸父母賣掉了增城的房子。11月10日，她告訴每經頭條記者，她們家在新塘沙村附近的一套二手房從2020年初一直掛牌到2021年初，均價2.4萬元/平方米，一個月里僅一個看房的。

數據來源：廣州房地產中介協會、廣州中原研究發展部

2021年初，蔣佳預感到增城房價已經見頂，周邊一些重要規劃遲遲未落地，勸父母將房子降價好置換到抗跌的市區天河，她也發現小區有不少投資客。“我們家隔壁和上面兩層全是投資客，三層12戶，大概就三四戶是自住的?！?

均價降到2.2萬元/平方米后，蔣佳家的房子很快就成交了。今年9月，她回看跟她家樓層朝向面積都差不多的戶型成交價，差價約50萬元。

數據來源：廣州中原研究發展部

南京73平米老房，降價63萬終于賣掉了

把房子賣掉的那一刻，懸在張華心里7個月的那塊石頭終于落地。為了賣掉這套房，身為剛需客的張華前前后后降價超過60萬元。

“今年收入驟減，負債壓力加大，不得不說服父母賣掉家里的二手房來緩解一部分貸款壓力。”7月2日，張華在和每經頭條記者聊起他出售二手房的事情時仍顯得很無奈。

為提高曝光度，張華在各種平臺發布自己的房源信息

張華是一位90后南京人，早在2020年，他和妻子就準備購入一套新居作為婚房。那一年堪稱新房搖號大年，包括南京在內的熱點城市均多次出現樓市“萬人搖”現象。

當時，張華看中了燕子磯仁恒公園世紀的新房，均價38900元/平方米，最高價達到42700元/平方米，這個價格被市場稱作“捅破了區域房價天花板”。

即便如此，這個樓盤在2020年下半年仍然吸引到了超800組有效報名，中簽率23.7%，開盤當天基本售罄，張華成為其中的幸運兒。

總價500萬元左右的房子，張華給了5成首付，由于張華的妻子婚前還購置了一套房，兩個人的房貸車貸加起來月供達到了3萬元左右。

當然張華也并非硬加杠桿，他是一個地產行業從業者，在2021年以前，他年收入一直穩定在50萬元左右，夫妻倆每個月的工資覆蓋月供基本沒什么壓力。

但沒想到的是，去年開始房地產行業陡然下行，加之疫情等多重因素影響，張華最近一年的年收入銳減到10萬元左右?！拔覀兂斯べY也沒有其他什么收入，只能先把家里的老房子賣掉來還一些貸款，減輕月供壓力?！?

張華的新房在2021年初交付入住，但這套新房要等到2023年5月之后才能“解禁”限售。

今年5月，南京出臺限售松綁新政，將新房限售時間從原來的辦理產權證滿3年，調整為合同備案日期滿3年。這一政策，也刺激了二手房掛牌量大幅增加。

無奈之下，張華準備賣掉一套在南京鼓樓區四平路義民新村的房子，這是他父母2005年以5000元左右的單價購入的。房子是73.23平方米的三房一衛，簡單裝修，小區剛剛翻新過。

不過兩年時間，房地產市場行情已經截然相反，2020年是買房難，2022年卻是賣房難。張華在2021年底就將這套房子掛牌，最開始的掛牌價是226萬元。

雖然掛牌超過半年，每個月都會有兩三組人去看房，但張華一直沒有遇到有明確意向的買家，房子的掛牌價格也從最開始的226萬元多次調價至189萬元。

數據來源：我愛我家南京研究院（單位：天）

這套房源的中介評價說，“5樓掛價25809元/平方米就應該能感覺出來業主誠心了?！绷x民新村6月的參考均價環比5月下滑了3.25%至26608元/平方米。

鏈家網的掛牌信息顯示，跟張華家同面積但戶型為兩房一廳的一套7樓（頂樓）房源，掛牌價199萬元，均價27009元/平方米，這套房源去年11月的初始掛牌價格為208萬元。

義民新村是1997年建成的老房子，雖然總價低、保養好，但由于這類房子在南京市場眾多，在當下的市場環境下，出售的競爭壓力無疑很大，身為地產從業者的張華有著深刻的感受。

“現在新房都不好賣了，更別說二手房，尤其對于鼓樓區這類主城區來說，大部分購房需求都屬于置換，而且是從二手房置換到新房，不太愿意買二手。再加上現在南京二手房掛牌量很大，競爭激烈，成交壓力確實很大，我們這種老房子除了價格真的沒什么競爭力?！?

數據來源：我愛我家南京研究院（單位：套、元/㎡）

對比蘇州，南京的二手房掛牌增量雖然少一些，但成交也表現出跟蘇州一樣的走勢。從7月初到10月初，南京二手房掛牌量增長9000套至14.76萬套，平均每天有約150套新增掛牌房源。而2019-2021年同期，南京的二手房掛牌量分別為7萬套、10萬套、13萬套。

據我愛我家南京研究院統計，南京7月交易量突破8000套創下今年月度新高，8月成交量近15個月來首次實現同比正向增幅，但9月全市交易量僅6757套，環比下跌10.5%；10月成交量進一步下降至5567套[3]。

中指研究院南京分院高級分析師趙芊10月10日告訴每經頭條記者，在二手房置換退個稅的政策加持下，后期南京二手房掛牌量或將繼續走高，但是價格更多是回歸理性?！爸坝捎谑袌鲚^好，新房搖號中簽率低，部分板塊新房與二手房價格倒掛較明顯，二手房掛牌價較高。隨著市場周期的變化，核心板塊二手房價格依然比較堅挺，遠郊板塊價格下降較為明顯。”

從賣方市場到買方市場后，二手房客戶不僅有更多的房源對比，在價格談判上也更加強勢。張華就遇到過幾個原本對房源很滿意，但壓價壓得很夸張的客戶。

數據來源：我愛我家南京研究院（單位：套、元/㎡）

賣房過程對張華來說無疑也是一種煎熬，“價格方面我們一直也在調整，現在壓力真的蠻大，這套房子如果不賣掉的話，新房子后面月供確實不知道怎么周轉了。挺幾個月甚至半年可以，再往后面就有點挺不住了?！?

最終，張華以163萬元的價格賣掉了這套房，較最開始的掛牌價降了63萬元。對于普通人來說，每一次降價幾萬甚至幾十萬元都是一個無比糾結而艱難的決定。

10多個城市掛牌量突破10萬套

在鏈家平臺上，目前已經有廣州、重慶、南京、天津、合肥、南京、沈陽、西安等十余個城市二手房掛牌量超過10萬套，其中重慶、南京、天津等多個城市掛牌量已經突破15萬套。

6月30日，在蘇州工業園區一家中介門店，店長李梅告訴每經頭條記者，“最近二手房業主問得最多的，就是目前市場如何、小區成交量怎么樣、想換房該怎么做、房子要不要掛出來、掛多少價位比較合適等問題。”

據李梅介紹，蘇州限售放松政策出來那幾天，就有房東陸續在網上或者進門店咨詢，想先掛一下房源試一下，其中也包括2019年房價高點買入、剛好被限售的房源業主。

“房多客少的狀態也讓二手房買家有更多還價的底氣，理由也足夠真實——現在手里錢有限、收入也比之前要低了。兩三百萬元的房子砍價十幾萬元都是常見的事兒，如有買家將一套380萬的房子砍到了330萬?！崩蠲氛f，交易的平衡點就在于是買家還是賣家更著急。

蘇州工業園區的房產中介門店?

圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

蘇州工業園區湖東板塊有一個小區，其二手房源以往成交總價都在180萬元以上，屬于剛需上車盤，小區均價在23900元/平方米左右。但在7月份，一套房源的成交價已經跌破20000元/平方米。最近有一套房源掛了175萬元，比同類房源低了好幾十萬元，有買家看后對房源和價格都比較滿意。

據深圳市房地產中介協會數據顯示，截至11月1日，根據四大行（樂有家、世華、貝殼找房、中原）公開掛盤數據統計，全市共掛盤出售二手房源102442套（存重復房源，后同），對比10月1日統計的97402套掛牌房源增加5040套，環比增長率為5.2%。市場掛牌量再次上漲，反映出業主出售意愿有所上升。截至11月14日，深圳全市的有效在售二手房源突破4.2萬套，環比上周（10月31日-11月6日）增加948套[5]?。

11月15日，深圳中原研究中心出了一份二手房價格壓力測試，壓力值為負數的時候，可以理解為“爆倉”了，深圳的鹽田、坪山、龍崗、羅湖四區目前的平均價格壓力值均為負數，換言之，就是均價已經低于持有成本。

據中原測算， 2017年至今買房的深圳業主，預計有八成以上都扛不住樓市再跌10%了。在56個樣本樓盤中，24個樓盤價格壓力值已經為負，出現虧損。一旦平均價格再跌10%，即便不計算后續的貸款利息等成本，那么超過八成的樓盤價格也將低于持有成本。

“帶押過戶”能否激活二手房交易？

7月1日下午，在蘇州吳中區一新盤售樓處，項目負責人蔣旭正忙著跟團隊商量線上平臺的推廣策劃方案。雖然蘇州新政之后客戶到訪量有所增多，但遠不足以往平均水平。

在蔣旭項目接待的客戶中，大約30%-40%都是考慮賣掉二手房換新房的客戶。但由于二手房源出售難、成交周期長，也影響到了新房的去化?！拔覀兒芏嗫腿弘m然現在來看了，但要買得等到他們把二手房賣掉才可以，這個周期起碼要半年左右?！?

在蔣旭看來，房子難賣，是因為市場上的存量房比較多，比如他們項目所在板塊的在售二手房數量是吳中區最多的?！耙咔楹髽I主對居住品質和衛生間等要求的改變，換房的群體基本只會考慮新盤或次新盤，戶型比較落后、年代比較久的二手樓盤數量多但接盤群體又少?！?

蘇州吳中區的住宅小區?

圖片來源：每經記者?黃婉銀?攝

“新政之后，整體客戶量上來了，但是觀望的人還是蠻多的。對剛需客戶的觸動不大，主要還是改善群體?！?月25日，蘇州柒玖房產營銷策劃有限公司負責人李杰接受每經頭條記者電話采訪時表示，近期蘇州新房、二手房市場都比較低迷，8月的成交跟6月份相比市場下滑了差不多一半，跟上個月比也下降了約30%。

在李杰看來，當下是剛需買房或換房比較好的時期。兩個月前，他也將自己在吳江的二手房掛牌，準備換一套房。前前后后，李杰已經多次調低了自己房子的掛牌價格，累計降價約70萬元。

“這套房之前市場好的時候差不多能賣260萬元左右，我現在賣190萬元，還帶一個車位。現在降到我自己都很難接受，但是沒辦法，看房的人雖然有，能真正到談價格地步的人很少?！?

與此同時，李杰看中準備換進的房源價格也在降?！?span>一些著急住的剛需客戶還是會適時出手，因為現在貸款利率低，首付款要求也不高。我覺得蘇州到今年年底之前市場價格應該不會上浮的，存在繼續下行的可能?！?

數據來源：諸葛找房數據研究中心

10月10日，中指研究院蘇州分院高級分析師金珂通過微信向每經頭條記者表示，樓市政策、房貸利率等多方面利好，一定程度上推動了二手房掛牌量和成交量的上升，但近幾月多數城市樓市相關政策波動反復，對賣房者和購房者的心理都產生了一些影響，加深了觀望等待情緒，這種狀態短期內可能還會延續，預期偏弱以及疫情的不確定性仍是影響市場的關鍵因素。

數據來源：諸葛找房數據研究中心

如9月中旬，蘇州全域放開限購政策還出現“一日游”的景象，作為首個全域放開限購的“強二線”城市，當天蘇州房地產市場反應就頗為熱鬧，但這樣的熱鬧沒能持續過24小時。

金珂認為，政策端對市場的真實影響需要時間反應，9月全國各城市頻繁釋放利好政策以穩市場、穩預期，蘇州住宅市場也存在一定波動，但購房者仍存在較濃的觀望等待心理。

為促進二手房市場交易，今年以來，各地持續放松此前實施了二手房相關政策，包括二手房限售年限縮短、取消二手房限售、二手房指導價退場、加速落地“帶押過戶”模式等，從交易環節、交易門檻等多個層面支持二手房市場。

數據來源：諸葛找房數據研究中心

早在今年5月，蘇州就取消了二手房限售；常州則宣布，從9月1日宣布全面取消二手房限售。不過，多數城市采用的方式是縮短二手房限售年限。

事實上，在去年2月深圳率先推出二手房參考價時，市場對其作用尚存懷疑態度。但現實是，不到一年時間，該政策便成為不少城市二手房市場交易的一把度量尺和砝碼，真真實實把部分二手房房價壓到了尺度線上下。

以深圳為例，樂有家研究中心統計顯示，從2021年10月份開始，深圳成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比由此前的33%~56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%。而10%偏差值以內房源的占比目前在40%~50%，可見市面上半數成交房源基本都能“按參考價賣”，這已經成為當前深圳二手樓市的大趨勢[6]。

顯然，二手房參考價成為各地二手房成交下滑的主要原因之一。也因此，今年7月，西安成為首個明確取消二手房指導價的城市，此后，合肥等多城跟進。目前，除深圳、上海外，西安、廣州、合肥等13城的二手房指導價已悄然退場。

與此同時，各地在紛紛松綁此前二手房限售政策的同時，全新的二手房交易新模式也隨之出現。9月16日，南京全面推行二手房“帶押過戶”模式。截至推行當天，南京市不動產登記機構通過與中國建設銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，全市已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億元。

但新房表現更為低迷，從克而瑞數據來看，2022年9月南京商品住宅供應69萬平方米，同比下降67%；成交50萬平方米，同比下降25%，供銷量同比均下降。未來一段時間，城市各板塊間的表現也將繼續分化。

10 月 14 日，佛山二手房“帶押過戶”貸款業務在南海區率先試點推行；10月13日，工商銀行中山分行攜手貝殼房屋經紀成功發放了首筆“帶押過戶”二手住房貸款業務；同日，鄭州發布通知明確，今年10月底前實現存量房買賣“帶押過戶”，11月開始逐步全面推廣“帶押過戶”模式。

據每經頭條記者不完全統計，自今年8月份以來，已有超過20個城市陸續宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式。這其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無錫等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉9月21日向每經頭條記者表示，“帶押過戶”能夠加速“連環單”交易的節奏，為二手房交易注入了強大的信用背書，暢通了交易流程，促進了房屋流轉和良性循環。

需要注意的是，雖然今年以來各地針對二手房的政策頻出，部分城市的二手房成交量也出現環比上漲，但成交量時漲時跌、起伏不定的現狀，也預示著二手市場整體回暖尚需時日。

11月16日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向每經頭條記者分析認為，“10月份二手房價格上漲的城市數量是今年最少的，10月份市場壓力其實是最大的?！?

嚴躍進指出，“特別是從二手房的月度交易態勢看，此前幾個月，一些城市二手房有一波較好的活躍行情，但后續月份類似活躍態勢有所減弱。各地要積極宣傳二手房交易免個稅、二手房不限售等政策，以更好激活二手房交易市場。各地雖然也有一些二手房交易火熱的消息，但都是暫時性的，新房行情偏弱，二手房也明顯會受影響?！?

激活二手房市場，未來還會有哪些招數？

（應受訪者要求，文中劉斌、蔣佳、張華、鄭林、李梅、蔣旭為化名）

每日經濟新聞

記者 黃婉銀

E-mail:

huangwanyin@nbd.com.cn

每日經濟新聞

資深記者 王佳飛

E-mail:

wangjiafei@nbd.com.cn

記者手記?|?安心過好自己的生活才是穩賺不賠的事情

房子是絕大多數普通人一輩子最重要的資產之一，無論是房價上漲還是市場下行都會引起心態的波動。當下，在很多賣家糾結是否割肉賣房時，買家也在焦慮該不該買房或換房，既擔憂市場繼續下行又怕錯過筍盤。

在近幾個月的采訪中，記者發現，各地二手房掛牌量激增下，降價賣房雖然是大勢，但不同區域的降價幅度也存在差異。核心城市大部分降價是相對于前兩三年的高位，只有個別洼地區域個別樓盤跌破買入價，業主急于套現而降價的房源要么很難搶到要么存在一定瑕疵。

買方市場讓買家有足夠的時間和機會選擇心儀的房源，對于剛需自住群體來說，不用過于焦慮未來市場形勢，住房仍然是一個長期而穩定的需求，平穩的市場也是一個有利的交易環境。

正如記者在蘇州采訪時遇到的一位業主，他在2019年高點以總價360萬元買入了蘇州工業園區湖東板塊一套二手房，今年為了換學區房，以320萬元的價格賣掉了。不過這個客戶說，今年買的學區房也比去年買的時候便宜了一些，兩兩相抵倒也沒有虧什么。

賣房和買房只是一個過程，無論是“早買早享受”還是“等等黨”，做好決定就無需過于焦慮市場形勢，安心過好自己的生活才是穩賺不賠的事情。

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參考資料：

[1]?國家統計局《2022年10月份70個大中城市中商品住宅銷售價格變動情況》

[2] 深圳中原研究中心《2022深圳二手房價格壓力測試報告》

[3]?我愛我家南京研究院《2022年（1-10月）南京二手房成交熱門小區TOP100榜》

[4]?貝殼研究院《樓市月報》

[5]?深圳市房地產中介協會《深圳市房地產中介行業2022年第44周周報》

[6]?樂有家研究中心《2022年上半年深圳樓市報告》

記者|黃婉銀?王佳飛

編輯|魏文藝?段煉 杜恒峰

校對|王月龍

統籌|易啟江?

視覺|蔡沛君

視頻|張軼

排版|魏文藝

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