地王項目壓力山大，“買一套送一套”，開發商年底搶收營銷太出圈

每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

憑借“買一套送一套”，川系房企德商置業年底促銷出圈了。

日前，德商置業在其官方微信公眾號發文表示，11月22日至12月25日期間，購買德商全國指定房源，即可獲得位于云南普洱的一套建面約38平方米那柯里溫泉度假房。

“白天還在成都逛街購物，夜晚就泡在普洱的溫泉里看星星。你離這樣的神仙日子就差一套德商好房啦！”

不過，《每日經濟新聞》記者了解到，明確可享受“買一送一”優惠的僅有成都德商·崇江天悅和武漢德商·光谷洺悅天璽兩個項目，而前者送的還僅是一年使用權；其余樓盤可享受的仍是首付分期、送車位、家電或裝修禮包等常規優惠。

送一年使用權

2019年8月，德商•那勐勐國際旅游度假區揭牌，即如今的那柯里德商國際康養度假區。這是德商集團布局云南的首個項目，也是其在國內的首個康旅項目，那柯里德商國際康養度假區遠期規劃約13000畝。啟動區占地約778畝，計劃打造成休閑、度假、養生、觀光、會議等功能為一體的國際一流度假目的地。

本次德商所推活動提到的贈送房源正是那柯里德商國際康養度假區項目。12月6日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份致電項目售樓部，一名置業顧問告訴記者，目前項目在售產品主要是38、48和68平方米的套一、套二戶型，“在售均價8000元/平方米左右，但各種優惠算下來后7500元/平方米，預計明年底交付。”

據此來算，一套38平方米的套一戶型，總價約28.5萬元。

針對“買一套送一套”優惠措施，該置業顧問也直言項目確實有收到這一消息。“項目為精裝交付，不過只有硬裝，入住所需的軟裝部分需要購房者自行添置。”而對于在一年使用權滿后客戶若要購買，將以何種方式出售，對方則表示“尚不清楚”。

此外，“如果你不想要這個使用權，也可以通過折現優惠的方式返還到你想購買的房子上，不過具體能優惠多少則要根據項目情況來定。”

德商集團微信公眾號信息顯示，此次參與促銷的項目包括德商·崇江天悅、德商·光谷洺悅天璽、電建德商·瀧悅天璽、德商·翠禮峰天璽、德商·碧云天璽、德商·中山樾璽。但明確可享受“買一送一”優惠的僅有德商·崇江天悅、德商·光谷洺悅天璽。

其中，德商·崇江天悅位于成都市崇州，在售戶型為約75-101平方米套二、套三戶型，總價在100萬元左右，但銷售情況一直不甚理想。成都透明房產網顯示，今年5月底和9月底，項目分別取得了4號樓和9號樓預售許可證，但截至目前，兩棟樓240套房源出售62套，去化率僅25%。

針對該項目，德商推出了包括限時首期5.9萬元起（限定房源），買一套送一套（一年使用權，限定房源）等優惠措施，至于具體還有哪些優惠以及一年使用權如何兌換等，今日記者致電項目時，項目置業顧問表示，“需要去項目現場詳細了解。”

至于唯一明確可“買一送一”的項目，武漢德商·光谷洺悅天璽則是德商在2020年底經過117輪競標，以總價16.468億元、溢價105.39%拿下的地塊，這也是當時光谷東的“地王”。

定位高端改善的德商·光谷洺悅天璽于2021年11月首次入市，去化率約30%。目前項目在售為141-172平方米高層產品，“價格在2.6萬-2.9萬元/平方米之間，需要原價購買才能享受‘買一送一’優惠。”項目置業顧問今日在電話中告訴記者，“如果你不想要送的這套房，也可以選擇我們現在推出的特價房，優惠下來價格最低能做到2.4萬元/平方米，包括3500元/平方米的裝修。”她表示。

據此來看，光谷洺悅天璽“買一送一”優惠后折扣力度尚不及9.5折，更不及現場特價房優惠。

營銷去化靠噱頭？

“買一送一”促銷并非德商首創。

早2020年，成都金茂就曾推出類似活動，當年2月21日至3月31日，認購成都武侯金茂府部分指定房源的前10名客戶，就可獲贈一套建面約73平方米、價值約66萬元的昆明金茂國際高層指定住宅。

與德商一樣，金茂所贈房源同樣位于云南省，但給出的誠意更高，省會昆明、建筑面積、總價更高；不過，彼時武侯金茂府二期房源均價35000元/平方米、平均總價在550萬元以上，折算下來，優惠力度在9折左右。

此外，云南保利也在2021年“雙十一”期間推出了“再來一套”活動，即購買云南保利所有項目的指定房源，均再送一套市場價30萬元左右的昆明巫家壩保利天際公寓或商鋪；同年底，深圳羅湖紅嶺的招商中環也推出了“買一送一”，買一套1899萬元的240平方米指定大戶型就送一套56平方米指定小戶型等。

“此次德商打出的‘買一送一’口號，和此前小麥換房、購房贈送豬肉、購房解決工作等有相似之處，是非常典型的降低購房成本、刺激購房需求行為。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進12月6日在接受記者微信采訪時表示，這也進一步說明當前房企營銷方面的壓力和問題。

“此類操作本身無可厚非，屬于正常的營銷方式。尤其是當前疫情管控陸續放開，一些景觀旅游資源好的度假產品，確實很容易吸引購房者。”

中指研究院數據顯示，今年1-9月，德商在成都實現61億元銷售業績，與去年同期的122.3億元相比，已經腰斬。

需要注意的是，作為川派房企，德商在2017年開始大跨步發展，高調在武漢、中山等地溢價拿地，2018、2019年里就相繼同時開啟全國多個項目，換來了市場銷售的大幅增長。就成都而言，克而瑞數據顯示，2019年德商銷售額超77.18億元，位列TOP10榜單第10名，較2018年同期大幅上漲；到了2020年，德商集團在成都的銷售額達159.10億元，在成都房企中排第六。

但與此同時，隨著部分合作伙伴陷入流動性危機，德商多個合作樓盤也曾傳出停工或延遲交付。

嚴躍進建議，在此類贈送房屋的過程中，對于中間涉及的稅費、房屋取得的成本評估等要做詳細說明。“若度假房和預期的不一樣，或引起新的糾紛問題，這都是購房者和營銷人員需要注意的地方。”

封面圖片來源：攝圖網_402009505