微觀這一年·房企｜綠城華東布局轉向核心城市群，蘇中蘇北項目去化遇阻

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

在行業整體下行的背景下，房企亦在轉變投資戰略，如向高能級城市群區域集中，以期降低業績滑坡風險。

這一轉變正在綠城中國（HK03900，股價13.08港元，市值331.19億港元）身上發生。12月5日，綠城經過28輪競價，以14.39億元斬獲蘇園土掛（2022）07號地塊，溢價率10.35%。此前的7月份，綠城中國華東區域公司宣布成功競得上海市浦東新區三林濱江10單元地塊，這也這被業內視為綠城時隔5年重返上海市場的信號。

華東區域公司是綠城重資產板塊的八大區域公司之一，負責上海、江蘇和安徽地區的投資拓展與項目管理。不過，據克而瑞研究中心的分析報告，綠城上半年曾在南京、昆山拿地，且在江蘇和上海土儲充足，但銷售表現卻不如浙江區域公司的杭州、寧波。

《每日經濟新聞》記者在調查中還注意到，綠城去年在江蘇鹽城拿下的地王項目，開盤一年多僅賣出33套房源。未來一段時期里，如何提高蘇北地區的房源去化率，將是華東區域公司不得不面對的考題。

上海別墅項目已開建

蘇州第五批集中供地于12月5日結束后，綠城管理層很快在微信朋友圈分享了公司的拿地新動態，海報上寫著“熱烈祝賀綠城中國競得蘇州市蘇園土掛（2022）07號地塊。”

蘇州市工業園區國有建設用地使用權網上出讓系統顯示，蘇園土掛（2022）07號地塊位于錦溪街以東，西洛巷以北，出讓面積2.99萬平方米，為城鎮住宅用地，容積率僅1.5，建筑面積4.49萬平方米，起始價13.04億元。最終成交價格14.39億元，樓面價32001元/平方米。

在蘇州工業園區成功奪地，對綠城來說無疑是大利好消息。該地塊緊鄰蘇州市奧林匹克體育中心，周邊市政、教育、商業及生活配套齊全，交通便捷。而奧體板塊在蘇州樓市里就相當于北京的海淀，南京的河西。這里的新盤不愁賣，二手房最高達6萬~8萬元/平方米，高于蘇州平均房價水平。綠城方面透露，該地塊將打造6~7層低密業態。

另外值得注意的是，今年7月，綠城華東區域公司官宣拿下上海浦東新區三林濱江10單元地塊。該地塊受讓于上海地產集團，共分為21-03、21-05兩幅子地塊，土地容積率1.1，占地面積4.99萬平方米，用地性質為Rr1（別墅用地），規劃了約203套房源，套均面積約270平方米，限高18米。從位置來看，該地塊位于黃浦江濱江一線，北側即被譽為上海“第二個陸家嘴”的前灘國際商務區。

而綠城上一次在上海拿地，還是在5年前的2017年，當時拿下的松江區永豐街道H單元32-01號地塊，即是后來開發的桂語云溪項目。

正在建設中的綠城黃浦灣二期地塊現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

12月1日，《每日經濟新聞》記者來到三林北港，在沿江路往東望去，華夏西路以南、涵林路以西的大面積區域被圍擋起來，工地里建有大型工棚，10余臺挖掘機和起重機正在來回作業，泥濘的工地與前灘鱗次櫛比的商務寫字樓形成鮮明對比。

“上海疫情后，綠城公司領導來這里勘探過，說要建設小鎮項目，也就是別墅。”一位在三林濱江地區負責安保工作的人士向記者介紹，這里以前曾叫久豐村和勞動新村，整體規劃后居民都已遷走，原先的平房和民居已拆除。“機器進場還沒幾個月，別墅地塊正在建設中。”

對于該項目，同策研究院研究總監宋紅衛12月7日通過接受記者電話采訪時分析認為，觀察綠城近幾年的發展，其實在繼續追求一定量的土儲規模，投資重倉浙江區域，也在南京、蘇州、徐州、合肥等地攻城略地。但是基于市場下行的背景，肯定要重新選擇安全邊際較高的城市，上海是不二選擇。

在宋紅衛看來，上海樓市的偏改善需求較大，若在前灘推出低密度改善住宅產品，對房企來說既有利潤，又能支撐開發規模。

綠城在上海的別墅地塊，不遠處是前灘商務區 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

不存在“保交付”問題

2022年是綠城華東區域的交付大年。1-8月，綠城進駐的華東區域10座城市中6城有交付記錄，共計7068套房源。這一表現被匯豐銀行評價為8家行業領袖開發商之一，“國有企業財務紀律良好，違約機會低。”

據記者不完全統計，今年以來，綠城在南京、蘇州、無錫、南通、合肥和徐州等6座城市分別交付了南京云棲玫瑰園、蘇州觀瀾逸品、蘇州柳岸曉風、無錫誠園、南通桂語江南、南通誠園南區、通州湖境和廬、合肥蘭園、合肥誠園南區和徐州誠園等10個項目，個別項目還實現提前交付。

而此前的2021年，據公開資料，綠城華東區域公司先后完成無錫鳳起和鳴、南通蘭園、南通曉風印月、南京云棲玫瑰園、南通誠園、合肥誠園、無錫誠園等7個項目的交付，實現房屋交付量3734套。到訪交付率100%、收房率達98.92%，戶均缺陷5.1%。

宋紅衛表示，從綠城的財務狀況看，暫時不會出現部分房企“保交付”的問題，只能說受銷售去化的影響，項目為了減少建設投入，暫時停工或者放緩開發進度的情況。“只要在一定時期內，這也是合理的。”

“即便已不是當年的民企綠城，但是產品品質方面仍然有傳承，加之央企的信用背書，‘保交付’應該不存在任何問題。”億翰智庫宏觀首席研究員張化東12月7日通過微信向記者分析指出，對區域公司來說，則要考慮的是如何做到現金流平衡。

值得注意的是，今年華潤、融創、世茂、旭輝和中南等規模房企紛紛啟動公司組織架構調整，收縮區域戰線，精簡業務部門。張化東認為，區域項目公司為了控制運營成本，將會不斷合并整合。

對于房企區域化管理方面，宋紅衛認為，也應該及時進行風險管控，從市場的角度來判斷，上海、杭州、合肥等城市房地產銷售表現平穩；相比而言，華北、東北、西部和西南部分三四線城市的銷售業績下滑比較厲害，房企布局的風險相對較高。

蘇中蘇北項目去化遇阻

長三角仍是綠城最重要發展區域。據中指研究院數據，今年前11月，長三角拿地金額TOP10房企榜上，綠城以350億元排在第二位，189萬平方米的拿地面積則排在第一位。

據公開信息，2021年綠城在蘇中和蘇北的徐州、鹽城、泰州和揚州共新增了10個項目，總承擔金額達52.99億元。

今年2月，綠城華東區域公司曾發布信息，公司在江蘇省徐州市有在建在售項目4個，在建待售項目1個；鹽城在建在售項目1個；泰州在建在售項目1個，在建待售項目2個；揚州在建待售項目4個；南通在建在售項目4個。

今年1-11月，綠城在長三角的拿地金額排在第二位（億元/萬平方米） 來源：中指研究院

不過，今年以來蘇中蘇北區域樓市整體表現低迷。某TOP10房企負責長三角區域業務的人士上周接受記者面訪時表示，目前蘇北和蘇中區域房地產市場銷售較為慘淡，“可以說是長三角‘最困難的區域’，有的盤打折促銷也沒人買。”

以綠城位于蘇北鹽城的項目為例。2021年1月26日，鹽城市主城區20204801號住宅地塊經過210輪競價，最終被綠城以總價21.77億元、樓面價約15782元/平方米拿下，刷新了鹽城地王紀錄。據市場消息，該地塊成交后，周邊的二手房價格應聲而漲。

該地塊便是已經開發在售的綠城曉風印月項目，規劃打造13棟高層/洋房產品，戶型面積為112~180平方米。綠城云的數據顯示，該項目于2021年8月21日開盤，推出4幢樓，銷售均價2.43萬元/平方米。

受蘇北房地產市場整體需求不足、購房者觀望情緒濃厚等環境變化，綠城曉風印月項目入市并不順利。盡管該樓盤在今年3~5月份曾推出“8套房限時一口價”等優惠活動，去化效果仍未明顯改觀。鹽城市住建局數據顯示，截至12月7日，綠城曉風印月的4幢在售樓棟開盤1年多，僅有33套房源備案網簽或預售。

另據克而瑞數據，11月份鹽城市區商品住宅供應6.42萬平方米，同比下降42.62%，環比下降61.73%；成交6.38萬平方米，同比下降35.89%，環比下降36.82%；成交均價13547元/平方米，同比下降5.98%。

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封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝