區域新盤觀察 | 半年去化僅15.5%！坐擁成都最大濕地公園的城投觀瀾東著怎么了？

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“明年青龍湖東將新增一所小學，預計在2025年完成相關建設，距離我們項目不到1公里”。

城投•觀瀾東著是成都目前最大濕地公園青龍湖區域首個人才公寓項目，《每日經濟新聞》記者11月中旬實地走訪該項目時，其置業顧問明確表示。

但龍泉驛區教育局相關負責人近日表示，青龍湖片區附近暫無小學規劃，后續是否有規劃不確定，一切以官方公告為準。

“我們得到的消息是要建，明年就將開工。”12月17日，記者再次詢問觀瀾東著項目置業顧問時，對方仍然如是說。

雖然小學規建與否尚未可知，但有著青龍湖區域首個人才公寓項目、區域內距離青龍湖最近的項目、優質的自然生態資源等各種名號加持，觀瀾東著項目從拿地之初就備受市場關注，但卻并未能吸引足夠多的購房者買單。

12月16日，《每日經濟新聞》記者查詢成都透明房產網平臺發現，該項目在今年3月14日一次性取得了16棟樓716套房源的預售證，然而時至今日，其網簽已售（擬定合同）套數僅為111套，未售房源達605套，網簽去化率約15.5%。

城投觀瀾東著項目現場 圖片來源：每經記者 陳利 攝

半年去化率僅15.5%

觀瀾東著項目所在地塊是龍泉驛區青龍湖區域首宗人才公寓項目用地。

2019年3月19日，兩宗人才公寓地塊在成都市公共資源交易中心拍賣，面積合約156畝。

其中一宗即是位于龍泉驛區十陵街道青龍村6組、79畝（其中凈出讓面積68畝）的純住宅用地。根據土地出讓公告，該宗地起拍價8942元/平米，領銜當時二圈層地價，直逼三環城區；最高建筑高度約311米，其建成后將成為繼綠地468后成都東門上第二高的建筑。

最終，該地塊由成都開元房地產有限公司以底價競得。企查查顯示，成都開元房地產有限公司正是成都城投置地（集團）有限公司的全資控股子公司，而后者的控股股東為成都市國資委。

觀瀾東著售樓處的看房者 圖片來源：每經記者 陳利 攝

11月中旬，《每日經濟新聞》記者以購房者身份實地走訪觀瀾東著了解到，該項目銷售的僅有9-17層的產品，包括約60平方米套一（地塊出讓條件中要求必須配建的戶型）、105-130平方米套三、以及151平方米套四戶型，精裝房起售價為19299元/平方米。

彼時，項目置業顧問告訴記者，“項目預計將于2023年11月交房，目前主要在售為套三、套四戶型，根據不同樓層和面積優惠力度有所不同， 優惠總額在5萬-10萬元。”

記者當時在該項目售樓處現場的銷控表上看到，觀瀾東著可售房源623套，其中11號樓一單元30套房源中已銷售（擬定合同）房源僅8套，不少樓棟尚未有銷售數據。

“我們是一次性取得了700多套房源的預售證，但我們是按照節點對不同樓棟進行推售，并非取得了這么多套房源預售證就全部推出。”上述置業顧問向記者表示。

售樓處公示的銷控表 圖片來源：每經記者 陳利 攝

時隔一個月，記者12月17日再度查詢成都透明房產網平臺時發現，觀瀾東著11號樓1單元已銷售（擬定合同）房源僅增加了一套。

據了解，5月份項目人才選房后，觀瀾東著剩余662套房源面向普通購房者出售。如今半年過去了，該項目網簽已售套數僅為111套，未售房源達605套，網簽去化率約15.5%。就算是目前成都市面上難尋的約60平方米套一剛需戶型，40套房源中目前還剩23套未售。

而由于拿地三年才開盤，也引來一些購房者對開發商捂盤行為的質疑。早在2021年8月，就有網友在“問政四川”平臺上反映，觀瀾東著開盤時間一拖再拖，交房時間也一改再改。

來源：“問政四川”平臺

對此，龍泉驛區民生訴求會辦中心回復表示，截至2021年8月底，觀瀾東著項目仍未向區住建局提交相關證件資料申請辦理商品房預售許可證。“成都市龍泉驛區住房和城鄉建設局在2021年6月30日還一度向成都城建投資管理集團有限責任公司發送《關于加快辦理青龍湖人才公寓項目預售許可的函》，請公司主動加快辦理青龍湖人才公寓預售許可，盡快開展項目預租預售工作。”

項目周邊地塊尚未出讓

事實上，憑借緊靠成都三環路的優勢位置、世界大學生運動會的東風、不斷改善的交通，以及青龍湖濕地公園的景觀資源，十陵板塊在近幾年的成都土地市場中頭角嶄露，中海、華潤、龍湖、中梁等一眾房企均在此布局，打造的項目均定位為高端改善項目。

不過，需要注意的是，上述房企等所拿地塊均集中在成洛大道以北。而成洛大道以南目前僅兩個項目：一個是城投觀瀾東著；另一個則是萬科在2012年底以2800元/平方米的樓面地價所拿的一宗約70畝住兼尚地塊，即已于2015年交房的萬科·金色誠品。貝殼找房APP顯示，目前金色誠品二手房成交均價為19004元/平方米。

觀瀾東著項目附近的待拍地塊 圖片來源：每經記者 陳利 攝

記者在現場注意到，觀瀾東著項目的自然生態資源突出，項目西側700余米處即為青龍湖濕地公園，也是目前區域內出讓的最近“湖景”樓盤項目。

不過另一方面，目前觀瀾東著項目所在片區的各類生活配套尚不完善。如交通方面，觀瀾東著距離地鐵4號線來龍站、十陵站，及三環十陵立交均約1公里，周邊暫時沒有公交線路。

商業配套方面，觀瀾東著項目自身有配套修建的菜市場，但尚未開業。“今年8月政府才對十陵部分地塊調了規，我們項目西側后期就會有商業地塊出讓，以后基本生活需求是能有所保障的。”該項目置業顧問告訴記者。

記者在現場看到，目前觀瀾東著周邊地塊尚處于未出讓狀態，500米范圍內沒有任何住宅小區。距離最近的萬科魅力之城板塊的直線距離超過2公里，因此該東著項目在業主入住后或將面臨一定時間的商業配套空白期，此外還可能面臨周邊地塊出讓后工地建筑、建筑車輛頻繁出入等噪音問題。

觀瀾東著項目周邊環境 圖片來源：每經記者 陳利 攝

從教育配套來看，觀瀾東著項目配建的雙龍幼兒園已在2021年下半年開始招生；小學方面，該項目置業顧問此前曾向記者表示，“明年青龍湖東將新增一所小學，預計在2025年完成相關建設。”但在11月底，據成都兒童團，龍泉驛區教育局相關負責人表示，青龍湖片區附近暫無小學規劃，后續是否有規劃不確定，一切以官方公告為準。

12月17日，記者再就小學配置問題詢問觀瀾東著置業顧問時，對方直言，“我們看到的消息是有，明年就要動工了。”

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封面圖片來源：每經記者 陳利 攝