區(qū)域新盤觀察 | 半年去化僅15.5%！坐擁成都最大濕地公園的城投觀瀾東著怎么了？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“明年青龍湖東將新增一所小學(xué)，預(yù)計(jì)在2025年完成相關(guān)建設(shè)，距離我們項(xiàng)目不到1公里”。

城投•觀瀾東著是成都目前最大濕地公園青龍湖區(qū)域首個(gè)人才公寓項(xiàng)目，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者11月中旬實(shí)地走訪該項(xiàng)目時(shí)，其置業(yè)顧問(wèn)明確表示。

但龍泉驛區(qū)教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，青龍湖片區(qū)附近暫無(wú)小學(xué)規(guī)劃，后續(xù)是否有規(guī)劃不確定，一切以官方公告為準(zhǔn)。

“我們得到的消息是要建，明年就將開(kāi)工。”12月17日，記者再次詢問(wèn)觀瀾東著項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)時(shí)，對(duì)方仍然如是說(shuō)。

雖然小學(xué)規(guī)建與否尚未可知，但有著青龍湖區(qū)域首個(gè)人才公寓項(xiàng)目、區(qū)域內(nèi)距離青龍湖最近的項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)的自然生態(tài)資源等各種名號(hào)加持，觀瀾東著項(xiàng)目從拿地之初就備受市場(chǎng)關(guān)注，但卻并未能吸引足夠多的購(gòu)房者買單。

12月16日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢成都透明房產(chǎn)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目在今年3月14日一次性取得了16棟樓716套房源的預(yù)售證，然而時(shí)至今日，其網(wǎng)簽已售（擬定合同）套數(shù)僅為111套，未售房源達(dá)605套，網(wǎng)簽去化率約15.5%。

城投觀瀾東著項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

半年去化率僅15.5%

觀瀾東著項(xiàng)目所在地塊是龍泉驛區(qū)青龍湖區(qū)域首宗人才公寓項(xiàng)目用地。

2019年3月19日，兩宗人才公寓地塊在成都市公共資源交易中心拍賣，面積合約156畝。

其中一宗即是位于龍泉驛區(qū)十陵街道青龍村6組、79畝（其中凈出讓面積68畝）的純住宅用地。根據(jù)土地出讓公告，該宗地起拍價(jià)8942元/平米，領(lǐng)銜當(dāng)時(shí)二圈層地價(jià)，直逼三環(huán)城區(qū)；最高建筑高度約311米，其建成后將成為繼綠地468后成都東門上第二高的建筑。

最終，該地塊由成都開(kāi)元房地產(chǎn)有限公司以底價(jià)競(jìng)得。企查查顯示，成都開(kāi)元房地產(chǎn)有限公司正是成都城投置地（集團(tuán)）有限公司的全資控股子公司，而后者的控股股東為成都市國(guó)資委。

觀瀾東著售樓處的看房者 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

11月中旬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份實(shí)地走訪觀瀾東著了解到，該項(xiàng)目銷售的僅有9-17層的產(chǎn)品，包括約60平方米套一（地塊出讓條件中要求必須配建的戶型）、105-130平方米套三、以及151平方米套四戶型，精裝房起售價(jià)為19299元/平方米。

彼時(shí)，項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2023年11月交房，目前主要在售為套三、套四戶型，根據(jù)不同樓層和面積優(yōu)惠力度有所不同， 優(yōu)惠總額在5萬(wàn)-10萬(wàn)元。”

記者當(dāng)時(shí)在該項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場(chǎng)的銷控表上看到，觀瀾東著可售房源623套，其中11號(hào)樓一單元30套房源中已銷售（擬定合同）房源僅8套，不少樓棟尚未有銷售數(shù)據(jù)。

“我們是一次性取得了700多套房源的預(yù)售證，但我們是按照節(jié)點(diǎn)對(duì)不同樓棟進(jìn)行推售，并非取得了這么多套房源預(yù)售證就全部推出。”上述置業(yè)顧問(wèn)向記者表示。

售樓處公示的銷控表 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

時(shí)隔一個(gè)月，記者12月17日再度查詢成都透明房產(chǎn)網(wǎng)平臺(tái)時(shí)發(fā)現(xiàn)，觀瀾東著11號(hào)樓1單元已銷售（擬定合同）房源僅增加了一套。

據(jù)了解，5月份項(xiàng)目人才選房后，觀瀾東著剩余662套房源面向普通購(gòu)房者出售。如今半年過(guò)去了，該項(xiàng)目網(wǎng)簽已售套數(shù)僅為111套，未售房源達(dá)605套，網(wǎng)簽去化率約15.5%。就算是目前成都市面上難尋的約60平方米套一剛需戶型，40套房源中目前還剩23套未售。

而由于拿地三年才開(kāi)盤，也引來(lái)一些購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤行為的質(zhì)疑。早在2021年8月，就有網(wǎng)友在“問(wèn)政四川”平臺(tái)上反映，觀瀾東著開(kāi)盤時(shí)間一拖再拖，交房時(shí)間也一改再改。

來(lái)源：“問(wèn)政四川”平臺(tái)

對(duì)此，龍泉驛區(qū)民生訴求會(huì)辦中心回復(fù)表示，截至2021年8月底，觀瀾東著項(xiàng)目仍未向區(qū)住建局提交相關(guān)證件資料申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證。“成都市龍泉驛區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在2021年6月30日還一度向成都城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司發(fā)送《關(guān)于加快辦理青龍湖人才公寓項(xiàng)目預(yù)售許可的函》，請(qǐng)公司主動(dòng)加快辦理青龍湖人才公寓預(yù)售許可，盡快開(kāi)展項(xiàng)目預(yù)租預(yù)售工作。”

項(xiàng)目周邊地塊尚未出讓

事實(shí)上，憑借緊靠成都三環(huán)路的優(yōu)勢(shì)位置、世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)的東風(fēng)、不斷改善的交通，以及青龍湖濕地公園的景觀資源，十陵板塊在近幾年的成都土地市場(chǎng)中頭角嶄露，中海、華潤(rùn)、龍湖、中梁等一眾房企均在此布局，打造的項(xiàng)目均定位為高端改善項(xiàng)目。

不過(guò)，需要注意的是，上述房企等所拿地塊均集中在成洛大道以北。而成洛大道以南目前僅兩個(gè)項(xiàng)目：一個(gè)是城投觀瀾東著；另一個(gè)則是萬(wàn)科在2012年底以2800元/平方米的樓面地價(jià)所拿的一宗約70畝住兼尚地塊，即已于2015年交房的萬(wàn)科·金色誠(chéng)品。貝殼找房APP顯示，目前金色誠(chéng)品二手房成交均價(jià)為19004元/平方米。

觀瀾東著項(xiàng)目附近的待拍地塊 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

記者在現(xiàn)場(chǎng)注意到，觀瀾東著項(xiàng)目的自然生態(tài)資源突出，項(xiàng)目西側(cè)700余米處即為青龍湖濕地公園，也是目前區(qū)域內(nèi)出讓的最近“湖景”樓盤項(xiàng)目。

不過(guò)另一方面，目前觀瀾東著項(xiàng)目所在片區(qū)的各類生活配套尚不完善。如交通方面，觀瀾東著距離地鐵4號(hào)線來(lái)龍站、十陵站，及三環(huán)十陵立交均約1公里，周邊暫時(shí)沒(méi)有公交線路。

商業(yè)配套方面，觀瀾東著項(xiàng)目自身有配套修建的菜市場(chǎng)，但尚未開(kāi)業(yè)。“今年8月政府才對(duì)十陵部分地塊調(diào)了規(guī)，我們項(xiàng)目西側(cè)后期就會(huì)有商業(yè)地塊出讓，以后基本生活需求是能有所保障的。”該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前觀瀾東著周邊地塊尚處于未出讓狀態(tài)，500米范圍內(nèi)沒(méi)有任何住宅小區(qū)。距離最近的萬(wàn)科魅力之城板塊的直線距離超過(guò)2公里，因此該東著項(xiàng)目在業(yè)主入住后或?qū)⒚媾R一定時(shí)間的商業(yè)配套空白期，此外還可能面臨周邊地塊出讓后工地建筑、建筑車輛頻繁出入等噪音問(wèn)題。

觀瀾東著項(xiàng)目周邊環(huán)境 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

從教育配套來(lái)看，觀瀾東著項(xiàng)目配建的雙龍幼兒園已在2021年下半年開(kāi)始招生；小學(xué)方面，該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)此前曾向記者表示，“明年青龍湖東將新增一所小學(xué)，預(yù)計(jì)在2025年完成相關(guān)建設(shè)。”但在11月底，據(jù)成都兒童團(tuán)，龍泉驛區(qū)教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，青龍湖片區(qū)附近暫無(wú)小學(xué)規(guī)劃，后續(xù)是否有規(guī)劃不確定，一切以官方公告為準(zhǔn)。

12月17日，記者再就小學(xué)配置問(wèn)題詢問(wèn)觀瀾東著置業(yè)顧問(wèn)時(shí)，對(duì)方直言，“我們看到的消息是有，明年就要?jiǎng)庸ち恕?rdquo;

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝