每日經濟新聞 2022-12-24 19:33:22
◎據北京市住建委官網，中建學府印悅于今年3月6日取得第一張預售證，批準銷售725套房源，但目前網簽僅232套；最新于9月24日取得的預售證批準銷售套數515套，簽約數量只有4套。
每經記者 王佳飛 每經編輯 魏文藝
近日，金融街發布公告稱，擬將旗下北京融嘉100%股權轉讓予華融基礎。而北京融嘉的主要資產為位于房山良鄉的金悅嘉苑共有產權項目。金融街表示，金悅嘉苑受所處市場整體下行和疫情影響，項目銷售和工程建設面臨階段性困難。
《每日經濟新聞》記者注意到，在房山良鄉片區，不僅是金悅嘉苑項目銷售困難，近年來入市的多個新盤項目同樣銷售遇阻。如中建學府印悅項目，今年9月24日取得的預售證批準銷售套數515套，但目前簽約數量只有4套。
中建學府印悅項目現場 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
12月23日，記者以購房者的身份來到位于北京地鐵房山線良鄉大學城站的中建學府印悅售樓處，看到現場的看房人并不多。
“我們的一期已經開盤一段時間了，現在主推的是二期，您看到的估計是我們二期的廣告。”銷售人員向記者介紹。
中建學府印悅是以剛需客群為主，最小戶型是54平方米，最大戶型也不過120平方米，其余的便是74平方米的兩室至99平方米的三室，都是剛需的入門產品。
中建學府印悅售樓部沙盤 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
“我們目前有93平方米戶型一口價374萬元，再沒有比這更便宜的地鐵房了。加上我們項目符合首套房首付35%的政策，您的資金壓力也會小很多。”
銷售人員告訴記者，“如果您能夠接受5萬多的單價，建議您就不要考慮房山了，可以選擇的余地會很多，良鄉目前是房山的價格洼地，再貴就不建議買了。”
記者注意到，銷售人員介紹的一口價戶型（單價約4萬元/平方米）比該項目的備案價格低了不少。中建學府印悅最新的一張預售證于9月24日取得，備案價格為4.1萬-4.6萬元/平方米。
但是即便是降價銷售，中建學府印悅的銷售狀況也并不樂觀。據北京市住建委官網，中建學府印悅于今年3月6日取得第一張預售證，批準銷售725套房源，但目前網簽僅232套；6月1日取得的第二張預售證還沒有網簽數據，但多是儲藏間和車庫，可忽略不計；最新于9月24日取得的預售證批準銷售套數515套，簽約數量只有4套。
來源：北京市住建委官網
當然，購房人定房和真正網簽之間可能會存在一定時間差。銷售人員表示，“在繳納10萬元定金后，需要在3日內交齊10%的首付款來進行草簽，1個月內交齊所有首付款后就可以進行網簽。”
即使考慮到網簽的時間差，兩張預售證不到20%的網簽率也并不理想。同時，記者還注意到，兩張預售證的成交均價都要比備案價格低，最新的京房售證字(2022)145號的成交均價甚至跌破了4萬元單價。
事實上，中建智地當初拿地時可謂底氣十足。2021年10月13日，中建智地以14.6億元將房山拱辰FS00-0111-0018地塊地塊收入囊中，溢價率為 8.15%。兩個月后的12月27日，中建智地再次出手，在經過28輪競價，以18.63億元的上限價格將房山拱辰FS00-0111-0017、0019地塊地塊收入囊中，這兩個地塊分別就是現在的中建學府印悅的一二期。
中建學府印悅售樓部 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
令中建智地如此看好學府印悅的原因，可能來源于其另一個銷冠項目——京西印玥。后者是中建智地的進京首作，同樣位于房山區。公開資料顯示，2021年京西印玥以1051套成交成為北京年度銷售套數冠軍，并以近33億元的年度銷售額將房山區的銷售紀錄直接拉升了一個量級。
2020年5月19日，北京公開出讓房山區拱辰街道辦事處FS00-LX05-0046、0056地塊R2二類居住用地，起始價為20.16億元，中建一局+房山新城聯合體經過57輪競價，以總價26.5億元、溢價率31.45%、樓面價18896元/平方米競得該地塊。其中，0056地塊即目前的京西印玥。從北京市住建委最新數據看，京西印玥2020年12月29日取證的房源中，網簽套數已達741套，成交均價4.22萬元/平方米，而備案價為4.1萬-4.64萬元/平方米。
嘗到京西印玥熱銷的甜頭后，在今年北京首批集中供地中，中建智地又以8.1億元競得房山區拱辰街道辦事處FS00-LX05-0045地塊，建設用地面積32057.19平方米，建筑控制規模51292平方米，地塊容積率1.6，建筑控高18米，可售住宅樓面價約1.58萬元/平方米。這一地塊即如今的春和印象，于今年8月27日開盤，據北京市住建委最新數據，該項目已簽約45套，成交均價3.96萬元/平方米，而備案價為4.3萬-4.67萬元/平方米。
據記者觀察，在良鄉區域，學府印悅與京西印玥、春和印象幾成“三足鼎立”之勢，以中建龐大體系的硬件植入來看，新盤銷售方面氣勢十足。
從目前情況看，“冷熱不均”也是房山片區新盤的一大特點。如前所述，京西印玥網簽數據十分理想，但中建學府印悅和春和印象在北京新房市場的銷售榜中尚不見蹤影。
事實上，自中糧萬科•長陽半島橫空出世并帶火片區后，房山主打剛需盤的基調已成趨勢，中建智地旗下同場競技的三大剛需新盤價格差距不算太大，粗略計算總房源超過2000套，卻在“內卷”。
建設中的中建學府印悅項目 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
“良鄉區域近年來發展較快，尤其大學城板塊上新了不少項目，如熙悅天街之類的商業配套給附近居民帶來了更多便利。不過相比于更成熟的長陽板塊，良鄉區域在配套和環境方面仍有改進空間，良鄉大學城建成時間不短，但整個利好政策落地情況尚不盡如人意。”
居住在房山的田女士12月23日通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，“教育資源方面，良鄉區域盡管有首都師范大學附屬學校、北京理工大學附屬學校等，但相比長陽板塊的北京四中房山校區、黃城根小學房山校區等尚有一定差距。很多人可能會比較關注長陽的二手房，對良鄉板塊的印象則可能是‘距離遠、配套弱’多一些。”
來源：安居客
安居客數據顯示，整個良鄉區域目前的二手房均價在3萬元/平方米左右，而相對于4萬元+的中建“印”系產品，更大的挑戰來自周邊的次新房項目。據貝殼數據，剛交付的華發中央公園目前掛牌均價約4萬元/平方米，首創紫悅臺掛牌價在3.9萬-4.6萬元/平方米。
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