“三箭齊發”點燃地產政策拐點信號 房企尋覓房地產新發展模式新錨點

記者 黃婉銀

2022年，房地產業經歷了極不平凡的趨勢變化，多地疫情反復、多個期房項目停工等超預期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產行業面臨的挑戰前所未有，年初以來調控政策及信貸環境不斷優化，但政策效果并不明顯，房地產市場深度調整態勢未改。

下半年以來全國各地逐步優化放松疫情管控，多地不斷持續松綁限購限貸，同時多部門持續出臺利好政策，從支持需求端到支持企業端，政策力度不斷加大。11月開始，先后出臺金融16條、進行國有大行授信房企、允許符合條件房企重組上市與恢復融資，“三支箭”齊發帶動房地產行業形成銀行貸款、企業發債、信托、預售資金、股權融資等多維度的融資支持政策體系，行業迎重大利好。

政策支持的核心一方面是為房企提供相應的融資支持，緩解資金壓力，穩定市場主體預期；另一方面，亦是帶動市場銷售恢復，提振市場情緒，穩住購房者信心。對房企而言，當下正是依據新時期、新市場坐標建立房地產新發展模式的時機，用好產品、好服務、可持續性的業務服務消費者、服務市場成為當前房企的主要共識。

行業長期穩定前提 明晰地產新發展模式

“三支箭”政策可以說是瞄準了當前地產市場的主要矛盾，意在解決核心問題，有望帶動地產行業向常態回歸。但僅憑這“三支箭”，恐怕還是難以保證地產行業的長期穩定發展。地產市場的長期穩定發展有賴于預期的穩定，其中關鍵在于明晰地產行業發展的新模式。

房地產各業態有各自特點和規律，如果僅沿用，或復制傳統住宅開發模式、政策、金融支持等去發展新業態，必然出現種種問題和困難，無法有效支撐國民經濟發展對空間場所和服務的需求。

房企要以服務國家產業轉型升級為導向，為工、農業、第三產業提供新的優質空間和場景，為房地產產品力、運營力、服務力的提升提供有力支撐，從產品和企業行為上實現可持續發展、實現企業和行業的發展升級……唯此才能構建和推動房地產新模式發展。

中銀證券研報指出，要構建地產行業新發展模式，不能只盯著房價這個數字，而應該以提升居民的獲得感為目標。不從造成高房價的供需矛盾入手，而只盯著房價做文章，很難提升居民的獲得感，也容易在地產市場中造成新的扭曲，降低市場運轉效率，甚至反而降低居民的獲得感。

因此，房企也應該順勢而為，把握行業發展的新階段，明晰地產新發展模式。正如萬科董事會主席郁亮所說，“當你具備了好的能力，具備了做好產品的能力，才可以活下去，見到微光。只要我們種好地，一定會渡過難關。”萬科在住宅項目的裝修、社區綠化、商業配套等方面都花了很多功夫去打造，做成出色的產品。

華南的另外一家低調的房企方直集團也是如此，其于1998年誕生于粵港澳大灣區，從成立開始就確立了以品質驅動發展的戰略，將產品和品牌作為企業的安身立命之本，將品質視為生命。

以產品服務為導向 房企轉向可持續發展

隨著房地產長效調控機制愈加深化，行業穩健發展之勢愈加明晰，房企到了硬實力和軟實力皆需比拼的階段。于市場端、消費者也是如此，在“保交樓”成為行業核心關注點的當下，房企的產品力、服務力、交付力變得愈發重要，不僅成為企業未來能夠贏得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心能力，也是房企穿越新周期最重要的砝碼。

方直集團發展至今，其并未追求快速的規模增長，而是匠心研究打磨產品，行業對其冠以“小綠城”之稱。2004年，方直集團在打造山水華府項目，因初期樣板房未達到預期的高品質要求，創始人直接將樣板房砸掉重建。

憑借對高品質項目的追求，方直集團依靠惠州“山水華府”項目一炮而紅。隨后歷經二十余載的沉淀，逐步形成了“4+ X ”產品系，分別為：“灣墅系列”“天頌系列”“鉑雅系列”“樂風系列”“X 系列”，致力于為全生命周期人群，構筑理想的人居環境。

成長至今，方直集團始終以客戶為導向，形成多元化的產品結構和創新的產品，以提供高質量住宅為己任。為使產品滿足不同消費人群的需求，方直通過對客戶的要求及喜好進行深入研究，并針對不同客群研發了豐富的產品線，構筑理想的人居，推出了覆蓋從質量剛需到頂級物業且已成熟的「4+X」的產品線，樹立了現代城市高品位人居生活典范。

同時，方直旗下物業服務集團方直心生活，基于對過去十余年標準化基礎服務的探索，正式發布“方直生活六心服務體系”，以更細致和細分的服務，提升生活品質。

又如時代中國在當前的行業環境下，不僅做好住宅交付，2022年已交付超25000戶住宅，甚至還提升產品配套，不斷在項目的教育、商業上不斷加大力度。截至近期，時代中國大灣區在售項目中自營幼兒園已開園的有7個，中小學方面，有8個項目已完成引進優質學校。在社區配套方面，時代中國積極引進麥當勞、肯德基、華潤萬家等知名品牌企業；引進樊登讀書會等品質服務組織，建設以業主生活需求為中心的多元化生活圈。

據不完全統計，時代中國大灣區旗下已簽約引進肯德基的項目近年達到6個，分別是南沙天逸、中新傾城、增城名著、廣州云來、佛山創客、佛山愛車小鎮；簽約引進麥當勞的項目達5個，分別是從化印象、東莞香海、肇慶星湖印記、佛岡著作、清遠香海二期；此外還有10余個項目的社區商業在大力推進招商中。

除了優質學校、社區商業這種大類資源的引進，時代中國在交付細節上，做得也盡心盡力，執著力十足，按時、按質、按量地將最好的產品交付給業主。

在住宅產品上，時代中國就悄悄改進了廚房內窗扶手的位置，比普通樓盤矮20公分，切實解決業主日常難越過臺面夠到窗把手的痛點。還有為了安全，特地將兒童區地墊的厚度翻倍；為了雙胞胎推車可以暢通無阻，特地加寬門口道閘；為匹配“大朋友”的身材，兒童器械滑梯寬度增加了13公分……這些產品細節的改進足見用心與打磨。

沉下心來、俯下身子去傾聽購房者的聲音，解決美好生活的痛點，為業主們引進最優質最適宜的生活配套、做好細致的服務，不僅是當下購房者所需要的，更是房企轉型可持續發展的利器。

房企擺脫住宅桎梏 多元融合助力城市經濟

構建新發展模式，企業應當全面深刻理解房地產業內涵，打破“住宅等同于房地產”，“房地產就是指住宅”的思想桎梏、制度桎梏，克服短平快、急功近利。

在住宅開發之外，絕大多數房企多年來都在持續探索、布局經營性業務，如商業地產、產業地產、長租公寓、物流、代建等等。過去幾年由于住宅市場風頭正盛，這些經營性業務多數都被市場忽視。但行至如今，這些業務反而成為房企新階段的發展基石之一。

本輪中債增在為企業擔保時，通常要求相應的反擔保。銀行機構也需要看這種企業的勾兌能力和抵質押物是否優質，目前來看并不會放開敞口，所以抵押物充足是必要條件之一。

克而瑞指出，無論是中債增還是“第二支箭”融資，基本面銷售情況較好或擁有優質抵押物的民營房企獲支持的概率更大。此前由于投資性房地產估值下行、疫情常態化等影響下，商業地產成為房地產企業擴張的掣肘，但目前來看，這部分資產也成為房企融資的重要加持。

另外，商業地產、產業地產等更是服務城市的業務，也是房企與城市發展共生共長的抓手。商務寫字樓作為城市經濟發展的重要載體，對推動社會經濟高質量發展有著重要的意義。

不久前，廣州市商務局正式發布《廣州市2022年超甲級、甲級商務寫字樓評定結果名單》，經綜合評定，時代商業集團旗下：「時代地產中心、時代·芳華里（廣州）A3 棟」兩座寫字樓均獲評“甲級商務寫字樓”，未來將承擔更多城市建設職責，推動城市發展。

時代地產中心為時代中國總部大樓，于2018年完成煥新升級，2019年獲得“越秀區主題商務樓宇”的榮譽稱號，是政商一體金融核心。時代·芳華里（廣州）是番禺漢溪商圈的智慧綜合體，本次獲評實現番禺區甲級寫字樓零突破，開啟番禺萬博CBD高質量商務時代。

時代·芳華里（廣州）位于廣州南拓中軸的漢溪萬博商圈，地鐵3、7號線漢溪長隆站上蓋，總建筑面積約21萬平方米，包含寫字樓和購物中心兩部分，其中寫字樓是為新一代總部級企業創造的集國際標準辦公、綠色人文體驗、多元商業的新商務生活創變產品。

開業以來，項目以近乎滿租的成績成為番禺標桿商務空間，吸引虎牙科技、三菱電機、康師傅集團、百事可樂等多家國際500強企業及產業龍頭總部入駐，形成互聯網+總部經濟的產業集群，并依托優質商務配套資源，匯聚區域文旅流量，助力入駐企業成長。

本次雙項目獲得甲級寫字樓榮譽，除了項目自身具備優質的基礎條件，更得益于時代商業集團二十年來的園區運營管理經驗。時代商業集團打造了高品質產品，并前瞻性構建立體運營服務體系，實現更溫度、更高效、更無界的運營管理，打造互動、成長、鏈接的產業發展新生態。

方直集團旗下方直前海國際文化中心也在近期與深圳曦茉文創有限公司在深圳前海隆重舉行入駐簽約儀式，正式攜手打造集城市微度假、市集生活、戶外運動、音樂文化的一站式城市戶外商業綜合體。

方直前海國際文化中心是以深港新生代創意工作與生活休閑方式為第一視角的創意產業園項目，定位深圳新生代泛文化頭號社區和元宇宙數字經濟產業孵化器，搭建深港科技創新、文化交流的平臺，目前已吸引比亞迪、深圳頭部原創音樂HOU LIVE、無人駕駛環衛車獨角獸城市之光、世界500強旭化成全資子公司研發中心、深圳·長羲中濟等數字經濟、文創、汽車等知名企業相繼入駐。

方直投資集團總裁謝昊狄表示：“在地產可持續化的當下，專業、強勁的資產運營管理能力是我們未來長遠發展的核心要義。方直前海國際文化中心未來不僅僅是文化園區、前海人辦公的工作‘場’，更是互動交流的社交‘場’，是粵港澳大灣區第一個永不落幕的數字文創產業園區。”

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