地產“黑馬”建發股價閃崩，前一天官宣擬收購美凱龍不超過30%股份

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

一紙收購公告，讓2022年躋身房企TOP10的建發股份（SH600153，股價13.5元，市值405.7億元）股價遭遇了2023年首次跌停。

1月8日，建發股份發布公告稱，公司正籌劃通過現金方式協議收購紅星美凱龍控股集團有限公司（以下簡稱美凱龍）不超過30%的股份。本次交易完成后，建發可能成為美凱龍的控股股東。

然而，資本市場似乎并不看好這筆交易。1月9日早間開盤后，建發股價連續下跌，一度跌停。截至收盤，建發股價報13.50元/股，跌幅達9.58%，市值蒸發43億元。

1月9日建發股價表現 來源：百度股市通

股價一度跌停

建發股份此次將擴張目標瞄準了商業運營。

1月8日，建發股份發布重要公告，稱其正在籌劃通過現金方式協議收購紅星美凱龍不超過30%的股份。

根據公告，截至2022年12月31日，美凱龍總股本4354732673股，包括A股3613447039股（占總股本比例82.98%）及H股741285634股（占總股本比例17.02%）。紅星控股直接持有美凱龍2618081007股股份，占總股本的60.12%，紅星控股的一致行動人西藏奕盈企業管理有限公司、車建興、陳淑紅、車建芳等合計共持有美凱龍18607640股，占總股本的0.43%。合計持股量為60.55%。

來源：建發股份公告

但美凱龍在2022年12月26日發布的公告就稱，紅星控股擬計劃通過集中競價、大宗交易方式減持公司股份共計不超過美凱龍股本的3%的股份；西藏奕盈同樣計劃通過集中競價、大宗交易方式清倉美凱龍的股票。

若減持計劃完成后，紅星控股持有美凱龍的股份數將下降至57.14%。這也意味著，建發股份在收購30%股份后，將一躍成為美凱龍控股股東，而一旦建發股份繼續提高持股量，根據相關規則就需向公司所有股東發出全面要約。

另據美凱龍2022年年中報告顯示，報告期內公司經營了94家自營商場、280家委管商場、10家戰略合作商場、59個特許經營家居建材項目，共包括475家家居建材店或產業街，覆蓋全國30個省、直轄市、自治區的224個城市，商場總經營面積2227萬平方米。

不過需要注意的是，截至2022年上半年，美凱龍投資性房地產賬面價值為961.64 億元，占公司資產總額的比例就達到71.80%。這也意味著，美凱龍的主要資產就是“投資性房地產”，是實實在在的“包租婆”。

顯然，這對于逆勢擴張的建發股份而言，美凱龍的商業地產、商業土地，都對其有足夠的吸引力。公開資料顯示，建發旗下的商業管理平臺已在上海、廈門、成都、南寧、福州、漳州、株洲等地持有及服務超20余個項目。截至2021年末，建發商管共計運營11個自持項目、13個拓展項目，涵蓋綜合體、購物中心、商業街區、寫字樓、社區商業、舊改商業、文旅商業、傳統商鋪等多種商業業態。

而通過本次交易，建發股份能夠一次性將美凱龍的百余商場收入囊中，進一步增加其商管業務的版圖。

不過盡管如此，資本市場對于此次建發收購美凱龍并不買賬。1月9日早間開盤后，建發股份股價一度跌停，最終收盤報13.5元/股，跌幅達9.58%。而紅星美凱龍（01528.HK）的股價當日開盤后卻一路走高，最終收報3.06港元，漲幅達14.61%，市值為133.25港元。

針對此次股價跌停，建發股份投資者關系部門在回應媒體時稱，應與公司擬收購部分股份有關。究其原因或在于美凱龍巨額負債問題。美凱龍2022年半年報顯示，報告期內公司流動負債近300億元，非流動負債463億元，負債合計763億元。

不過，建發股份投資者關系部門人士也透露，公司擬收購30%的股權，不可能將紅星美凱龍所有債務接過來，至于后續的交易如何進行，目前還沒有具體內容。

地產業務擴張兇猛

事實上，作為廈門市屬國有企業，建發集團年營業收入超過7000億元，主要業務涵蓋供應鏈運營、城市建設與運營、旅游會展、醫療健康、新興產業投資等多個領域，除建發股份外，建發集團旗下上市公司還包括了建發國際（01908.HK）、建發物業（02156.HK）、建發合誠（603909.SH）以及建發新勝（00731.HK）。

其中，以供應鏈運營和房地產開發為雙主業的建發股份，2022年上半年營業收入達到3658億元，同比增長26%；凈利潤41億元，同比增長22%；歸母凈利潤27億元，同比增長6%。

需要指出的是，建發股份的房地產業務主要由聯發集團和建發房產負責運營，建發股份分別持有這兩家公司95%和 54.65%的股份，而建發房產旗下又擁有建發國際集團與建發物業兩家上市平臺。

2022年房企銷售金額TOP10 來源：中指研究院

近年來，建發的地產業務發展迅速。中指研究院數據顯示，2022年建發房產以全年銷售額1700.2億元位居行業第10位，排在融創、金茂、新城等一眾房企之前；而在2021年同期，建發的銷售額為1697億元，位居行業第20位。

不僅是銷售金額，近兩年當部分房企面臨業務收縮之際，建發在土地市場的擴張勢頭也相當兇猛。

根據建發股份披露，其2021年以多元化方式獲取土地114宗，全口徑拿地金額達1576億元。而據中指研究院數據，建發拿地金額以544億元位于全國第四位，位于華潤置地、中海地產、保利發展之后；全口徑新增貨值1104億元，位居全國第七。

2022年房企拿地金額TOP10 來源：中指研究院

雖然建發股份的房地產資產規模不小，但其營收在公司總營收的占比并不算高。據建發股份2022年三季報顯示，截至2022年9月30日，公司營業收入5645.75億元，其中供應鏈運營業務營收5276.9億元，地產業務營收僅368.8億元。

不過房地產業務分部總資產達5919億元，而供應鏈運營業務分部總資產僅1834億元，不及房地產業務資產規模的三分之一。

建發股份2022年前三季度營收情況  來源：建發股份2022年三季報

值得一提的是，連年的激進擴張也讓建發股份的負債規模迅速膨脹。

2019年時，建發股份的負債總額僅有約2300億元。而截至2022年三季度末，建發股份的負債總額已經達到6119億元，其資產負債率也進一步增長至78.9%。同時，建發股份的流動負債總額也從2022年年初的3562億元增長至三季度末的4973億元，9個月內流動負債增長超1400億元。

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封面圖片來源：攝圖風-500524798