微觀這一年?代建｜用“共建”盤活“變量”項目，藍綠雙城能否趟出“保交樓”新路子？

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

隨著去年以來各地“保交樓”舉措的加速落地，不少停工樓盤項目被陸續盤活。

值得注意的是，代建企業在保交樓過程中起到了舉足輕重的作用。以藍綠雙城控股集團有限公司（以下簡稱藍綠雙城）為例，這個由宋衛平與曹舟南共同創立、以“共建”模式運營的公司，2022年就頻繁地出現在大眾視野，在全國共簽約30余個項目。

近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪了藍綠雙城位于大灣區接手的部分項目。如廣州增城的悅峰，目前已正常開盤，部分樓棟已進入封頂階段；位于增城新塘的曉風云著已完成封頂，據現場工作人員介紹，首批房源預計3月30日交房。

藍綠雙城方面1月12日通過微信告訴記者，“公司一直在積極響應地方政府號召，積極落實‘保交樓、穩民生’，過去一年通過與信托、銀行、AMC等金融機構合作，與央企、地方國企聯合共建，在廣州增城、佛山南海、上海黃浦、杭州臨平、杭州余杭、溫州蒼南、溫州樂清等地簽約30余個項目。在研判、診斷1000余個項目的基礎上，公司探索出了變量紓困、存量增值、增量發展的新路子。”

多個“變量”項目被盤活

記者注意到，在藍綠雙城體系內，“爛尾”或“停工”項目被統稱為“變量項目”，“這是對行業的尊重，也是對項目和市場的尊重。”

1月14日下午，記者采訪了藍綠雙城大灣區負責人趙中光。據他介紹，“集團在業務上專于共建，業務范圍包括小股共建、融資共建、委托共建、合作共建等多種服務模式。此外，自己也在大灣區與多家企業洽談合作事宜，包括物業服務、生活服務、城市服務等，都是未來布局的重點方向。”

事實上，2022年藍綠雙城在大灣區紓困了多個變量項目，包括廣州的悅峰項目、曉風云著項目和佛山的柏譽苑項目，目前都已成為項目的實際操盤方。

廣州悅峰項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

在藍綠雙城盤活的項目中，甚至有部分樓盤屬于該片區內的“網紅”項目。

如位于廣州增城的悅峰項目，在首次開盤時就已經是當地的“網紅盤”，在原操盤房企出現流動性危機后進行了商業化重整，項目由藍綠雙城與光大信托參與聯合共建。

記者1月14日在現場看到，悅峰項目招牌上共建商的名字也已顯示為“藍綠雙城”。項目案場工作人員向記者透露，“項目較為核心的優勢還是教育和區位優勢，率先交付的是1-4棟，第一批預計年底交樓。”

廣州悅峰項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

而另一個位于廣州增城新塘的曉風云著項目整體體量并不算大，僅4棟住宅和1棟商業綜合體。該項目營銷人員王斌告訴記者，“目前項目已接近準現房狀態了，第一批房源交付時間為今年3月底，第二批預計9月底交房。”

據王斌透露，曉風云著項目原來由一家本地房企操盤，后來因其出現流動性危機，項目曾停工超過4年。“現在項目是由廣州市中級人民法院主導的廣州市首例破產預重整項目，我們也是2021年年中的時候參與立項，10月份全面進場，目前這個項目已經賣了三分之一左右。”

在接手該曉風云著后，除了對營銷中心重新設計裝修、對戶型重新進行優化、對主體結構重新調整外，在王斌看來，較為核心的還是對債權的處理。“原來的債務怎么處理？債權人的利益訴求是怎樣的？這些都是接盤后相對來說比較復雜的事情。”

廣州增城的曉風云著項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩攝

藍綠雙城方面向記者表示，參與這類停工樓項目，資產持有人（包括金融機構和投資人）愿意找藍綠雙城來做共建，主要也是因為公司的品牌影響力和專業服務力。

“對購房者來說，關注的是品質和交付；對城市管理者來說，關注的是‘保交付’和穩定；對投資人來說，關注的是收益和退出。而藍綠雙城的商業模式，就是以資產持有人為主要服務對象，在對標的資產提供研判、監管、開發等基礎上，要做的是保障資產持有人、標的資產合作方、消費者、服務商和城市管理者的權益，實現共建共贏。”

“共建”模式助力“保交樓”

事實上，在與藍綠雙城管理層以及各項目員工交談過程中，對方提到最多的兩個詞匯就是“共建”新模式和“啄木鳥計劃”。

在與藍綠雙城項目現場工作人員交談中，他們對于項目是屬于“存量”“增量”還是“變量”有著基本一致的認知。特別是“變量”一詞，是由藍綠雙城于2021年6月份首次提出。

王斌告訴記者，“公司對于不同項目的處理方式不大一樣，有的變量項目是通過商業重整，包括與投資人、債權人協商最終確定方案，藍綠雙城扮演著共建商的角色；而有的接盤項目是原來的企業爆暴雷了，肯定會對項目品牌產生影響，藍綠雙城則會重新規劃項目品牌，重新做定位規劃等。”

而在趙中光看來，共建的本質是在操盤團隊核心競爭力表現之下整合資源實現各方利益平衡，充分創造項目價值，共建共贏。

“比如存量項目通常指那些各種指標已經固定的，政府那邊已經備案，工程進度已基本完成，對企業來說他們希望的是幫他們兌現存量土地、存量資產的市場價值。而變量市場則需要多方參與，需要提供系統性的解決方案，包含從成本、營銷、工程、政策等全流程。而增量市場包括了對地方政府、地方國企提供城市規劃、用地設計等。特別是要與各主要金融機構、境內外投資者深入開展‘資本共建’。”

來源：克而瑞《2022年中國房地產企業代建綜合能力排行榜》

藍綠雙城方面告訴記者，2022年藍綠雙城在廣州、佛山、上海、杭州、溫州等地新簽約30余個共建項目。目前，藍綠雙城已進駐北京、上海、廣州、深圳、杭州等40余個重點城市，簽約項目超過100個。

據1月10日克而瑞發布的《2022年中國房地產企業代建綜合能力排行榜》，藍綠雙城位列TOP10，排在第7位。

記者查閱藍綠雙城官網發現，在提及自身的產品體系，主要包含TOD、青年創業公寓、品質高層住區、高端低密住區、城市綜合體、大型綜合社區和產業小鎮7大類別，代表項目達20余個。

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝