等了近10年，終于交房！ 救治爛尾樓難點在哪？

每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

2023年1月30日，在等待了近10年后，云南昆明網紅盤別樣幸福城小區4號地，迎來了集中交付。

至此，歷經波折的業主們終于可以結束“爛尾樓生活”，搬進“新家”。

還有昆明五華區爛尾樓西錦里。

根據云南建投第五建設有限公司在官網發布的消息，中標云南建發曦城商業廣場（黑林鋪城中村改造項目A7地塊，即西錦里）續建工程設計施工總承包并舉行了開工儀式，明確2023年12月底前項目交付。

業主們終于看到了交房的希望。

2022年下半年起，從中央到地方，先后出臺上百條政策助力保交樓，鄭州、武漢、長沙、昆明等多個城市也開啟了轟轟烈烈的保交樓行動，身為交付主體的房企更是將保交樓提到了核心位置。

引入資本、找開發商接盤

2022年7月，一場由業主自發形成，試圖通過強制停貸，以獲得外界解決樓盤爛尾停工問題的“停貸潮”席卷全國。

河南鄭州名門翠園，就是最早一批加入其中的項目。

公開信息顯示，位于鄭州市金水區三全路豐慶路西、金杯路東的名門翠園項目，占據了金水區北部核心位置。項目是金水北最大的城中村改造綜合體項目，總占地約604畝，總建筑面積約200萬平方米，共分為9個地塊開發，已開發和銷售6個地塊，總戶數6000多戶。按照合同約定，最晚交付的1號地也已逾期1年多。

項目最早于2017年底開盤，盡管當時15500元/平方米的均價高出周邊其他項目近1000元/平方米，但仍阻止不了購房者的熱情，2018年還奪得了鄭州樓盤銷冠。那時候，憑借著名門翠園等項目的熱銷，名門地產也在鄭州聲名鵲起，一時風光無兩。市民張先生就是趕著名門翠園在2017年12月首次開盤時買的，2018年開始還貸，本應該于2019年12月收房，卻接連收到了3次逾期通知。

事實上，名門翠園的建設過程頗為曲折。項目最早出現停工發生在2019年底，當時一期逾期交房，陷入資金鏈危局的名門地產開始尋求外援。一年后，名門地產找來上市公司佳源地產合作開發，然而2021年8月，佳源地產撤出，項目徹底停工。

“這個項目之前一直是名門地產與中融國際信托合作的，但名門地產資金出問題后，中融信托就是控股一方了。”張先生告訴《每日經濟新聞》記者，項目停工以來，他們曾寄希望于中融信托盡快注資復工，但其卻將名門翠園多個地塊進行了抵押。

為了推進項目復工，鄭州市金水區政府成立工作組，與中融信托數次協商解押在建工程。

事實上，就在業主們發出停貸告知書一周后，名門翠園實控方中融信托已經同意解除其抵押的在建工程，用于申請開發貸和項目復工復建；施工方中建七局和中天建設也表示會積極配合政府復工；鄭州市金水區下屬平臺公司、中融信托、河南圣鴻置業有限公司（名門翠園開發商，由中融信托實控）成立專用資金賬戶，用于項目復工復產。

時至2022年9月，鄭州市安置房建設和問題樓盤攻堅化解工作領導小組發布《大干30天，確保全市停工樓盤全面復工》通知，要求在10月6日前，實現鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性復工。

名門翠園在此期間也開始復工。“是復工了一段時間，但復工人數比較少。”張先生表示，之后又因疫情影響，項目施工呈現間歇性復工狀態，“年后還沒看到有人上工，只有等真正交房辦證了才能放心。”

業主自救：又交了500元/平方米

張文（化名）是昆明奧宸中央廣場的業主，他的微信朋友圈所有動態都是關于奧宸中央廣場的：

從2018年10月13日發出第一條“團結一致，爭取復工”，到2022年8月14日的復工現場照片，210條動態詳細記錄了4年來張文和奧宸中央廣場其余900多戶業主為爭取項目復工所付出的行動、努力。

“這些只展示出了奧宸中央廣場爛尾8年，我們業主作的所有努力中極少一部分。”

占地136畝的奧宸中央廣場，是奧宸地產在昆明打造的一個商業項目，包含寫字樓、公寓和商鋪，其中公寓數量最多，原計劃2014年12月交房，但在主體建筑封頂、寫字樓外立面均已呈現后，開發商資金鏈斷裂，項目于2014年初停工爛尾。

在項目爛尾的前一年，即2013年，張文以總價39萬元買下一套兩居室，“當時想著可以讓孩子上附近的小學，但誰能想到最后爛尾了。”此后張文就踏上了漫漫維權路。

在這期間，一家三口一直在外租房。然而每個月2000多元的房租，2400元的銀行房貸，以及一家人的生活開銷，讓其壓力越來越大。不得已之下，2019年年中，張文一家搬進了爛尾樓。

張文家住在13樓，每天進出都是打著手電筒上下樓梯，彼時樓道還是毛坯墻，一摸粗粒的砂灰就會掉落，“前后住進來的業主總共有100戶左右。”

因為有著同樣的遭遇，所以業主之間關系很好：大家一起做飯，一起圍著桌子聊天，哪家裝修大家也會一起去幫忙；1樓也是業主活動的大本營，搭了一些帳篷，提供給正在裝修或者無家可歸的業主暫住。

爛尾的8年時間里，業主們也一度寄希望于政府能引入其他開發商接盤，或奧宸地產破產重整進行清算，以實現項目的復工，但這種期盼一次次落空。

眼見“借力”無望，業主們開始了“自救”。

2021年11月，奧宸中央廣場召開業主大會籌備會，共同商議自救計劃。根據方案，奧宸中央廣場將先行解決6棟公寓樓的復工問題，所需資金由政府和業主共同籌集。按照評估，奧宸中央廣場1~6棟公寓樓完工交付需1.36億元資金。

“昆明市政府和呈貢區政府落實爭取到了8000萬元，還剩下5000萬元缺口。”張文告訴《每日經濟新聞》記者，但其中2500萬元涉及奧宸中央廣場整個項目的供電方案支出，“這部分暫時不用募集，由奧宸滇池星城商業區G07地塊統一考慮，因此真正需要由我們業主募集的資金是2500萬元，按照已出售房屋總面積59182.98平方米（990套）計算，每平方米至少募集資金440.2元。”

“我們又交了3.6萬多元。”張文說，此次補交費用按500元/平方米計算，一般每戶在2萬~4萬元，“主要是根據房子面積大小來的。”

公開信息顯示，當年奧宸中央廣場公寓的售價在5000元/平方米左右，如果再加上自救繳納的500元/平方米，最終付出的代價達到了5500元/平方米以上。這一價格，明顯高于目前呈貢區域內不時曝出的“3字頭”“4字頭”公寓價格，但是，“相比于爛尾既損失錢又沒房來說，這已經是個很好的結果了。”

2022年4月底，《每日經濟新聞》記者在現場實地走訪時看到，工人正在轉運建筑垃圾，“復工續建單位3月25日就已經進場了，待這些前期整理工作做完，施工電梯、施工吊籃安裝調試完成，消防、通風材料進場后，工人就能大批進場復工了。”彼時，項目工作人員如是告訴記者。

根據項目招標公告計劃，奧宸中央廣場工期為8個月，然而今年2月7日，記者再次微信聯系張文詢問交房進展時，對方無奈表示：“還不知道什么時候能交房，現在又是計劃性復工。”

至于原因，據施工方和業主介紹，則是由政府落實解決的8000萬元資金遲遲不能到位，從而導致復工也一再耽誤。“現在只能等著了。”

“比白紙上畫東西難多了”

爛尾樓的化解并不容易，特別是類似于奧宸中央廣場這樣爛尾多年的，難度更甚。

昆明市政府相關部門一知情人士此前在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時就明確表示，昆明已入庫的112個爛尾樓中有90%以上存在司法查封、司法訴訟，“這些非常麻煩，解決過程是很痛苦的。”

該知情人士表示，在已化解的樓盤中，還會有類似的情況存在。

“業主可能希望的是政府這邊說化解復工了，馬上就能有幾百上千工人進場，大規模復工，馬上能拿到房子，但實質上我們所說的化解是已經有化解途徑了，投資解決了，也找到相關方來接盤做這件事了。”

他指出，從找到化解途徑到實質上大規模復工，這期間可能會有一個時間和過程。

“因為涉及到要處理前期遺留問題”，早一點晚一點都有可能。與此同時，爛尾業主普遍訴求是能盡快收到房，但實際上業主收房至少會有1~2年滯后，“這就導致了和業主所理解的化解存在一定差距。”

而要化解爛尾多年的樓盤，業主自救、引入資本、找開發商接盤都是一些常見的主要手段。最受外界關注的，當屬引入開發商接盤。

一個典型的例子就是云南碧桂園。作為接盤昆明爛尾項目最多的開發商之一，碧桂園2016年年初才正式進入昆明，但不到兩年的時間，在昆明面世的樓盤已達10個，其中大多數都是接手的樓盤。

如昆明碧桂園北城映像，原為天宇時代廣場（羊腸小村城改項目），曾號稱“昆明十大爛尾樓之一”，2014年由神州天宇接手，于2015年年底全面停工，直至碧桂園接手；碧桂園桂園，原為下馬村城中村改造項目，此前案名為沸城，2014年5月全面停工，2018年碧桂園接盤并完成開發；現已改名為碧桂園·KCC·云南映象的項目，此前也曾停工多年……據悉，目前碧桂園接手的這些項目基本已完成了開發和交付。

“房企在決定接手爛尾樓時，核心就在于有沒有勇氣，有沒有相應法律手段和措施，能否算得過賬。”某頭部房企云南區域相關負責人王磊（化名）在接受記者采訪時就表示，“無論是建設成本、運營，還是銷售價格，其實就是供銷回三個角度，開發商能否把帳算過來，這些都對企業的整體運營能力要求很高。”

建誠晟業總經理苑承建在微信接受記者采訪時也表示，開發商接盤爛尾樓，一方面要盤清項目的情況，包括可售貨值、債務特別是隱藏債務、資金、工程施工情況等情況；另一方面要對市場進行合理預判。

“一些爛尾樓盤在接盤后可能出現市場不及預期等情況，無法順利銷售；項目監管資金挪用嚴重，建設資金不足，隱藏債務放大；規劃建設存在問題，導致項目無法正常施工或者存在隱藏損失等，這些都是需要注意的。”

不過，承接爛尾樓后也可能面臨更多開發問題。某全國性房企云南區域營銷負責人張雪（化名）在接受《每日經濟新聞》記者采訪時就表示，公司此前就接手了一爛尾樓盤的后續開發，“比白紙上畫東西難多了。”

張雪告訴記者，其公司當時所接手的項目已經爛尾近10年，“我們用了近兩年時間來解決前期問題。”

首先，對項目進行重新評估，包括已建主體部分質量評估，評估完之后的工程修復、新的招投標等；其次，是要在已有基礎上進行統籌規劃，以及接下來的工程施工策劃、交樓策劃、資金策劃等；最后，涉及購房者方面，包括與已購房的客戶聯系溝通、跟政府對接等。

“這些都需要公司先投入資金去解決，至于接盤項目后怎樣保證公司利潤，則要根據后續項目價格定位以及團隊的營銷運營能力再來綜合研判。”

當然張雪也承認，對接盤企業來說是有一定益處的。

“一般來說，政府方會事先將爛尾樓盤的糾紛包括經濟糾紛、土地糾紛等整理清楚，企業入駐開發，和拿地開發一樣，就是可能少了土地平整等環節，直接進入開發銷售環節；同時政府還會給予接盤企業一定的稅收支持，這對企業后續在當地發展是有好處的。”

對于房企來說，到底是通過招拍掛拿地利潤更高，還是入主舊改或接手爛尾項目利潤更高？張雪表示，“不好說，得根據具體情況來定標分析。”

她向記者算了一筆賬，如果拿地價格特別高，在如今市場環境下，價格又賣不上，可能最后項目利潤只有1%；但類似舊改這樣的，如果政府給的條件特別好，則有可能實現5%以上的利潤。

“不過有一點是肯定的：通過招拍掛新拿地塊，不會涉及那么多糾紛，開發速度一定快，資金回轉的速度效率一定高；但如果從社會責任感、從民生的角度而言，那兩者之間的效果自是不言而喻。”

需要注意的是，“現在受行業整體形勢影響，本來開發商就已經減少拿地了，接盤爛尾樓的情況就更少了。”王磊就曾明確向記者表示，公司暫時不會考慮接爛尾樓，也不會拿地，“待目前項目開發完再說。”

從上到下保交樓

近兩年受行業整體環境影響，多家房企相繼出現債務違約，陸續有項目出現停工跡象，交付風險不斷加劇。

面對“問題樓盤”的增加，從中央到地方已先后出臺了一系列保交樓措施。

2022年7月，“保交樓、穩民生”被首次寫入中央政治局會議內容；而后的８月、11月，中央相繼推出2000億元專項借款和2000億元再貸款，為保交樓提供資金支持。

此后鄭州、重慶、西安、合肥、太原、深圳、濟南、洛陽等上百城先后出臺保交樓措施，包括對問題項目“一盤一策”及時協調處置，各級領導對項目掛聯兜底，加強預售資金監管，協調引入區域國企和金融機構來盤活項目等。

中指研究院分析認為，短期內，多地紓困基金通過推動出險項目的收并購，解決了項目層面的風險問題。長期來看，紓困基金最主要的作用是通過聯動市場盤活項目之后，為相關房企注入流動性，企業可將回籠的現金注入其他項目，進而重新盤活集團的整體流動性。當各地的基金推動本地項目逐步解困，出險企業也有望重振旗鼓，為行業再度穩定起到支撐作用。

不過，苑承建表示，停工項目的化解要從兩方面入手：一方面理清項目當前問題，明確項目潛在損失以及風險，劃清當前責任；另一方面，設計好新的投資方進入后的權責以及退出機制，使得當前損失有人承擔、新的投資價格合理、未來退出先后有序，這樣才能在政府的支持下快速有效化解問題。

2023保交樓有新目標

在國家、地方政策的支持下，保交樓確實取得了階段性成果。

據克而瑞，截至2022年12月31日，在32個典型城市重點監測的290個停工項目中，有62個項目全面復工、86個項目部分復工。但仍有126個項目處于停工狀態，涉及的尚未交付總建面達4532萬平方米，尚未交付總套數約40.80萬套。

克而瑞研究中心指出，在停工項目中，二線城市占比近八成，停工項目套數約30.78萬套，因購房者按揭比重較高，銷售和房價下行壓力更大；三四線城市一次性付款占比較高，因而整體停工項目數量遠不及二線城市。

而從各地披露的戰報來看，目前成效較為顯著。

2023年1月4日，鄭州市政府工作報告顯示，2022年，鄭州落實支持資金300多億元，全市保交樓項目實質性復工95%以上，已建成交付9500多套；列入省問題樓盤臺賬的“辦證難”“配套設施不完善”兩類項目全部化解。今年，鄭州將持續推進問題樓盤化解及保交樓工作，力爭今年年底前，147個商品住宅項目交付大頭落地。

1月12日，西安市住建局發布數據顯示，截至2022年12月，西安保交樓工作已有42個項目完工或部分完工，共計交付房屋48000余套。

1月13日，廣西南寧住建委官網顯示，截至目前，南寧市已實現16550套住宅竣工交付，2023年春節前，計劃交付4107套。2月6日，在人民銀行南寧中心支行、交通銀行、廣西銀保監、市住建局等單位的合力推動下，南寧市率先獲得廣西首筆保交樓項目新增配套房地產開發貸款5100萬元。

作為保交樓的主體，房企也將保交樓作為了2022年的工作重點。

億翰智庫數據顯示，2022年，其跟蹤的50家典型房企累計交付超400萬套。其中，銷售規模居于行業頭部的碧桂園、萬科、綠地、保利等房企，交付規模也遙遙領先，累計交付套數分別約70萬套、27.99萬套、26萬套、25.9萬套；而交付面積最高的10家企業的總交付面積超過2.7億平方米，占全國交付面積的40%以上。

“這也在一定程度上說明了頭部房企對于保交樓工作的重視程度。”億翰智庫分析指出，預計后續頭部房企將繼續得到政策的大力支持，以確保交付。

但從目前來看，保交樓形勢仍然較為嚴峻。據國家統計局數據，2022年，房屋竣工面積8.62億平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積6.25億平方米，下降14.3%。

1月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議就提到，2023年要繼續推進保交樓保民生保穩定工作，要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解企業資金鏈風險。

其中“一頭”抓出險房企，一方面幫助企業自救，另一方面依法依規處置，該破產的破產，該追責的追責，不讓違法違規者“金蟬脫殼”；切實維護購房人合法權益，做好保交樓工作。另“一頭”抓優質房企，一視同仁支持優質國企、民企改善資產負債狀況。

對此，中指研究院指數研究部市場研究總監陳文靜表示，保交樓對于穩定購房者預期至關重要，也是穩民生的關鍵之一，近期相關部門正在加速推進新增1500億元保交樓專項借款投放、設立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障等一系列舉措。2023年保交樓配套資金有望加快落實，資金規模亦有望明顯增加。

而在近期，河南、河北等地也均召開會議，再次重申保交樓。

如河南表示，將圍繞第一批專項借款項目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目標，發揮“一樓一策一專班一銀行”機制作用，以周保月、以月保季、以季保年，確保按時間節點完成目標任務。加快推進項目資產變現，促進專項借款資金快進快出、循環使用。推動有關金融機構逐個落實保交樓項目配套融資，提供金融信貸支持。

“整體來看，2023年國家會有更多的政策落地，支持保交樓工作的順利進行，而整體的交付情況將呈現出邊際向好的趨勢。”億翰智庫也表示。