退出上海百億舊改項目，能否緩解“云南王”俊發集團的資金困局？

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

困境之下，俊發集團有限公司（以下簡稱俊發集團）不得不將到手的“果實”拱手相讓。

日前，虹橋燦耀星城（原名為俊燦星城）官微發布公告稱，項目開發建設單位上海新徐涇城實業有限公司（以下簡稱新徐涇城實業）原投資持股股東之一云南俊發鳳凰置業有限公司，已在今年1月將持有的45%股份轉讓給上海燦輝投資發展有限公司（以下簡稱燦輝投資發展）。

由此，新徐涇城實業的投資持股股東從此前的三家變為兩家，其中燦輝投資發展持股90%，上海青浦區徐涇經濟聯合社全資子公司持股10%，樓盤的推廣名也從“俊燦星城”變為“虹橋燦耀星城”。

公開資料顯示，俊燦星城位于上海市青浦區徐涇鎮，與虹橋國際機場的直線距離僅約5公里，其前身是徐涇老集鎮城中村改造項目。這個總投資額超百億元、改造面積528.7畝的舊改項目，不僅是俊發集團以舊改方式邁開全國化步伐的首個項目，也是其多年來在上海唯一成功落子的項目。

至此，“云南王”俊發集團宣告退出上海舊改市場。

然而，俊發集團面臨的難題還不止于此。

來源：虹橋燦耀星城官微

敗走上海

俊燦星城曾被俊發集團寄予厚望。

事實上，俊發集團很早就盯上了這個城改項目。借上海啟動第一批36個城中村改造項目的時機，俊發集團于2015年與上海青浦徐涇資產經營管理有限公司及燦輝投資發展簽署了城改項目合作框架，并成立了三家合資的新徐涇城實業，作為城改項目開發主體。

2017年，新徐涇城實業與青浦區徐涇鎮政府正式簽約了上海徐涇鎮老集鎮城中村改造項目合作協議。

2020年7月9日，該城改項目土地首次出讓，新徐涇城實業以13.49億元獲得約34畝商住地塊，標志著俊發集團在上海的首個項目俊燦星城正式落地。彼時，據俊發集團官網，該項目總投資101億元，總建筑面積約54萬平方米，項目回遷面積14萬平方米，地上可售面積21.67萬平方米。

2020年10月，新徐涇城實業再次以1.31億元競得項目8.8畝商辦用地；2021年6月，又以15.37億元獲得約35.8畝居住用地。

據房天下網站，2021年11月28日，俊燦星城首次開盤，503套房源開盤售罄，均價62500元/平方米，目前項目已完成包括回遷房在內的幾個批次交付，整體均價穩定在63000元/平方米。

對于是俊發集團入滬的首個項目，據云南房網，2021年俊燦星城項目舉行品牌發布會時，俊發集團曾邀請云南多家媒體及業主前往上海，俊發也將該項目視作其輸出城改模式的典型。

然而，隨著2022年俊發集團陷入資金困境，旗下多個項目被曝停工，俊燦星城也不可避免地受到影響。2022年11月初，有業主在人民網領導留言板反映，俊燦星城項目二期自2021年6月份疫情解封以來表演式假復工和施工進度極其緩慢，要求說明“預售資金是否可覆蓋二期后續施工直至交付”以及是否存在資金被挪用于三期項目等問題。

上海市青浦區建設和管理委員會于2022年11月25日答復稱，“經核實，該項目目前正在正常施工中。項目預售資金使用規范、監管賬戶資金充足。”

來源：人民網“領導留言板”

在此之前的2022年7月，俊燦星城的開發建設單位新徐涇城實業也曾發表聲明，針對于項目二期首付款資金沒有進入監管賬戶的傳言予以否認，并稱監管賬戶資金充盈，有能力支撐項目正常開發、交付。

如今，隨著俊發集團的退出，不僅意味著其失去已經拿地開發、進入售賣階段的俊燦星城項目，也意味著將失去其布局上海舊改市場7年來唯一成功落地的項目。

進退維谷

俊燦星城并非俊發唯一退出的舊改項目。

據記者了解，僅在其大本營昆明，2022年俊發集團就已先后退出了包括官渡區普自村、西山區船房村、西山區沙地村、五華區右營村三期等在內的4個城改項目。

此外，有市場傳言稱，俊發在2022年初就有意轉讓廣州兩個舊改項目，但沒有找到合適的接盤方。企查查顯示，目前廣州藍山村、新街村兩個舊改項目公司廣州俊利地產和廣州匯俊地產的股權尚未發生變更。

俊發集團官網顯示，2019年9月，俊發在廣州正式成立大灣區公司，隨后于2020年至2021年正式成為廣州市增城區藍山村舊改項目、新街村舊改項目和佛山市順德區三元村舊改項目的合作企業，總投資金額或超200億元。其中，廣州兩個舊改項目的合作方均為增城本土房企合匯集團。

不過雙方合作至今，廣州兩個舊改項目仍未有實質性進展。根據2022年廣州舊改項目推進意見，這兩個舊改項目均屬于“繼續前期研究項目”名單，進度均處在片區策劃和實施方案編制階段，且片策方案尚未通過區城領會。

值得一提的是，盡管去年退出多個舊改項目，但2022年10月俊發集團卻聯合陜西國企——陜西建工房地產開發集團有限公司（以下簡稱陜建地產），豪擲39.91億元買下西安三宗宅地。

而早在2018年，俊發集團就有意布局西安市場，并與陜西乾和實業有限公司（以下簡稱陜西乾和）簽訂合作協議，入手西安杜城村城市更新項目。2019年，俊發集團入股陜西乾和，持股60%，成為其最大股東。

2022年10月，西安杜城村項目工地大門緊閉 圖片來源：每日經濟新聞（資料圖）

公開信息顯示，杜城村項目占地1792畝，總建筑面積510萬平方米，商業面積48萬平方米，總投資達247億元，是當時西安雁塔區占地面積最廣、投資額最大的項目。2019年末，杜城村項目房屋征收工作正式啟動，2020年末，項目安置樓建設啟動。

而俊發集團新入手的這3宗宅地實際上是杜城村城改項目開發用地的一部分，不過3宗宅地的拿地主體卻分別是陜西實泰置業有限公司（以下簡稱實泰置業）和陜西泰筑置業有限公司（以下簡稱泰筑置業）。

據企查查，實泰置業由陜建地產和陜西乾和分別持股60%和40%，泰筑置業同樣由陜建地產和陜西乾和合資。據《每日經濟新聞》2022年10月報道，陜西乾和工作人員表示，“俊發因為內部資金的問題，已退出項目建設，但具體情況不是很清楚。”彼時，記者在杜城村項目現場看到，工地大門緊閉，也沒有施工工人。

這也讓俊發進軍西安市場的情況變得撲朔迷離。

債務困局

成立于1998年的俊發集團，旗下業務涵蓋城市更新、地產開發、建筑科技、物業服務、商業運營、酒店長租等領域。

據官網，截至2021年8月，俊發集團共計開發城市更新項目61個（含在途），總安置48246戶。2019年，俊發集團以356.34億元的銷售額連續十年奪得云南樓市銷售冠軍，被冠以“云南王”的稱號。

2012年，俊發集團首次突破百億元銷售目標，在中指研究院發布的“2012年中國房地產銷售百億排行榜”中排名第52位。也是在這一年，俊發集團開始對外擴張之路，提出“由城市到區域、再到全國”的戰略。

2013年初，俊發地產提出了“5年千億”計劃：當年即啟動20個項目，開工面積達到1000萬平方米，年銷售目標200億元。按照每年75%的復合增長率計算，2018年俊發集團將實現1000億元的銷售目標。

不過到了2016年，俊發集團的銷售額僅190億元，與千億目標相去甚遠。于是在2017年，俊發集團提出新三年戰略作為補救，將“深耕云南、布局全國四大區域”作為發展方向，要求接下來三年以每年30%的復合增長率穩步提升，力爭2019年地產銷售達成500億元目標。

2019年，俊發集團實現全口徑銷售528.4億元，但較2018年下滑約20億元。

2019年6月，俊發集團再次更新企業發展戰略，啟動“最美云南計劃”，定位于“城鄉更新綜合服務商”，用城鄉更新模式做文旅項目開發，計劃5年內投資500億元，助力云南鄉村振興。

2022年6月，俊發集團啟動“最美云南計劃” 來源：俊發集團官網

不過，在一系列發展戰略之下，受行業大勢影響，俊發集團也出現流動性困難。

2022年3月，俊發集團子公司地產項目信托產品便尋求展期。為了展期成功，俊發還將延期一年內的收益上浮1%，并追加了昆明三宗土地使用權作為信托計劃抵押物。但最終這筆原應于2022年4月23日到期的2.19億元信托貸款未能兌付，且展期方案未獲通過。

此前的2022年2月28日，惠譽將俊發地產的長期外幣發行人違約評級(IDR)從“B+”下調至“B-”，展望“負面”；同時，還將俊發地產的高級無抵押評級以及Power Best Global Investments Limited的未償債券評級從“B+”下調至“B-”，回收率評級“RR4”。俊發對此回應稱“公司評級下滑是普遍現象”“不存在兌付壓力，目前按時償付本息”。

面對持續緊張的資金壓力，多年未公開露面的俊發集團創始人李俊不得不親自出席2022年4月底召開的業主媒體溝通會，并當面承認了公司處于流動性困難。李俊表示，俊發集團正在和多家大型央企、國企對接項目合作、資產處置等事宜，預計將回籠上百億元資金，回籠的資金足夠覆蓋當年所有的工程支付和還本付息。

然而，談判似乎并不順利。

到了2022年底，俊發集團公告稱，由于宏觀經濟、房地產市場、金融環境等不利因素影響，預計無法償付“HKJFPC 11 12/24/22”到期票據的未償本金及應付利息，處于實質性違約狀態。該筆票據發行于2020年，存續規模2.37億美元，票息11%，于2022年12月24日到期

與此同時，俊發集團欲通過銷售來促進資金回籠的做法亦受阻。

克而瑞數據顯示，2022年俊發集團實現全口徑銷售金額為116億元，同比下跌76.19%，行業排名由2021年同期的第57位下跌至第101位。在大本營云南，2022年俊發全年銷售額為55.94億元，同比下滑68.46%，首次跌落榜首，被碧桂園（64.92億元）和萬科（59.61億元）超越。克而瑞在報告中指出，俊發跌落榜首的原因是受到項目停工的影響。

俊發在2022年云南房企銷售榜上排在第三位 來源：克而瑞

此外，截至2022年6月末，俊發集團的總資產為1534.26億元，總負債1227.61億元，凈資產306.65億元，資產負債率80.01%。其中，流動負債約為1009億元，占比超82%；一年內到期的非流動負債232.34億元，而期末現金及現金等價物余額僅約24.56億元。

針對目前公司債務、資產處置和經營情況等問題，《每日經濟新聞》記者多次聯系了俊發集團方面，但截至發稿時未獲回復。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1082507108