一邊喊著漲價，一邊推特價房……廣州樓市“小陽春”是真的嗎？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“沒有不到位的房子，只有不到位的價格。”

3月10日，華南某房企中層人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，隨著市場回暖成交變好，公司在華南的很多項目確實收回了優(yōu)惠，但均價基本沒有上調。特別是廣州市場反而推出了一些特惠房源，這也助推了成交，畢竟價格才是王道。

值得注意的是，雖然前段時間廣州開發(fā)商“收回折扣”“漲價”之類的聲音喊得火熱，但落地到實際成交數(shù)據(jù)和去化上只能稱得上是“回暖”，遠郊區(qū)域因為價格優(yōu)勢反而出現(xiàn)較為明顯的反彈。

相較而言，二手房市場的數(shù)據(jù)更好看。2月廣州二手住宅成交重回近萬宗水平，創(chuàng)21個月以來的新高。但同時，二手房掛牌量也在快速增加，部分樓盤掛牌價格創(chuàng)出新高，也有二手房源成交價格創(chuàng)小區(qū)近年來新低。

廣州某樓盤銷售中心 圖片來源：每日經(jīng)濟新聞（資料圖）

二手掛牌量達13.2萬套

2月以來，全國主要城市二手房普遍出現(xiàn)明顯回暖。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉通過微信向記者指出，從數(shù)據(jù)來看，得益于持續(xù)向好的政策環(huán)境以及積壓需求的集中釋放，2月廣州新房和二手房成交量同環(huán)比都有大幅度增長，處于近一年來的高位水平。

其中，一手住宅成交74.04萬平方米，同環(huán)比分別增長38%和80%，二手住宅成交92.62萬平方米，同環(huán)比分別增長127%和75%。

但記者注意到，在市場成交回升的同時，各地的二手房掛牌量也在快速增長，供給端的居高不下也意味著二手房的議價空間仍然足夠。

以廣州為例，其去年9月在鏈家的二手房房源剛突破12萬套。目前，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)攀升至13.27萬套，間隔時間剛好半年。而即便是在回暖的2月份，廣州二手房掛牌量也是在持續(xù)增長的。今年2月中旬，廣州二手房掛牌量已經(jīng)升至12.97萬套。也就是說，不到一個月的時間掛牌量就凈增約3000套左右。

“2月初的時候還怕會漲起來，當時還有點著急，后來發(fā)現(xiàn)我關注的小區(qū)價格并沒有明顯的變化，就放心了很多，現(xiàn)在還是計劃慢慢看。”從去年底就在看二手房的一位黃埔區(qū)的購房者如是表示。

來自廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，2月份廣州二手成交重回近萬宗水平，創(chuàng)21個月以來的新高。價格方面，2月二手房網(wǎng)簽均價為29261元/平方米，環(huán)比上月微跌2.8%。同時，業(yè)主放盤明顯積極，市面新增盤源增多。2月份新增放盤量較1月增加3-4成左右，促使買家可選擇性增多。

值得一提的是，在去年市場冷清時，廣州外圍區(qū)域二手房成交量一直弱于中心區(qū)。但在今年2月份，廣州外圍五區(qū)成交量卻反超中心區(qū)，增長也更為明顯。

據(jù)廣州市房地產中介協(xié)會統(tǒng)計，2月廣州二手住宅成交上，廣州外圍區(qū)域的南沙區(qū)、花都區(qū)、增城區(qū)和從化區(qū)網(wǎng)簽面積環(huán)比分別增長101.05%、103.55%、89.44%和81.18%，均高于中心城區(qū)；番禺區(qū)網(wǎng)簽面積環(huán)比則增長68.10%。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆3月10日在接受記者微信采訪時表示，從廣州2月市場來看，確實絕對成交量明顯增長，有“小陽春”意味，不過在成交量增加的同時全市價格并沒有明顯增加。這主要是因為業(yè)主之間是明顯分化的，如絕大多數(shù)業(yè)主價格預期開始有所回收，大幅降價的意愿減弱，甚至看到部分樓盤掛牌價格上升。

“但是從成交的角度來看，能夠促成交易的房源還是需要一定幅度的價格讓利，比如2月成交的房源從掛牌到成交平均降價幅度為11%，相比1月縮小了2個百分點，但依舊還是需要降價才能促成成交。”

外圍新房成交量超中心區(qū)

經(jīng)歷了1月份的短暫回落之后，2月份廣州房地產市場成交勢頭表現(xiàn)出較強上揚跡象，但對比二手市場的強勢升溫，新房市場增幅相對溫和。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2月廣州新房網(wǎng)簽5032宗（不含2月24、25日數(shù)據(jù)），環(huán)比上升6%，比去年同期成交上升11%；預計實際網(wǎng)簽量在5300-5500宗左右，實際環(huán)比增幅增加10-15%。

與二手房市場相似，2月份廣州外圍區(qū)域新房成交量（網(wǎng)簽3450套）超過中心區(qū)（網(wǎng)簽1582套）。記者注意到，廣州南沙區(qū)多個新樓近期仍在持續(xù)推出特價優(yōu)惠、低首付等促銷活動。

上述房企人士亦表示，其公司在廣州外圍區(qū)域的新房項目，因為給出較大的折扣優(yōu)惠，2月成交超過百套。“價格真的會讓購房者心動！”

“從樓盤的營銷表現(xiàn)來看，盡管市場上喊漲聲不斷，但是真實的情況是開發(fā)商一邊喊漲一邊用特價房促銷，更多的還是想借機出貨。由此可見，盡管今年樓市企穩(wěn)復蘇的大方向是確定的，但在當前廣州核心需求調控政策并無松綁的情況下，這一波‘小陽春’的熱鬧場面可持續(xù)多久依然要打個問號。”肖文曉補充道。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，無論是網(wǎng)簽表現(xiàn)還是實際成交去化，目前廣州新房網(wǎng)簽成交僅恢復至去年9月的水平。今年2月推出的部分全新盤，即使有“中心區(qū)”的光環(huán)加持，部分樓盤首日去化率仍低于30%，說明客戶觀望態(tài)度仍比較濃。另一方面，雖然部分熱門樓盤醞釀漲價，但絕大部分項目銷售依舊“不溫不火”，去化表現(xiàn)仍未如預期。2月增城區(qū)的成交表現(xiàn)持續(xù)走強，說明客戶還是看重增城性價比高等優(yōu)勢。

今年由于春節(jié)比去年更早，節(jié)后的回暖來得也更早。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，截至2月末，廣州全市新房庫存量1184萬平方米，去化周期21.4個月。由于成交并未有出現(xiàn)“立竿見影”式的增值，因此去化周期基本與過去2個月持平。

“當下我們對‘小陽春’的理解更多的是之前積壓需求的釋放，是對經(jīng)濟、樓市預期改善需求的釋放，但目前新增需求并不算多。”李茂喆進一步表示，預計市場也難以持續(xù)性走高，會出現(xiàn)一些波動調整，全年將呈現(xiàn)震蕩恢復走勢。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖