申報新政出爐，公募REITs再迎利好！本周兩只新能源REITs將上市

每經記者 李沛沛 每經編輯 葉峰

就在剛剛過去的這個周末，REITs申報新政的出爐引發了全市場的熱議。

3月24日，證監會和發改委發布了《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），支持消費基礎設施建設，同時為推進REITs常態化發行完善了基礎制度和監管安排。

有業內人士指出，《通知》利好公募REITs的發展，消費基礎設施納入REITs試點充分體現民生屬性，也將推動房企向資產管理的新發展模式轉型。

二級市場交易價格方面，上周REITs市場的下跌趨勢還在延續。25只已上市產品中，上周二級市場價格環比上漲的僅有8只，并且漲幅都在1%以內；其余17只產品的二級市場交易價格都環比下跌，其中跌幅最大的是下跌了2.17%的建信中關村REIT，此外還有8只產品跌幅超過1%。

REITs申報新政出爐，推動公募REITs擴募發行常態化

上周公募REITs最重磅的事件，無疑是兩部委同步發文拓寬試點資產類型。

3月24日，證監會和發改委發布了《通知》，以進一步推進 REITs 常態化發行，完善基礎制度和監管安排，健全市場功能，更好服務構建新發展格局和經濟高質量發展。對此，多位業內人士表示，相關安排將促使公募REITs申報工作走向規范化。

華鑫證券在研報中指出，《通知》主要包括以下十大內容要點：

1、拓寬試點資產類型。研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。

2、項目用地性質應符合土地管理相關規定。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。

3、申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。

4、首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的2倍。

5、推動擴募發行常態化。

6、支持經營規范、治理健全、資產管理經驗豐富的優質保險資產管理公司等金融機構開展資產證券化業務試點。

7、健全二級市場流動性支持制度安排，完善做市機制。適時推出REITs實時指數。

8、進一步優化審核注冊流程。

9、健全 REITs 發售業務規則，完善資產估值和詢價定價機制，規范發行推介、詢價、定價、配售行為。

10、建立健全包括項目盡調、發行定價、信息披露、資產運營管理、二級市場交易等環節的全鏈條監管制度。

很顯然，《通知》拓寬了試點資產類型，消費基礎設施納入REITs試點新政也充分體現了我國基礎設施公募REITs市場服務民生的屬性。中信建投指出，當前國內公募REITs規模為約860億元，整體規模偏小，但商業不動產資產體量巨大，“新政將利好運營類開發商和頭部商貿零售類公司，推動房企向資產管理的新發展模式轉型”。

二級市場交易價格繼續下跌，本周兩只新能源REITs將上市

截至3月24日，全市場已上市REITs共有25只。繼此前一周這些產品在二級市場的價格普遍出現下跌后，上周再次出現整體下跌的趨勢。

25只產品中僅有8只價格上漲，但漲幅都在1%以內，中航首鋼生物質REIT以0.95%的漲幅領跑全部公募REITs。其余17只產品二級市場交易價格下跌，其中9只跌幅超過1%，跌幅最大的是下跌了2.17%的建信中關村REIT。

從流動性來看，上周REITs總體成交活躍度下降，能源基礎設施REITs和交通基礎設施REITs活躍度上升。成交額方面，上周REITs總成交額（MA5）為3.54億元，環比下降4.9%；產權和經營權成交額（MA5）分別為2.04和1.49億元，環比分別變化了-7.8%和-0.7%。

值得注意的是，本周三（3月29日），市場將迎來首批兩只新能源公募REITs。中航京能光伏REIT和中信建投國家電投新能源REIT將在這一天正式上市。

從發行認購環節來看，首批兩只新能源公募REITs均因超額募滿而提前1天結束公眾投資者募集，超額認購倍數、配售比例等多個指標都顯示了市場對于這類資產的認可。

中信證券也指出，新能源基礎設施納入REITs試點資產范圍，有助于相關原始權益人優化資產負債結構，打通“投融管退”資金閉環，并促進能源基礎設施有效投資，“我們看好這類標的在未來的表現”。

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