年報解讀 | 寶龍商業2022年毛利率同比微降，外拓項目一半以上為輕資產

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

3月30日，寶龍商業（HK9909，股價6.15港元，市值39.54億港元）發布2022年度業績發布并舉行業績發布會，公司執行董事兼總裁陳德力、執行董事兼副總裁張云峰等一眾管理層出席。

年報顯示，2022年寶龍商業實現收入約25.49億元，同比增長約3.5%；毛利約8.34億元，同比增長約1.5%；歸母凈利潤5.17億元，同比增長4.8%。截至報告期末，公司的商業運營服務合約建筑面積約為1520萬平方米，同比增加約7%。

在業績發布會上，寶龍商業管理層表示，公司將繼續堅持“五年戰略目標”不變，計劃2023年內新開業項目總數不少于13個，其中購物中心不少于8個。

來源：寶龍商業2022年報

2022年毛利率同比微降

年報顯示，通過“寶龍一城”“寶龍城”“寶龍廣場”“寶龍天地”四個品牌，2022年寶龍商業在商業運營及管理服務的收入為約17.36億元，同比增加13.5%，占總收入約68.1%。主要是向業主或租戶提供零售商業物業管理服務、租戶管理和收租服務以及其他增值服務。

作為內地首批商業地產分拆商管業務上市的輕資產商業運營商，寶龍商業通過在零售商業物業開業前向物業開發商或業主提供市場研究及定位服務，為商戶招攬及籌備開幕服務，2021年實現收入約為1.78億元，占總收入約7.0%。

為購物街單位及商場提供物業租賃服務方面，2022年實現收入占總收入約5.7%，不過由于轉租項目的租賃收入下跌，導致商業物業租賃收入為1.45億元，同比減少26.1%。

截至報告期末，寶龍集團來自住宅物業管理服務的收入約4.91億元，占總收入約19.2%。服務內容主要包括為物業開發商提供預售活動的預售管理服務，如預售示范單位及銷售辦事處的清潔、安保及維護服務；為業主或業主委員會于交付后階段提供物業管理服務，如安保、清潔、園藝及維修及維護服務；為在管物業之業主、租戶或住戶提供其他增值服務，如交付前籌備及垃圾處理服務、公共區域、廣告位及停車場管理服務。

值得一提的是，截至報告期末，寶龍商業的毛利約為8.34億元，同比增長約1.5%；毛利率為32.7%，同比減少0.7個百分點。其中，商業運營服務的毛利約為7.11億元，毛利率為34.5%；住宅物業管理服務的毛利約為1.24億元，同比增長11.2%，毛利率為25.2%。

輕資產外拓力度創新高

報告期內，寶龍商業在長三角和珠三角新增簽約11個項目，簽約面積達104萬平方米，其中第三方輕資產外拓項目面積占比首次超過50%，外拓力度創歷史新高。

據年報披露，2023年寶龍商業有13個項目計劃開業，2024年后還有36個零售商業物業項目計劃開業。

寶龍商業管理層表示，隨著規模不斷擴張，將擴展更靈活的合作模式，繼續加強商業輕資產項目的拓展速度，探索新的業務增長點，“2023年，預計全年輕資產外拓的面積不少于80萬平方米”。

據統計，來自外部客戶的收入是寶龍商業的最大收入來源。2022年來自外部客戶的收入約為20.71億元，占集團總收入的約81.2%。商業運營物業及住宅管理物業主要位于長三角地區。

報告期內，寶龍商業共有93個已開業零售商業物業，建筑面積約為1060萬平方米；已簽約零售商業物業142個，總合約建筑面積約為1520萬平方米。住宅物業管理服務已交付項目92個，總已交付建筑面積約為1940萬平方米；已簽約項目140個，總簽約建筑面積約為3070萬平方米。

寶龍商業管理層同時指出，接下來將始終堅持以“深耕長三角”戰略布局，繼續對人才進行儲備和培養，打造行業一流商業運營團隊。同時關注和探索其他優質區域，增設六大城市招商中心，加大招商能力。

住宅物業管理服務方面，寶龍商業計劃提升項目收繳率和清欠率，提升整體運營能力。通過架構整合，科技賦能、市場外拓等提升組織效能。

債務方面，寶龍商業的資產負債率為48%，同比上年減少3個百分點；現金及銀行結余約為34.53億元；合同負債約為2.29億萬元，同比減少49.9%。

據陳德力此前的介紹，寶龍商業的五年戰略目標，即2025年商業占有面積要達到1500萬平方米，同時商業要在全國做到五強，長三角地區做到三強。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG211338909373