老小區裝電梯，1樓不同意并狀告樓上所有住戶，法院：應具適度容忍義務

每經編輯 盧祥勇    

老舊小區加裝電梯，是一項實實在在的惠民工程，但在現實生活中，高層住戶與低層住戶之間因利益沖突常常引發糾紛。

近日公布的多起判例中，法官均表示，低層住戶對增設電梯應當具有適度的容忍義務。

圖片來源：張家界永定區融媒體中心（圖文無關）

低層住戶均敗訴

據紅星新聞報道，前不久，四川樂山一老舊小區底樓業主程某以侵權為由將2樓及以上10戶業主告上了法庭，引發廣泛關注。

涉案小區于1999年修建，屬于單位集資建房，小區內共有13個單元樓，樓高均為6層，每層2戶業主。原告程某為該小區1樓業主，被告潘某某等10戶業主為同單元的2樓及以上住房。

程某認為，該電梯加裝后，將影響其廚房和衛生間的采光、通風，電梯運行產生的噪音也將影響其家人日常起居和休息，請求判令被告停止侵權，立即停止加裝電梯工程，或者判令各被告在加裝電梯時，不得對原告的采光通風以及居住安全造成影響，并連帶賠償因加裝電梯導致的原告房屋貶值損失。

4月13日，四川樂山市市中區法院對該案作出一審宣判，判決駁回原告訴訟請求。

根據法院一審查明，案涉樓房除底樓的住戶外共有10戶且其中9戶的年齡在55歲至67歲之間，面臨或即將面臨老齡化的問題，出行不便情況將更加突出。

此外，被告已提供證據證明，案涉樓房增設電梯事項已經該單元專有部分的全體業主共12戶參與表決，并參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上業主（即10戶）同意，符合《民法典》相關規定。表決情況同時進行公示，且小區業委會在公示期間內未收到異議。公示情況已經過所在街道及社區調查核實。同時，被告增設電梯規劃方案取得了相關部門“符合規劃要求”的審查意見，并經相關部門審查后認為“增設電梯的勘察、建筑、結構、電氣、抗震和消防均為合格”。

法院查明，案涉增設電梯對于舊房而言系增加附屬設施、改造房屋功能，屬于《民法典》第二百七十八條“改建、重建建筑物及其附屬設施”。從增設電梯方案來看，確需占用4平方米左右的公共綠地，但案涉增設電梯并非用于經營活動，且并未占用原告的專有部分，占用公共綠地面積較小，不是小區業主通行或活動時的必經地點，從物的效用最大化發揮角度考慮，尚屬于共有人容忍義務的合理范圍。

法院一審認為，本案中既有住宅加裝電梯的表決、審批均符合法律規定，且根據《民法典》第二百九十一條關于相鄰通行權之規定，低層住戶對增設電梯應當具有適度的容忍義務。關于原告主張各被告連帶賠償因增設電梯“導致原告房屋貶值損失10萬元的問題”。因案涉電梯尚未修建完成，對原告房屋的采光、通風是否會造成影響，噪音是否影響原告生活以及影響有多大等問題不能確定，故對原告的該項訴訟請求在本案中不予處理，待后果實際產生后原告可另行尋求合法途徑解決。

近日，湖南張家界中院也公布了一起低層住戶阻撓既有小區加裝電梯的案例。

張家界市永定區某小區一單元樓預加裝電梯，該單元共7層20戶業主，經業主表決，其中向某等15戶同意加裝電梯并就增設資金、電梯運行維修費用達成分攤協議，鄧某等3戶不同意加裝電梯，其余兩戶棄權。

2022年2月向某等15戶業主向所在居委會、辦事處以及相關政府職能部門提交了既有住宅加裝電梯申請，永定區既有住宅加裝電梯工作辦公室和永定區住建局經審查后同意加裝。但在施工過程中，鄧某等戶以影響通風采光為由進行阻工，雙方協商未果后，向某等15戶向人民法院提起訴訟。一審法院判決鄧某等立即排除對加裝電梯施工的妨害。鄧某等3戶不服，遂提起上訴。

張家界中院審理認為，本案中既有住宅加裝電梯的表決、審批符合法律規定，且從預加裝電梯的施工位置以及各業主的房屋位置等現場情況來看，電梯的加裝不會對鄧某等戶對建筑物專有部分的權利造成損害。故依法對一審判決予以維持。

類似案例還有不少。今年1月，湖北襄樊樊城法院公布的2022年度典型案例回顧中，也有這樣一起案例。陳某、盧某等9人與焦某均系襄陽市樊城區長征東路某小區的業主，該單元共計6層12戶，焦某為1層右戶業主。因小區中老年業主居多，為改善小區的出行及居住條件，方便生活，經單元居住業主簽名同意、公示規劃設計與施工方案、相關職能部門審批，通過了該小區加裝電梯的申請，同意加裝電梯建筑面積58.165平方米。但在施工單位進入現場施工時，焦某卻以加裝電梯會對其采光、通行造成不利影響為由，多次阻撓施工單位施工。經當地社區、派出所等調解無果，加裝電梯工程被迫暫停。陳某、盧某等9位鄰居遂將焦某訴至法院。

樊城區法院判決：被告焦某停止對某小區某棟加裝電梯的阻撓行為，不得阻止、妨礙、破壞加裝電梯的正常施工。焦某不服一審判決，提起上訴。襄陽市中級人民法院依法駁回上訴、維持原判。

樊城區法院表示，本案中，同意加裝電梯的業主人數和面積均在四分之三以上，施工方案也經規劃部門審批通過且公示，增設電梯工程合法合規。老舊小區增設外置電梯，雖然一定程度上確實會影響到一樓或其他部分居民的相鄰權利，但是拋卻溝通、擅自阻撓合法民生工程的行為，顯然與相鄰權利方便生活、團結互助的原則相悖，不利于鄰里關系的和諧友善，更無法實現社會效益的最大化。

法官釋法

由于歷史原因，我國仍有大量住宅樓沒有電梯，但隨著我國人口老齡化問題日益突出以及人民群眾對美好生活的向往，改造老舊小區居住環境、完善小區配套設施，已成為社會普遍關注的問題。

在上述張家界的案例中，法官表示，加裝電梯的決定已經過絕大部分住戶同意，且未明顯影響低層住戶利益，在低層住戶以加裝電梯影響其房屋通風、采光為由反對時，人民法院既對加裝電梯行為的合法合規性進行了審查，又向低層住戶明確了加裝電梯的適度容忍義務，判決既保障了高樓層住戶的通行方便，又宣揚了和諧、友善的社會主義核心價值觀。該類糾紛的妥善處理不僅涉及住戶的合法權益，也關系到社會的和諧穩定，對于維護團結互助的社區環境、營造和諧友愛的鄰里關系、充分彰顯司法裁判在社會治理中的規則引領和價值導向作用具有典型意義。

法官還解釋道，相鄰關系是不動產物權的擴張與限制，老舊小區加裝電梯問題，不僅是如何保障法律的實施，更是各方利益再平衡的過程。業主既要按照法律法規，依法表決、申請審批，又要秉持和諧、友善的社會主義核心價值觀，共建理性大度、守望相助的鄰里關系。

申請加裝電梯的必要條件和程序：

①業主表決：對既有住宅房屋加裝電梯，屬于改變建筑物共有部分的用途，依照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，該事項應由專有部分面積和人數占比均在2/3以上的業主參與表決，且經參與表決的專有部分面積和人數3/4以上的業主同意。

②行政審批：加裝電梯還應經過行政部門對是否符合規劃、消防等問題的審查，根據《湖南省城市既有住宅增設電梯指導意見》，增梯申請主體應先將實施方案、業主決議等材料提交街道辦事處或鄉鎮進行初審，再由自然資源管理部門（原由城鄉規劃部門）、住建、消防等部門進行審查。

對加裝電梯業主的容忍義務與權益保護：

民法典對相鄰關系的規定，確定了不動產相鄰人之間的容忍義務，倡導和睦包容、互諒互讓。業主表決和行政審批均得以通過的加裝電梯方案受法律保護，應當得到執行，即便加裝電梯對反對的業主居住產生一定影響，因其負有適度容忍義務，也不得妨礙加裝施工，否則將承擔相應法律責任。

若加裝電梯確實給反對業主的通風、采光等居住環境造成較大影響，可依據公平原則，通過協商或訴訟的途徑要求給予適當補償。

若加裝電梯的表決不符合法律規定，損害其合法權益，可依據《中華人民共和國民法典》第二百八十條“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”的規定，請求予以撤銷。

若電梯加裝審批程序不合法，如未對通風采光和消防安全隱患等進行實地審查等，則可對行政機關的相應行政行為提起異議進行維權。

編輯|盧祥勇 杜恒峰

校對|何小桃

每日經濟新聞綜合自紅星新聞、張家界中院、樊城法院