深圳產業用地僅為上海的40.2%，“工業上樓”備受央國企青睞，業內：是解決深圳產業用地不足最直接的方式

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

今年以來，“工業上樓”在深圳的熱度居高不下。

日前，自然資源部發布首批自然資源節約集約示范縣（市）在土地資源方面的實踐探索，累計公布了258個自然資源節約集約示范縣（市）。其中，深圳龍崗區寶龍科技城片區改革試點地塊在列，其通過產業與商業用地混合，綜合配置產業、商業、宿舍等相關配套服務設施，推動片區土地功能利用效益最大化。

一個城市的發展能有多快，本質上取決于產業的發展。對深圳來說，卻面臨著想要發展工業，但又用地不足的情況。而深圳給出的答案是，加速“工業上樓”。

2023年深圳市政府工作報告在談到全年工作重點時，第一條就提出要堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上。會上，深圳市委副書記、市長覃偉中表示，“要加快推進‘工業上樓’，新增2000萬平方米低成本、優質、定制化廠房空間，加快老舊工業區更新改造。”

4月25日下午，中集產城總建筑師高旭東向《每日經濟新聞》記者介紹，“做產業園區，本質上是做空間運營。如何讓空間參與者效率更高、品質更好、成本更低，是產業園區運營者必須思考的事情。在深圳熱度較高的‘工業上樓’，相當于產業園的另一種表現形式，是解決深圳產業用地不足最直接的方式，一定程度上可以讓深圳的城市產業空間，從‘存量’變到‘增量’。”

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿也向記者表達了類似觀點：“近年來，深圳深入實施創新驅動發展戰略，持續推進產業轉型升級，提升戰略性新興產業發展規模。作為城市高質量發展的重要一環，產業發展備受關注，‘工業上樓’政策的提出亦使得產業空間升級迎來全新變革。”

深圳光明中集智園 每經記者 陳榮浩 攝

產業用地僅為上海的40.2%，目前已有72個“工業上樓”項目

整體用地面積不夠，是深圳不得不“向天空借空間”的導火索。

官方數據顯示，2022年，深圳規模以上工業總產值超4.5萬億元、增加值超1.1萬億元，實現全國城市的“雙第一”，連續兩年位列先進制造業百強市首位。而深圳產業用地僅221平方千米，該值是上海的40.2%，蘇州的28.8%。

據深圳官方數據，目前全市共有72個“工業上樓”項目，用地面積854.8萬平方米，廠房面積2306.5萬平方米，平均容積率4.2。

其中，深圳各區中，工業上樓項目超過10個的片區有寶安區、龍崗區、光明區和深汕合作區。較為知名的項目包括寶安新橋東先進制造業園區、深圳寶龍專精特新產業園、新能源汽車產業園、深汕工業互聯網制造業創新產業園等。

近日，《每日經濟新聞》記者走訪了深圳光明、坪山等地多個“工業上樓”項目，雖然很多項目從外立面上看上去與一般的寫字樓并無兩樣，但“工業上樓”并非只是單純地將工業拉上樓。

記者注意到，多數“工業上樓”項目更注重產業聚焦，有的產業園園區就是一個產業集群，有的產業園工作人員稱在園內就可形成生成一部手機的產業鏈閉環，可覆蓋產業鏈生產場景。

比如位于光明的中集智園，就屬于典型的衛星物聯網產業聚集地。據工作人員介紹，“當時我們整合了一批衛星物聯網企業，串聯了產業上下游，成立了國內第一家衛星物聯網產業協會。目前園區已引入80余家企業，構建覆蓋‘衛星發射—衛星研制—衛星物聯網—終端應用—使用場景’的衛星應用產業鏈條。”

無論是做產業園，還是把“工廠”拉上樓，都不是一件簡單的事情。

在高旭東看來，做產業園區，就應該不斷從客戶視角出發，幫入園企業解決問題。

“貨柜車需要多寬的道路、多大的轉彎半徑？企業的生產設備怎么進電梯、進樓層、進車間？是否需要吊裝？每天原材料進來、成品出去對貨梯有什么要求？這些都是很細小但又很現實、很重要的需求點。”高旭東認為，產業園的本質是做空間，無論是建筑層高、客梯貨梯吊裝孔尺寸設計等，都是從客戶視角出發去解決問題，園區運營方的核心能力是要能匹配不同場景下企業的空間需求。

高旭東提到，“我們對深圳20大產業集群做過‘工業上樓’的可行性研究，事實上，大部分企業‘工業上樓’并沒有想象中難。這些企業大致可分成三類，一類是通用型，完全可實現上樓，包括網絡與通訊、智能終端、現代時尚等行業；另一類是‘定制+通用型’，這一類需滿足一定條件，如智能機器人、精密儀器設備等；還有一類是‘定制型’，對樓層空間的定制要求相對較高，如工業母機、海洋工程裝備和輔助設備等。”

《每日經濟新聞》記者梳理深圳過往“工業上樓”項目發展歷程了解到，深圳最早一批“工業上樓”項目可追溯到2012年深圳寶安區全至科技園，為約百米高度的工業大廈。

到2022年，深圳的“工業上樓”才迎來加速發展，相關政策頻發。

2022年5月，被業內稱為“工業30條”的《關于進一步促進深圳工業經濟穩增長提質量的若干措施》，提到要研究推動“工業上樓”新模式。

2022年6月，深圳出臺《深圳市20大先進制造業園區空間布局規劃》，總規劃用地面積約300平方公里，按照啟動區、拓展區、儲備區有計劃釋放工業用地面積約60平方公里。

同年11月，深圳市舉行“20+8”產業2000萬平方米“工業上樓”廠房空間簽約儀式，正式宣布“深圳市將按照每年建設不少于2000萬平方米，連續實施5年的進度，向社會提供‘工業上樓’的高品質低成本產業空間”。

在今年的深圳市政府工作報告中，發展產業集群也被當做經濟高質量發展的核心引擎，包括網絡與通信、智能終端、軟件與信息服務業、高端醫療器械等20個戰略性新興產業發展重點細分領域，以及合成生物、細胞與基因、空天技術等8個未來產業重點發展方向，做大做強“20+8”產業集群是今年深圳推動制造業發展的重點工作。

深圳坪山半導體產業園 每經記者 陳榮浩 攝

央國企主導，城市更新成“工業上樓”重要路徑

據記者不完全統計，參與深圳“工業上樓”的企業，主要以央國企為主導，包括中集、深業、中糧、華潤、深投控等。其中，如中集在深圳光明區政府旁打造了深圳中集智園；深業在龍崗打造了光學智造谷，在大鵬新區打造了壩光國際生物谷；深投控聯手寶安區政府打造了深圳最大“工業上樓”試點園區新橋東先進制造產業園。

這也與過去政策主導有一定關系。

記者注意到，深圳2021年制定的《深圳市優質產業空間供給試點改革方案》提到，面向優質成長型企業、上市及擬上市公司等，推出“低成本開發+高質量建設+準成本提供”的優質產業空間，采取“政府主導、國企實施”模式。

不過到了2023年，《深圳市“工業上樓”項目審批實施方案》提到，將大力實施“工業上樓”行動計劃的工作部署，同時，對轉為“工業上樓”項目的標準作出了相關要求。

據深圳市規劃和自然資源局，未來深圳工業上樓項目的實施路徑主要有四種，分別為城市更新、產業提容、新供應用地和土地整備。

深圳“工業上樓”實施路徑 來源：深圳市規劃和自然資源局

“具體而言，涉及擬通過拆除重建類城市更新路徑實施的‘工業上樓’項目；已出讓產業用地擬申請提高容積率、增加建筑面積的‘工業上樓’項目；新供應用地途徑下，通過掛牌出讓方式取得用地建設可售的優質產業空間的‘工業上樓’項目，以及通過協議出讓方式取得用地建設只租不售的創新型產業用房的‘工業上樓’項目。”

記者注意到，今年以來，深圳已有不少城市更新項目開始規劃為“工業上樓”試點項目，比如位于龍崗的寶龍街道龍東社區盛鑫工業園城市更新單元計劃（目前已公示）；位于龍華街道的和平工業園城市更新單元項目（目前已開工）；位于寶安區的新橋東片區重點城市更新單元項目（目前已公示）。

而對入駐“工業上樓”的企業來說，也并非無利可圖。根據記者了解，企業選擇“工業上樓”，起碼有三大直接好處，一是可享受政府補貼，現在深圳不少“工業上樓”項目有租金補貼，比同地段廠房租金水平要低；二是業務的聚焦度，通常來說，多數產業園、“工業上樓”項目都有特定的產業集群，易形成規模效應；三是多數產業園相比工廠或市面上的工業園，整體氛圍感更好，有利于提升園區內企業形象。

談及“工業上樓”在深圳未來的發展方向，第一太平戴維斯深圳產業及物流服務部負責人蔡子杰向《每日經濟新聞》記者表示：“‘工業上樓’戰略計劃貫徹了深圳最初的發展目標，重產業，重創新，也順應了深圳未來10年甚至更長時間的城市空間戰略發展計劃。不同時期的工業化進展決定了產業空間的載體。隨著深圳本土制造業的產業升級，全球頂級制造業的持續加碼，相信深圳未來的產業以及產業空間市場會有很廣闊的發展空間。”

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝