新湖中寶地產轉型：從開發到資管 輕資產運行初具規模

面對地產行業持續深度調整和信用危機的夾擊，管理層的洞察力和決策力，往往是一家企業在大潮褪去時的定力。

2022年，全國房地產開發投資總額同比驟降10%，商品房銷售面積同比下降24.3%，擺在企業面前的，是產品交付、庫存去化、資金周轉、債務償還等重重不確定性。事實上，

地產行業的利潤增速從2018年開始明顯下行，2021年出現了整體負增長，進入2022年行業整體利潤率持續下降并探底，企業各項利潤率指標均已降至歷史最低水平。超過70%的房企遭遇了減收減利的困境，近一半的企業凈利潤出現虧損，超過90%的房企的凈利率和歸母凈利率都出現了下降。

而非典型房企新湖中寶，則早早開啟了地產業務轉型策略，把重資產、高杠桿地產業務從轉變為輕資產、低杠桿模式，持續地將其地產業務板塊的毛利率穩定在33.14%，遠高于行業平均水平。

然而，新湖中寶的轉型成效不僅停留在財務層面，公司在業務布局和市場定位上的巧妙布局也為其帶來了長遠的競爭優勢。憑借在長三角地區土地儲備的優勢，新湖中寶積極拓展輕資產地產布局，承受住了來自行業波動的壓力。

地產主業“定力”十足

盡管被稱為“概念較多的A股”，地產仍然是新湖中寶的絕對主業。在2022年，其房地產銷售收入達到93.19億元，占公司營業收入總額的72.24%。

不過得益于在上海等核心都市圈的長期布局，新湖中寶2022年合同銷售面積達到了43.51萬平方米，合同銷售收入115.90億元，此外已售未結貨值約415億元，牢牢鎖定2023年業績。

具體來看，上海青藍國際二期三批次強勢勁銷，275套房源于2022年8月開盤即售罄，貢獻銷售收入44.71億元。新湖筑品筑家筑生活的匠心精神。同處城芯的天虹項目已進入施工階段，預計2023年第三季度啟動預售。亞龍地塊舊改項目已完成征收，并取得一期部分施工許可證，進入施工階段。

上海之外，位于浙江大本營、江蘇、天津及沈陽等重點城市的住宅銷售推進順利，38個主要項目中有31個位于長三角熱點城市，其中不乏杭州、蘇州等住宅持續熱銷的城市。

新湖中寶管理層認為，出色的銷售業績與其充足的土地儲備和謹慎的拿地策略密不可分。僅在過去一年，公司新增土地儲備就達到了5.3萬平方米，新增建筑面積達到了17萬平方米，且新取得地塊位置優越，這種穩健的土地儲備策略為公司地產板塊提供了持續發展的動力和可持續競爭優勢。

除了銷售及土儲優勢外，盈利能力和穩健財務令新湖中寶杠桿水平持續降低，在較為嚴峻的行業環境下確保了資金安全和良好的信用記錄。

2022年地產結算均價1.25萬元/平方米，結算毛利率達到33.14%，市場人士認為，新湖中寶銷售定價相對穩定，盈利能力極具競爭優勢。同時，公司凈負債率僅58.83%，較期初繼續下降約6個百分點，處于行業低位，其中銀行借款占比57.31%，公司債占比27.24%，經營性現金流全年凈流入34億元，現金短債比0.71倍。新湖還在2022年成功發行了1.5億美元境外債券，并利用主動回購、注銷境外債等方式維護公司境外債券價格，夯實境外市場良好信用基礎。

地產開發“資管化” 輕資產初具規模

2022年以來，新湖中寶在地產板塊的擴張變得更“輕”了，在管理層看來，輕資產模式下的審慎拿地，是降低市場不利影響的最有效模式。

據觀察，新湖中寶2022年合作開發的項目19個，已經占項目總數的50%，權益占比小于50%（含）的達到9個，特別是瑞安·新湖秋月園權益為30.6%、上饒·云上上饒權益25%，輕資產運行模式初具成效。

以合作模式在深耕城市持續開發，也證實了新湖品牌兌現的強大的溢價能力。

2022年中，新湖子公司與瑞安市城開共同競得瑞安市莘塍東單元03-19、03-24地塊，成交價為11.04億元，樓面價約為9116元/平方米。該地塊已定名“新湖秋月”，繼瑞安新湖春曉后二度書寫濱海新區的品質傳奇。

新湖春曉是2013年新湖斥資60億元打造的城市綜合體項目，新湖春曉與新湖廣場建成以來，所在的濱海新區10年間已經成為瑞安最重要的發展區之一。新湖春曉屢次突破瑞安品質住宅天花板，曾創下四開、四罄、四度千人搖的熱銷紀錄，時至今日仍以2.5萬元二手房單價成為板塊內價格標桿。

新湖秋月的成功推進，再次展示了新湖中寶在輕資產運營方面的實力和潛力。

精準定位，優化設計、高端營造、增強產品競爭力，項目品質與口碑在所處區域均“名列前茅”。專業合理的設計成本、采購成本，實現效率和質量的提升。以五度“秒罄”的杭州新湖·藍月春曉項目為例，在2022年底提前一年交付，項目秉持了新湖“筑品筑家筑生活”的開發理念，高品質打造體量21萬平方米、1160套的精裝住宅，業主們對于園區環境、建筑、精裝等品質的滿意度達到了98%以上；上海新湖明珠城項目、上海青藍國際項目、樂清金溪花園等前期熱銷項目也在高品質開發建設中。

值得一提的是，新湖這一優勢仍在持續擴大，就在5月17日，新湖地產再度聯合樂清城建、杭州市房地產聯合開發有限公司，共同競得浙江樂清一線沿海大體量商住地塊，總價11.8億元，樓面價7803元/㎡。地塊所在的樂清灣電力科技特色小鎮，也是浙江省第五批省級特色小鎮之一，目前地塊周邊暫無在售項目，新房供應將進一步緩解樂清灣產業的居住需求，而新湖的產品力和“筑品筑家筑生活”的開發理念將“輕裝快跑”，繼續成為地產行業高質量發展的代表。

新湖中寶管理層透露，2023年仍將聚焦以上海為中心的長三角區域的存量開發，加快現有土地資源的轉化，計劃開工面積17.59萬平方米，較2022年度報告期下降63.24%，主要系公司現有房地產項目基本已全面開工；計劃竣工面積102.60萬平方米，較2022年度報告期下降23.96%。同時還將聚焦高品質開發，積極打造品牌，提升產品品質，提升資源轉化效率，在精準匹配客戶需求的同時，實現效益、效率提升。

（本文不構成任何投資建議，投資者據此操作，風險自擔。）