萬物云董事長朱保全：物業是“長坡薄雪”，空間物聯將極大改變行業屬性

■ 相 關 公 司 ：萬 物 云（HK02602，股價27.05港元，市值318.8億港元）

■核心競爭力：中國領先的社區、商企和城市空間服務提供商；背靠萬科集團；擁有卓越的市場拓展能力以及成功的業務整合經驗；不斷創新，擁有行業領先的科技能力；“萬物云街道”模式。

■所屬概念：物業、科技

每經記者 黃婉銀 每經編輯 陳夢妤 易啟江

2022年9月29日上午9點30分，被IPO傳聞包裹多年的萬物云，終于成功邁入資本市場。

但在上市儀式上，身為萬物云靈魂人物同時也是董事長的朱保全，卻沒有上臺敲鑼，而是在臺下為6位敲鑼代表員工鼓掌。

朱保全不僅一直是萬物云的最佳代言人，也是物業行業多年來“敢說話”的企業掌舵者之一。他一方面常對外剖析物業行業的弊病與“解藥”，另一方面擅長講述萬物云的每一次新戰略、每一個新品牌故事。

始于萬科，興于萬科物業的萬物云，是萬科39年發展歷程中多元化、經營性業務成熟的起點與錨點。雖然萬物云沒有在一個行業好時機上市，但它仍然是萬科董事會主席郁亮目前最滿意的多元化業務，“我們并不在意上市時點的估值高低，更在意它未來的長期表現。站在新起點上的萬物云，將獲得更大的發展空間。”

在萬科2022年度業績推介會上，朱保全并列出席，這也顯露出郁亮對萬物云和朱保全的看重與認可。

過往多年的對內對外場合，郁亮常對萬物云提出表揚，或將其作為萬科經營服務類業務的典型案例宣講。在今年的萬科內部年會上，郁亮又一次提及萬科的物業服務、租賃住房、商業、物流等業務的好項目代表，比如萬科物業在遼寧鞍山的物業服務滿意度，僅用3年時間就從倒數第一變為第一。

2023年3月27日，萬物云交出上市后的首份財務年報，但從股價走勢來看市場反響似乎不太好。

“萬物云對于資本市場來說其實是一個剛出生的嬰兒，還有很多需要學習的地方。”朱保全在萬科2022年度業績推介會上接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司對于基礎物業的增長，更看重的是它能否真的產生規模之后的邊際效應。2023年對于萬物云來說，效益改善的速度應該會快于規模增長的速度。

上市只是起點，朱保全和萬物云都有更大的野心。近年來，萬物云持續加大科技投入，致力產業互聯，希望再次打開物業行業的想象空間，這亦是萬物云內外的宣導核心。過去，市場接受了萬物云科技與服務的故事；當下，萬物云也需要亮出真的“科技與狠活”。

物業行業需要四大反思

“2022年是一個形勢注定嚴峻的年份。經過數年調控，開發商持續債務爆雷、新房銷售大幅度下跌。預期中從增量市場到存量市場的平滑轉換曲線，變得異常陡峭。放眼歷史，這種震蕩強度也殊為罕見。”朱保全在2022年年報的致股東信中這樣寫道。

年報顯示，2022年萬物云實現營業收入301.06億元，同比增長27.0%；基礎物業業務收入223.56億元，同比增長34.3%；毛利率10.6%?？萍紭I務（AIoT及BPaaS）收入23.78億元，同比增長28.5%；毛利率31.6%；毛利42.3億元，較去年同期增長5.2%；利潤15.86億元，同比下降7.5%。

朱保全的解釋是，利潤下降主要是部分業務下半年收入不及預期，以及毛利潤下降所致。如新開盤萎縮帶來的前介業務與案場業務大幅下滑（下半年尤甚），代銷 開發商車位資產這門看似不錯的生意一下子也冷靜起來，而這些業務在物業公司的財務報表上都曾經體現過不菲的毛利。還有收并購的伯恩物業、陽光智博等產生一次性支出、城市空間整合業務受客戶需求波動影響等帶來的利潤下降。

這些導致利潤下降的因素正在成為多數物業公司共同面臨的難題，2022年各家物業公司的財務報表就是一個直觀的反映，近六成上市物業公司凈利潤出現下滑。

由此，朱保全提出行業的四點反思。反思物業公司的獨立性、反思高估值并購的后遺癥、反思增值服務的可持續性和可復制性，以及建立在三者之上，反思物業行業的韌性。

物業公司經歷了因對母公司的強依賴而被市場看好，到渴望擺脫依賴彰顯第三方獨立性的轉變，前后不過幾年光景。尋求客戶從單一到多元，朱保全認為這是第一個重要反思。

其次，前幾年的大規模收并購給物業公司累積了經營壓力，由此體現到財務報表上則是高額的商譽與無形資產。突如其來的行業整合，對物業企業的管理能力、經營能力都帶來了極大挑戰。“收并購里反思的不是溢價，而是商譽，除了買合同買收入之外，還有人力、客戶資源和品牌等無形資產。”

增值服務是以物業費為通道生長出的想象空間。物業企業的增值服務設計，往往是基于局部案例形成的想法，面對大規模增長時，會遇到人才短缺、物業項目限制等問題。在高關聯交易、高毛利、高市盈率的環境下，局部個案增長表現出色，但在關聯方業務下滑、行業遇冷時，新業務或多或少出現增速放緩、毛利下滑，缺少競爭力的情況。

朱保全表示，增值服務業務需要反思的是，當物業企業走向資本市場，增值服務中的一些局部案例是否能真正形成商業模型。

但總體來看，物業管理作為服務性、經營性業務，有著持續穩定的現金流和抗周期能力，本應是一個具有韌性的行業。如果客戶滿意度高、物業收繳率好，便不易受到大風大浪的影響。

當然，朱保全認為，韌性也是有前提的，“物業行業是‘長坡薄雪’，要在賽道上持久滾厚，前提是踏踏實實地做好，每天贏得客戶的尊重，經營才會更加有韌性。否則，短期的30%或者更高的毛利，會讓經營變得脆弱。”

朱保全形容物業行業就是一個滾雪球的行業，每年都是站在前一年的基礎上繼續增長，凡是滾雪球行業，至少是15倍市盈率；其次，物業能形成連鎖，項目可以全國復制，這又是一個市盈率加成。

“但這里的本質是你有一個好的口碑可以復制，有好的現金流，只要能確保這一點，我覺得這個行業本身沒有那些花里胡哨的故事。我們相信：客戶信任遠比毛利率重要。如果物業行業真是高毛利行業，那勢必引發更激烈的競爭把毛利拉下來，真實確保毛利水平的方法就是不斷圍繞客戶真實需求，建立穩固、黏性的客戶關系。”

從萬科物業到萬物云

除了上市之外，萬物云近年來引發行業熱議的另一大新聞就是更名與“造云”。

相較于萬物云，市場更為熟知的品牌應該是“萬科物業”。作為萬科旗下物業服務板塊，萬科物業1990年就開始運營。2011年，時任萬科南京總經理的朱保全調任至萬科物業。

朱保全是萬科集團的老員工，自1999年4月起，先后在萬科任北京萬科地產人力資源部門經理、客戶服務中心經理，成都萬科地產總經理助理、集團辦公室主任、集團行政總監、南京萬科地產總經理、集團副總裁及高級副總裁。

在過去一段時間，萬物云被市場認為有兩個不足，一是只會做萬科的項目，二是只會做住宅物業。

因此，花費了6~7年時間，萬物云將來自萬科的物業管理項目占比下降到如今的不到33%。萬科物業邁入市場化發展后，為了完成服務更多市場客戶、拓展服務的物業類型這兩個目標，在商企物業服務領域，選擇整合了戴德梁行大中華地區物業與設施管理板塊，成立了萬物梁行，現在已經是大中華地區最大的商業物業管理公司。

這次整合完成后，朱保全就考慮是否應該給萬科物業創造一個母公司，上承接萬科，下覆蓋萬科物業、萬物梁行、萬物云城等品牌。于是2020年11月，萬科物業更名為萬物云。除了品牌標識，萬物云的內部架構、業務板塊等全部內容都進行了更新。

從萬科物業到萬物云，朱保全說，這就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉變。為什么叫萬物云？他的解釋是，萬科的萬，物業的物，云是一個大家對未來科技和數字化的期待。

朱保全表示，萬物云2020~2029十年戰略的關鍵詞是“遠程與混合”，“我們將在線下以街道為單位，投資打造若干高濃度、高效率的服務網絡，我們將持續積累知識、連接生態，投資構建基于空間的產業互聯，以實現我們的愿景：重塑空間效率，服務歷久彌新。”

左手傳統業務右手空間物聯

數字化轉型是近年來各行各業的浪潮，即便是人力密集型的物業行業也不例外，物企紛紛加足馬力開啟智能化、數字化應用，雖然大多數可能都沒想好科技化之路怎么走，但也不得不走。

2013年開始，作為萬物云前身，萬科物業就已經開始數字化轉型，公司每年會拿出收入的1%~1.5%投入空間科技能力的建設，近年更專注空間物聯技術的研發，2022年的投入達到4.1億元。

人力成本也是一項重要支出，萬物云專門組建了一支上千人的科技團隊，還招來前阿里云副總裁、智聯網首席科學家丁險峰擔任首席科學家這一新職位。

全球權威IT研究與顧問咨詢機構Gartner2018年對數字化作過一個定義：數字化轉型是利用數字技術和支持能力來創建一個強大數字商業模式的過程。另外，數字化轉型還有一個目標，就是業務的創新和增長。

耕耘多年，萬物云首份上市財報已經顯露數字化轉型的階段性成果——科技收入。2022年，萬物云的科技業務收入達到23.78億元，同比增長28.5%。其中，來自BPaaS解決方案的收入為9.93億元，同比增長56.7%，毛利率達到32.9%；來自AIoT解決方案的收入為13.85億元，同比增長13.9%，毛利率上升至30.7%。

目前，萬物云已成功推出面向地產行業的物聯網平臺，包含IoT PaaS、視頻接入云、音視頻對講云、基于BIM的數字化建模PaaS、建模以后的三維可視化能力，從而能夠數字化任何一個空間并且展示出來。萬物云重點建設了一批具備數字空間的服務程序（BPaaS），并且基于BPaaS配置了一批遠程監控和服務運營人員。截至目前，武漢遠程數據中心已連接逾3000個物業服務項目，全面掌握這些項目的物業作業質量和作業進度。

朱保全表示，住宅物業服務矛盾多、勞動密集、形象待提升等，歸根結底是資源配置效率不高的問題。曾經以為行業的解是規模擴張，是標準化，經過10多年研究，其認為萬物云提出的蝶城模式（3公里地理半徑區域）應該是解決中國住宅物業服務問題的高質量發展之路。

“萬科物業走向市場后，我們希望做快速的拓展，最快的辦法就是把隔壁小區的業務拿下來，兩三年之后，就發現小區形成片區了。”朱保全說，“然后我們開始思考如何把圍墻打開，這時候想到用智能硬件盯好現場崗，讓人變得更靈活，可以做3公里半徑以內的服務，然后就有了今天幾百個這樣的蝶城圈。”

所謂蝶城，指的是以街道為單位，投資打造高濃度、高效率的服務網絡，在一個半徑3公里的城市區域內，構建20~30分鐘服務可觸達的服務圈。打破傳統住宅物業圍墻，通過智能物聯硬件對服務流程作出系統性改變，人員調度從小區內變為跨小區，效率得到改變。

朱保全向記者透露，從數據上看，2022年蝶城數量從459個增長到584個，2022年已經完成提效改造38個蝶城，涉329個項目，實現收入8.2億元，相關投入改造約1.6億元，當年實現超過3000萬元的提效，如果作用至全年，大約可提升4個百分點的基礎住宅毛利率。

“2023年，我們還將實現超過100個蝶城的試點、探索及迭代，對萬物云來說，效益改善的速度應該會快于規模增長的速度。”

而同樣在這個區域內，對維修匠人們作出智能調度，則構成了“蝶城+房屋煥新”。在房屋煥新試點的31個蝶城中，萬物云實現了2.1億元的簽約合同額，同比增長118.8%，同時維持了超過90%的高滿意度。蝶城生態業務也在逐漸鋪開，在38個蝶城內，商業物業及設施設備管理業務收入同比增長1.6億元。由此延伸下，“蝶城+社商”“蝶城+電梯”“蝶城 +「XX」”的產業互聯生態正在形成。

中信證券研報分析指出，物業管理項目的利潤率隨樓齡增長逐漸下降，品質和利潤率不可兼得，空間服務專業化程度不夠的挑戰客觀存在，物管企業必須推動區域密度提升和科技賦能提效。蝶城+致力于通過智能物聯硬件的一定投入，構建產業互聯生態，推動區域效率的提升。

“不同人對產業互聯有著不同的視角和答案，我問AI什么是產業互聯，從回答中我提取了幾個關鍵詞：與傳統產業結合、智能物聯、智能調度、云平臺、供應鏈效率提高。而這些，正是我們已實現抑或正為之努力的目標。互聯網公司是線上找到了線下，傳統行業是線下找到了線上。萬物云左手是傳統產業，右手是空間物聯技術，兩手結合就是產業物聯，兩條線打通的時候，空間物聯技術將產生對傳統行業效率的巨大改變，這才是我們最關心的東西。”朱保全表示。