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          綠城中國:穩底倉,優質投資促權益提升

          2023-06-15 18:57:32

          分化市場之下,頭部房企在投資端和銷售端的優勢正進一步凸顯。

          以綠城中國為例,今年以來已獲取土地16宗,相當于新增貨值490億元,主要涉及杭州、寧波、嘉興、臺州、蘇州、紹興、西安、大連等優質城市。

          銷售方面,1-5月完成銷售1086億元(含代建),同比增長37.8%,在中指研究院發布的排行榜中位列第7。

          值得一提的是,上升趨勢中綠城仍不斷自我優化,權益銷售額也提升至517億元(含代建)。若只計算綠城自投部分,權益銷售占比已達到62%,較去年同期上升8個百分點。

          而且,隨著土儲結構不斷優化和運營能力和提升,綠城的權益銷售額有望繼續提升,進一步朝“全優生”方向靠攏。

          前置努力 又好又快

          精準投資是權益銷售額提升的核心要素。

          前些年,綠城強調“區域聚焦,城市深耕”,重點關注去化較快的一二線城市。但去年以來,越來越多房企都開始“聚焦”,導致北京、杭州、上海等城市土拍熱度不斷,屢次出現30中1、40中1,乃至70中1、80中1。

          意識到這個問題后,綠城及時調整策略,提出一手繼續抓“核心城市的核心地塊”,一手抓“相對安全的三四線城市或一二線城市邊緣”,在確保底倉的同時也保障了流速和利潤。

          所以,最近的綠城不僅在核心地塊頻頻出手,零溢價的地塊中同樣能見其身影。

          除投資布局外,前置“讀城”和“創新”也是綠城的兩大法寶。

          “讀城”的核心是讀城、讀地、讀人。即使是在最熟悉的杭州,也要深入了解每個板塊、每條街道的文脈與習俗。只有足夠了解,才能做出真正符合需求的好產品。

          “創新”的本質是不斷升級的生活理念。早在2019年,綠城中國董事會主席張亞東就提出要向制造業學習,實現一年創新、二年落地、三年復制。這幾年,綠城前置創新課題百花齊放,如 “城市客廳”“社區芯空間”“無界公寓”“綠色疊代”等多個前置創新已在綠城中國的投資版圖內落地開花。

          在如今利潤吃緊的市場中,房企都盡可能在拿地前就做好了基本的規劃方案。在不少同行以套模板來加速度時,綠城通過兩個前置提升效率,在保證速度的同時也保證了品質:

          在武漢,綠城鳳起聽瀾憑借前期精準的市場研讀和產品價值挖掘,在全市各案場到訪成交顯著下降的市場背景下,依舊保持較高的去化流速。

          在濟南,綠城春月錦廬通過前置品質實景呈現,在市場下行中,贏得了客戶的認可,日到訪量超200組,6月以來已逆勢熱銷超1.5億元。

          底倉拿地 做一成一

          事實上,不論布局思路怎么調整,綠城一直在做的就是確保投資安全、高效。精準布局加前置創新的這一套組合拳,在浙江市場已經得到了有效驗證。

          上周,在70家房企參與搖號的情況下,綠城以1.43%的超低中簽率斬獲了四七堡單元地塊。地塊位于江華璽云東側,可建面積約10.5萬㎡,新房限價66000元/㎡,條件優越。

          據悉,這是綠城首次進入錢二板塊,也是“雙限”以來首次在杭州摘得6字頭地塊。

          從綠城的邏輯來看,這樣的優質地塊就是底倉。出現時一定會參拍,但最后能不能拿下就只能“三分靠打拼、七分天注定”了。

          此外,在一二線城市的邊緣和安全的三四線城市同樣有所布局,比如嘉興高鐵新城、臨海古城花街和上虞城北地塊等。

          其實,這也是另一種形式的“底倉”。上述地塊均位于所在城市的核心區,地塊本身稀缺,且市場行情也較周邊更為樂觀,相當于嘉興、臨海和上虞的“底倉”。

          綠城有望通過精研城市和前置創新的方式,打造出符合當地氣質的品質住宅,從而推進銷售、繼續擴大影響力。

          除上述兩種方式,根據市場的特殊情況,綠城也會考慮合作。但基于“提質增效”的總目標,綠城對合作的要求是苛刻的。一方面要考慮權益占比,另一方面也要考慮在產品、設計、營銷等多方面的把控能力。

          換言之,綠城只會和有共同追求的伙伴合作。比如坤和金沙湖項目,也就是即將開售的紫棠園。

          今年3月,坤和拿地不久雙方就達成了合作,并確定由綠城操盤。而綠城也憑借對金沙湖的了解,為產品進行了精準定位,欲在春風金沙“金沙十景”基礎上迭代打造“紫棠十二境”,推動板塊人居升級。

          基于春風金沙的交付實景,紫棠園未開先熱。

          不止在杭州、不止在浙江,綠城已通過核心把控,在全國范圍內深入貫徹精準投資和高效運營,助力公司在正向循環的道路上穩步前行。

          (本文不構成任何投資建議,投資者據此操作,風險自擔。)

          責編 方奕奕

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