綠城中國：穩底倉，優質投資促權益提升

分化市場之下，頭部房企在投資端和銷售端的優勢正進一步凸顯。

以綠城中國為例，今年以來已獲取土地16宗，相當于新增貨值490億元，主要涉及杭州、寧波、嘉興、臺州、蘇州、紹興、西安、大連等優質城市。

銷售方面，1-5月完成銷售1086億元（含代建），同比增長37.8%，在中指研究院發布的排行榜中位列第7。

值得一提的是，上升趨勢中綠城仍不斷自我優化，權益銷售額也提升至517億元（含代建）。若只計算綠城自投部分，權益銷售占比已達到62%，較去年同期上升8個百分點。

而且，隨著土儲結構不斷優化和運營能力和提升，綠城的權益銷售額有望繼續提升，進一步朝“全優生”方向靠攏。

前置努力 又好又快

精準投資是權益銷售額提升的核心要素。

前些年，綠城強調“區域聚焦，城市深耕”，重點關注去化較快的一二線城市。但去年以來，越來越多房企都開始“聚焦”，導致北京、杭州、上海等城市土拍熱度不斷，屢次出現30中1、40中1，乃至70中1、80中1。

意識到這個問題后，綠城及時調整策略，提出一手繼續抓“核心城市的核心地塊”，一手抓“相對安全的三四線城市或一二線城市邊緣”，在確保底倉的同時也保障了流速和利潤。

所以，最近的綠城不僅在核心地塊頻頻出手，零溢價的地塊中同樣能見其身影。

除投資布局外，前置“讀城”和“創新”也是綠城的兩大法寶。

“讀城”的核心是讀城、讀地、讀人。即使是在最熟悉的杭州，也要深入了解每個板塊、每條街道的文脈與習俗。只有足夠了解，才能做出真正符合需求的好產品。

“創新”的本質是不斷升級的生活理念。早在2019年，綠城中國董事會主席張亞東就提出要向制造業學習，實現一年創新、二年落地、三年復制。這幾年，綠城前置創新課題百花齊放，如 “城市客廳”“社區芯空間”“無界公寓”“綠色疊代”等多個前置創新已在綠城中國的投資版圖內落地開花。

在如今利潤吃緊的市場中，房企都盡可能在拿地前就做好了基本的規劃方案。在不少同行以套模板來加速度時，綠城通過兩個前置提升效率，在保證速度的同時也保證了品質：

在武漢，綠城鳳起聽瀾憑借前期精準的市場研讀和產品價值挖掘，在全市各案場到訪成交顯著下降的市場背景下，依舊保持較高的去化流速。

在濟南，綠城春月錦廬通過前置品質實景呈現，在市場下行中，贏得了客戶的認可，日到訪量超200組，6月以來已逆勢熱銷超1.5億元。

底倉拿地 做一成一

事實上，不論布局思路怎么調整，綠城一直在做的就是確保投資安全、高效。精準布局加前置創新的這一套組合拳，在浙江市場已經得到了有效驗證。

上周，在70家房企參與搖號的情況下，綠城以1.43%的超低中簽率斬獲了四七堡單元地塊。地塊位于江華璽云東側，可建面積約10.5萬㎡，新房限價66000元/㎡，條件優越。

據悉，這是綠城首次進入錢二板塊，也是“雙限”以來首次在杭州摘得6字頭地塊。

從綠城的邏輯來看，這樣的優質地塊就是底倉。出現時一定會參拍，但最后能不能拿下就只能“三分靠打拼、七分天注定”了。

此外，在一二線城市的邊緣和安全的三四線城市同樣有所布局，比如嘉興高鐵新城、臨海古城花街和上虞城北地塊等。

其實，這也是另一種形式的“底倉”。上述地塊均位于所在城市的核心區，地塊本身稀缺，且市場行情也較周邊更為樂觀，相當于嘉興、臨海和上虞的“底倉”。

綠城有望通過精研城市和前置創新的方式，打造出符合當地氣質的品質住宅，從而推進銷售、繼續擴大影響力。

除上述兩種方式，根據市場的特殊情況，綠城也會考慮合作。但基于“提質增效”的總目標，綠城對合作的要求是苛刻的。一方面要考慮權益占比，另一方面也要考慮在產品、設計、營銷等多方面的把控能力。

換言之，綠城只會和有共同追求的伙伴合作。比如坤和金沙湖項目，也就是即將開售的紫棠園。

今年3月，坤和拿地不久雙方就達成了合作，并確定由綠城操盤。而綠城也憑借對金沙湖的了解，為產品進行了精準定位，欲在春風金沙“金沙十景”基礎上迭代打造“紫棠十二境”，推動板塊人居升級。

基于春風金沙的交付實景，紫棠園未開先熱。

不止在杭州、不止在浙江，綠城已通過核心把控，在全國范圍內深入貫徹精準投資和高效運營，助力公司在正向循環的道路上穩步前行。

（本文不構成任何投資建議，投資者據此操作，風險自擔。）