豪擲221億元！嘉里建設拿下上海老城廂地王，總投資或達400億元，別墅單價25萬元

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

備受關注的上海黃浦區“四大地王”之一——金陵東路豫園站上蓋地塊歷時數年終于完成出讓。

6月20日，“亞洲糖王”郭鶴年旗下的地產開發平臺嘉里建設（HK00683，股價15.740港元，市值228.44億港元)發布公告，全資附屬公司卓妙有限公司成功招標購入由上海市黃浦區規劃和自然資源局出讓余下地塊的土地使用權，代價為87.83億元。加上去年初以133.29億元的代價購入的黃浦區金陵東路改造項目當中的四幅地塊，嘉里建設在金陵路項目上的總拿地金額高達221億元，總開發體量65.5萬平方米。

來源：嘉里建設公告

根據官方出讓文件，未來該項目的低密度別墅部分的房地聯動價為25萬元/平方米。這將超過豫園板塊的露香園和楊浦東外灘平涼社區03B3-01地塊歷史風貌保護項目等高價項目，刷新上海房地聯動價紀錄。

6月22日，《每日經濟新聞》記者在上海金陵東路現場了解到，金陵東路項目從開始動遷到地塊出讓歷經數年，已完成居民搬遷，部分建筑開始搭建腳手架，項目部和工程車已準備就緒。

由于該綜合體項目位于上海老城廂片區，開發體量大，操作難度高，除了被確定為實施主體的嘉里建設，品牌開發商如香港置地、恒基兆業和恒隆地產等也經歷過多輪方案匯報。而此前，嘉里集團已經在上海成功開發了數個城市地標項目，如靜安嘉里中心、浦東香格里拉大酒店、浦東嘉里城等。

記者實探：部分居民區完成拆除

上海黃浦區老城廂的土地項目向來極為稀缺，根據官方披露的出讓文件，坊間將金陵東路豫園站上蓋地塊、福佑地塊、露香園二期和546、547地塊并稱為老城廂“四大地王”。

金陵東路項目是黃浦區最為重視的城市更新工程之一，相關征收工作從2015年便已開啟。整體改造分為3個階段：第一階段完成豫園地鐵站上蓋土地的拆遷工程，第二階段在2017年啟動金陵東路以南5個地塊征收，最后是征收位于寧海路、浙江路、金陵東路、松下路合圍的4幅地塊。該項目共計完成10幅土地出讓，為商住辦混合，占地面積7萬平方米，地上建筑面積約44.7萬平方米，出讓規模在黃浦區僅次于董家渡金融城地塊，分為兩批次協議出讓。

嘉里建設上海金陵東路項目 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

記者在現場看到，該項目以金陵東路為軸，呈東西走向，橫跨約700米，南北約200余米。金陵東路河南南路口的東新里居民區已完成拆除，金門路東側的文物保護建筑搭建起了腳手架。金陵東路的南北兩側，建筑風格以南洋風格的騎樓為主。順著行道樹，往東可看到陸家嘴的大廈，西側則是人民廣場、淮海路和新天地熱門商圈。

據嘉里建設6月20日發布的重大收購事項公告，其全資附屬公司卓妙有限公司招標購入上海市黃浦區外灘社區C010201單元198-1、200-3地塊及廣場社區C010102單元070-01、071-01、072-01、073-01地塊及江西南路、山東南路、盛澤路、070-02地下空間地塊等6幅土地使用權（即余下地塊），總金額為87.83億元，辦公用途年期為50年，商業用途年期為40年。

早在去年1月，金陵東路項目首批4幅地塊完成簽約，被嘉里建設以133.29億元的總價拿下。據上海規土局近日公示的規劃方案，首批地塊將主要用作住宅公寓和石庫門聯排別墅，還有部分商辦建筑和社區配套用房。

住宅部分包括4幢44層的高層住宅、12幢3層的低密度聯排別墅組成。上海市黃浦區歷史風貌保護項目推進領導小組辦公室介紹，高層房地聯動價為15.1萬元/平方米，低密住宅房地聯動價為25萬元/平方米。這將超過豫園板塊的露香園和楊浦東外灘平涼社區03B3-01地塊歷史風貌保護項目等高價項目，刷新上海房地聯動價紀錄。

據公開信息，金陵路10幅地塊的總開體量約65.5萬平方米，地上建筑面積約44.7萬平方米，其中住宅面積約12.4萬平方米，商業、辦公面積約32萬平方米，總投資額預計近400億元，出讓規模在黃浦區僅次于董家渡金融城地塊（248.5億元）。

此外值得一提的是，嘉里建設金陵東路項目要求保護保留的歷史建筑規模超過12萬平方米，相當于2個上海新天地商業建筑規模。收購總價221.12億元，超過去年復星與螞蟻收購福佑路“王炸”地塊的129.3億元。

金陵東路項目現場要求保護保留的部分歷史建筑  圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

拿地次日，嘉里建設股價大跌

金陵東路承載著數代上海人的記憶，道路全長約1.5公里，誕生于1860年，俗稱法大馬路，曾是上海最為重要的商業街區之一，見證著上海開埠以來的滄桑歷程的金陵東路，至今還保留著多處百年歷史文化建筑。

“金陵東路項目位置核心，符合集團扎根一線城市的戰略。坐落于黃浦區歷史風貌保護計劃的中心位置，具有160多年歷史的街區，有石庫門、里弄和沿街傳統騎樓建筑，糅合了中法建筑的風格。”嘉里建設主席兼行政總裁郭孔華在公告中表示。

上海金陵東路往外灘方向的不遠處便是陸家嘴 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

嘉里建設毫不諱言該項目對公司未來業績增長的“現金奶牛”作用：“上述因素將增添項目物業發展部分吸引力，并支持該項目投資物業部分的長期增長，使集團能夠更好地管理單位租金和租賃策略的潛在機會。集團預計余下地塊部分將分階段推出作收租用途，可帶來可觀的經常性租金收入。”

“港資開發商在商業開發及運營方面的理念更為先進，定位清晰走偏中高端路線，打造區域地標項目。”上海中原地產市場分析師盧文曦6月22日在接受記者微信采訪時認為，可以預見的是，經過城市更新升級，上海老城廂將“舊貌換新顏”，房產附加值大大提高，消費能級得到提升，助力中心城區的發展。

嘉里建設由馬來西亞首富郭鶴年家族在香港創辦，郭有著“亞洲糖王”“酒店大王”等頭銜，是最成功的華僑企業家之一，已連續多年蟬聯馬來西亞首富。

除了投資上海老城廂項目，郭氏家族近幾年還盯上浦東金橋和后灘板塊。2021年初，嘉里建設曾聯合新加坡政府投資公司（GIC）擊敗陸家嘴集團聯合體，以60.14億元總價奪得金橋一宗商住地塊；2016年試圖以總價24.137億元，控制上海世博園區的克虜伯廠房地塊，但由于交易對象的緣故，收購計劃中途流產。

不過，嘉里建設221億元收購金陵東路項目的消息披露后，資本市場似乎并不買賬。6月21日早盤，嘉里建設股價跌超8%，當日收盤報15.44港元，跌8.747%。

美銀證券指出，目前對兌港元的融資成本逾6%及在岸建筑貸款為5%，令起收購看起來幾乎沒有增值作用，預料其凈負債率由2022年底的34%增至2023年的42%。

協縱策略管理集團創始人黃立沖向記者分析認為，因為香港市場一直認為內地房地產市場（尤其是一線城市）仍有下降空間，所以并不看好港資開發商在內地拿地。另外，金陵東路項目的收購規模大，是非常重大的交易案，未來開發難度和風險較高，導致部分不看好的股東拋售股票。

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封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝