樓市半年考：117個省市188次松綁，新房回暖、二手房入冬，下半年房地產怎么走？

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

需求集中釋放后，市場掉頭向下。

盡管上半年房地產政策處于難得的寬松期，多數城市調控政策基本取消，但市場整體明顯降溫之下，購房者觀望情緒顯現、供應端萎縮。據中指研究院、克而瑞等機構研究報告，2023年上半年，2-3月部分城市出現“點狀”復蘇，但二季度再度回落。一方面新房供應略顯不足，據克而瑞監測，前5月120個重點城市新增供應10621萬平方米，同比下降5%，較2021年同期“腰斬”；另一方面，北京、上海、杭州、成都、合肥等一線及強二線熱點城市新房銷售也在近期出現需求疲弱，二手房則同樣在一季度沖高后同步下滑，持續修復動能不足。

對2023年下半年的市場展望，機構認為，房地產政策仍將保持一定戰略定力，全國范圍的重磅刺激較難重現，在這樣的情況下，整體新房成交規模還將低位持穩，環比降幅和累計同比增幅將持續收窄，維持弱復蘇主基調。

117個省市188次松綁

2023年上半年，中央積極表態房地產以引導市場預期修復，但已發布政策多為對現行制度的優化調整，無實質性重磅刺激政策。

1月5日，央行、銀保監發布房貸利率動態調節機制，賦予房價連續3個月下跌的城市首套房房貸利率下限自主調整權，并設置了房價三連漲的退出機制，“既管冷又管熱”；隨后自然資源部優化完善集中供地政策；5月8日，住建部、市監總局共同規范房地產經紀服務，有助于降低二手房購置成本，提升二手置業積極性。

金融端對于房地產支持明顯，利率下限動態調整疊加LPR下調，共同帶動房貸利率下行；全面降準，下調商貸最低首付比例，多數城市已放寬至底線，且融資等方面多次給予政策支持。

地方層面看，上半年117個省市188次松綁房地產政策。據克而瑞統計，一季度政策持續放松，而二季度以來地方政策頻次、力度雙減，頻次環比下降15%，相比去年同期下降約6成；力度上，以公積金等弱刺激政策為主，四限松綁僅16次，環比近乎腰斬。分城市來看，15個城市“救市”更為積極，上半年出臺過3次以上寬松性政策。

百城新房累計銷售額同比增長11%

根據國家統計局數據，1-5月，在全國商品房銷售面積同比下降0.9%的情況下，商品房銷售額為5萬億元，同比增長8.4%，其中商品住宅銷售修復相對較快，1-5月銷售面積同比小幅增長2.3%，銷售額同比增長11.9%。

但值得注意的是，對比中指研究院統計的近8年一季度數據，2023年一季度商品住宅月均成交面積約3330萬平方米，仍處于新建住宅銷售面積低位（2022年一季度外），在此基礎上，疊加2022年低基數影響，上半年累計成交規模同比增長11%。

按時間節點看，一季度積壓需求釋放、政策顯效，包括上海、杭州、北京在內的熱點城市“小陽春”行情持續；但進入二季度，隨著積壓購房需求基本釋放完畢，4月開始市場明顯降溫，重點城市商品住宅成交面積環比下降27.9%。而5-6月，購房情緒繼續回落，6月環比略有增長，但絕對規模為2016年以來同期最低水平。

從城市能級層面看，一線城市顯然韌性較強，優質項目加速入市，加之改善型需求得以持續，二季度成交同環比齊增?？硕饠祿@示，重點二三線由增轉降，二季度成交環比下降6%，特別是武漢、天津、南京、鄭州、佛山等城市在一季度“小波段行情”之后成交動能開始轉弱，但部分二線城市如成都、合肥、西安、青島、廈門保持環比正增長，徐州、常州、南京、昆明、天津等環比出現了較大跌幅，其中徐州環比成交跌幅超60%，幾乎與2022年二季度相同。

二手房價格環比已連跌13個月

與新房交易規模趨同，全國重點15城二手房在經歷一季度明顯升溫之后，從二季度開始逐步回落，直至6月底成交規模同比轉負，復蘇之路跌宕難行。

根據中指數據，1-5月，15個代表城市二手住宅累計成交面積同比增長近70%，絕對規?；厣?019年以來同期高位，僅次于2021年同期。多地二手房掛牌量處于高位，進一步影響了市場情緒，5月起重點城市周度成交套數連續環比回落，6月中下旬成交量同比轉負。

一邊是成交量收縮，另一邊是掛牌量高企。上海易居研究院監測的全國13個重點城市，二手房掛牌量在6月初攀上199萬套，相比今年初的159萬套，增幅達到25%。其中，重慶掛牌226234套，成為當前全國二手房掛牌規模最大的城市，而上海則以82%的掛牌規模增速成為全國第一。

供遠大于求，帶來了百城二手住宅價格持續下跌。根據中國房地產指數系統百城價格指數，1-5月百城二手住宅價格累計下跌0.57%。一季度，二手房市場活躍度明顯提升，百城二手房價格跌幅快速收窄；二季度后，隨著二手房掛牌量持續走高，價格走勢承壓，環比跌幅逐步擴大。5月，百城二手住宅均價15786元/平方米，環比下跌0.25%，單月環比已連續13個月下跌。

土拍市場分化加劇 北京、杭州創參拍企業數量紀錄

2023年上半年全國土地市場整體表現仍低迷。除核心城市土拍保持一定熱度外，多數城市土拍未有轉暖跡象。

受限于資金和融資，房企投資快速向一二線核心城市、優質地塊聚攏，上海、杭州、合肥等城市火熱，但全國整體范圍特別是三四線城市土地仍然偏冷。

具體看，土地推出縮量、企業投資審慎下，22城住宅用地成交面積下降超3成。根據中指數據，截至6月27日，22城住宅用地成交面積3377萬平方米，同比下降35%。房企在核心城市補倉積極，土拍分化現象加劇，北京、上海、杭州、合肥地價上限成交占比均在5成以上，北京、杭州部分地塊創下近幾年土地參拍企業數量紀錄；廣州、青島、濟南、天津、福州核心區地塊企業參與度高，而非核心區地塊多底價成交，板塊間分化明顯；無錫、長春成交地塊均底價成交，土拍情緒持續低迷。

流拍撤牌方面，在政府推地謹慎、提前摸排企業參拍意愿、土拍規則趨松及優質地塊推出力度加大等因素帶動下，全國住宅用地流拍、撤牌數量均下降明顯，流拍撤牌率回落至2019年水平。根據中指數據，2023年上半年，全國住宅用地流拍撤牌823宗，是2018年以來半年度最低水平，流拍撤牌率15.8%，較去年同期下降18.4個百分點，絕對值降至2019年水平。

房企供應乏力 開發投資額持續下降

二季度市場降溫伴隨民企退市一同襲來，1-5月房地產開發投資額同比下降7.2%。

事實上，房地產開發投資額同比降幅已經連續3個月擴大，建筑工程投資降幅超10%，是投資主要拖累項。

具體來看，住宅開發投資額為3.5萬億元，同比下降6.4%。房地產開發投資各分項中，1-5月建筑工程投資同比下降10.9%，降幅較1-4月擴大0.9個百分點；土地購置費同比下降0.5%，對投資恢復形成拖累。

在保交付之下，今年以來竣工端表現持續向好，但對投資的支撐并不明顯。

據克而瑞測算，2023年二季度，由于整體供應縮量，成交增長動能轉弱，百城庫存規模降至5.1億平方米，在此背景下，4-5月房企供貨相對保守，6月迎來一波集中放量。

但三季度供應并不樂觀，克而瑞認為仍將維持低位，主要基于一方面去年全國地市成交規模大幅縮量，加之城投托底占比增加，入市時間拉長，難免對新房供應產生負面影響；另一方面，低迷的成交環境也使得房企推盤積極性一般，尤其是6月供應大幅放量情況下成交持續下降，也是影響市場信心修復的重要原因。

封面圖片來源：每經記者 張建 攝