存量房貸降息呼聲又起！對銀行影響幾何？新一輪“息差保衛戰”要來了？

每經記者 劉嘉魁    每經編輯 廖丹    

近日，市場對于存量房貸利率調降的熱議不絕于耳。

日前，國新辦召開2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾提到：支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

同時，鄒瀾表示，提前還款客觀上對商業銀行的收益有一定的影響。那么，若存量房貸利率得以重定價，會對銀行的利息收入產生多大沖擊？是否有可能掀起新一輪“息差保衛戰”？

2008年曾有存量房貸利率下調的先例

鄒瀾表示，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示個人住房貸款余額總體略微減少，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

鄒瀾提到，這種現象對住房需求并不構成影響，它是一個居民資產配置的調整。盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。

“提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”鄒瀾如是說道。

過去幾年間，房貸利率“水漲船高”，尤其是2015年至2019年之間購房者，有的甚至背負著6%以上的利率。雖然現行房貸利率降低了，但按照契約精神，按揭貸款合同是自愿簽訂的，那么高利率似乎只能“認栽”。存量房貸利率真的會調整嗎？

回溯過往，實際上曾經還真有過存量房貸利率調整的先例。

2008年，為發揮房地產改善民生、擴大內需的作用，國家出臺相關政策，促進房地產市場健康發展。央行自2008年9月起五次下調貸款基準利率，并擴大房貸利率下浮幅度。

2008年10月22日，央行決定，自當年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率下浮幅度由0.85倍下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時，個人住房公積金貸款利率也宣布下調27bp。

如何確定已發放商業性個人住房貸款的利率呢？彼時，央行表示，“金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平”。但無明確強制性對存量貸款利率調整的公開政策，2009年初部分銀行在部分地區對存量房貸進行利率優惠。

隨后，央行在2008年四季度《中國貨幣政策執行報告》中表示，住房貸款利率連續下調大大減輕了居民住房按揭貸款利息負擔：以一筆50萬元20年期按揭貸款為例，貸款利率下限在降息前為6.6555％（5年以上貸款基準利率7.83％，0.85倍），降息后為4.158%（5年以上貸款基準利率5.94％，0.7倍），按等額本息方式還款，降息前月供為3773.78元，降息后月供為3071.69元，減少702.09元，下降18.6%。

從房貸利率調整效果來看，2009年一季度，受擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度政策影響，降息以來個人住房貸款利率下降幅度大于非金融性公司及其他部門貸款利率，3月份個人住房貸款加權平均利率為4.45%。

中泰證券研究認為，2008-2009年享受存量房貸利率置換的比例預計小于6%。由于2008年貸款基準下調幅度189bp，而2009年上市銀行個貸加權平均利率較2008年下降194bp，剔除基準下調沖擊、也就是房貸新發價格下行+存量置換對個貸利率的拖累程度在5bp左右。2008年12月貸款基準利率為5.94%，房貸款利率下限幅度從85折到7折，調降約89bp，粗略看5bp/89bp=6%，約6%的客戶享受了存量置換?？紤]新發價格下行，實際存量調整比例預計低于6%。

存量房貸置換的矛頭對準“固定加點”

“現在的利率好低呀，真是羨慕嫉妒恨！”隨著LPR利率屢次調降，社交平臺上，不少“利率站崗”的購房人表達著對現行房貸利率的羨慕。

根據央行數據，去年12月新發放住房貸款利率為4.26%，低于5年LPR利率4bp，2023年3月新發放住房貸款利率為4.14%，低于5年LPR利率16bp，且新發放購房貸款利率下限“放松”，部分城市的一手房貸利率甚至進入了“3”時代。

在測算房貸利率變化對銀行息差收入的影響之前，我們首先要明確現行房貸利率的構成。

對背負貸款的購房人來講，有兩個值得關注的重要日子。一個是每月20號，這天公布的最新LPR報價，決定著未來的月供是升還是降。另一個則是每年的房貸利率重定價日，一般為1月1日或者貸款發放日。

在房貸利率由固定利率轉為LPR浮動利率之后，按照央行現行政策，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，也就是房貸利率=LPR+固定加點。

因此，房貸利率若重定價，其變化也就由LPR變化和加點變化兩部分組成。即房貸利率變化=LPR變化+加點變化。

今年6月20日，五年期以上LPR下調至4.2%，下調10個基點。

LPR的上一次調降是在去年8月，之后一直按兵不動。2021年底至今，五年期以上LPR已累計下降45個點。

2019年買房的王先生，承擔著高達5.72%的房貸利率，歷經LPR數次調降，至今利率降為5.3%。雖有一定降幅，但仍比現行利率高出許多。

由此可見，雖然LPR的變化牽動人心，但提前還款的幕后推手，主要還是“固定加點”。

若銀行制定存量貸款置換的相關政策，與購房人重新簽訂合同，從貸款合同約定的角度來看，LPR變化本就在原合同約定范圍內，不需要更新條款，因此不在“新”合同的影響范疇內，那么，矛頭對準的也就是“固定加點”了。

需要注意的是，房貸利率是簽貸款合同時點的LPR和固定加點共同組成，根據前述公式，固定加點=房貸利率-LPR，那么“新舊”合同的加點變化，取決于不同時期房貸平均利率與當期LPR之間的浮動變化，即重簽合同平均加點變化=（當期房貸平均利率-當期LPR）-（基期房貸平均利率-基期LPR）。

以王先生購房的時點為例，2019年四季度，個人住房貸款加權平均利率為5.62%。今年一季度，這一數據為4.14%。

根據央行數據，2019年12月，5年期以上LPR為4.80%；2023年3月，5年期以上LPR為4.30%。

由此可見，2019年末，存量房貸平均固定加點為82個BP（5.62%-4.8%），而今年一季度，新發放貸款利率已經低于LPR利率，下浮16個BP。

若不考慮其他因素，那么假設此時銀行與購房人重新簽訂合同，則固定加點變化=-16BP-82BP=-98BP。

將近1%的利率差距，不可謂不大。

利率調降實際影響或有限

全面下調可能性較低

如前所述，“利率站崗”的情形多為2015年至2019年之間發放的貸款，根據央行披露，2019年末，個人住房貸款余額30.07萬億元。我們假設存量按揭貸款每年約有10%的本金被償還，那么截至今年一季度末，粗略估計容易受到存量按揭重定價影響的貸款總額為21.37萬億元（30.07*0.9*0.9*0.9*0.975）。

以此為基數，我們來建立模型測算銀行利息收入受到的影響。假定其中有10%、50%、80%的貸款能夠重定價，固定加點下調幅度為98個BP，那么在三種情形下，對銀行一年的利息收入影響如下表：

可見，三種情形下對應這部分存量貸款利息收入分別減少0.02萬億元、0.1萬億元、0.17萬億元。考慮到25%的企業所得稅，會分別造成銀行0.015萬億元、0.075萬億元、0.13萬億元的凈利潤減少。

根據原銀保監會披露，2022年全年，我國商業銀行累計實現凈利潤2.3萬億元。

在極端假設模型下，我們看到，不同比例的存量貸款重定價，會對銀行業利息收入、凈利潤產生一定沖擊。然而，結合實際情況來看，影響程度或許大打折扣。

據中泰證券分析，存量房貸利率下調雖然有其合理性支撐，但全面下調的可能性較低，具體還要等待政策落地。

具體來看，目前住房貸款規模體量與當年差距大，影響范圍廣。目前國內住房貸款規模是2008年的13倍，上市銀行按揭占比總貸款提升10個點至25%，是銀行資產穩固的基本盤。此外，“因城施策”到“一城一策”，統一調整的難度較大。

同時，央行首先說明了提前還款對銀行經營帶來的壓力，然后再引出存量貸款調整思路，其目的之一是為了緩解提前還款而為銀行提供了可行的路徑。優質客戶低風險相對應低收益的差異化定價，不具備提前還款能力的客戶在博弈中不占優。

綜上，中泰證券認為，預計存量全面下調的可能性較低，具體要等待監管或商業銀行細則出臺。

是否會掀起新一輪“息差保衛戰”？

專業人士：不會一蹴而就

在存量房貸利率引起熱議之前，銀行業剛經歷了一番“存款降息潮”。

6月初，六大行打響本輪銀行存款降息潮的第一槍，股份行、地方性銀行而后相繼跟隨，定存正式告別“3”時代。

在此前貸款利率持續調降的背景下，業內更多地把這輪存款降息看作是銀行“息差保衛戰”的一環。但降息之下，銀行的攬存壓力驟升，也成了新的難題。

“貸款利率調降，倒逼存款降息，二者本就相生，而按揭貸款作為銀行核心優質資產，若存量利率按照現行水平重定價，或許會引發銀行新一輪的‘息差保衛自救’。”一位資深業內人士對記者分析道，從資產端來看，按揭貸款是各家銀行都重視的優質資產，動了這塊“奶酪”，那么負債端相應承壓，高息存款對銀行的成本壓力更大，理論上銀行對于存款降息的動機也就更大。

該人士指出，不同于攬存，國有銀行與中小銀行呈現出松弛與緊張的不同姿態，按揭貸款是“兵家必爭之地”。“往往在按揭樓盤準入這類業務上，國有銀行會不惜放下身段，下場爭奪，大多數樓盤都是幾家銀行共同‘分蛋糕’，而不是獨家合作，因此國有銀行雖然也占上風，但相對優勢不像攬存那么明顯。”

“不過，參照存款降息下的市場反應，在攬存壓力下，許多銀行的利率尚且在允許的范圍內上浮一定BP，不會一降到底，因此負債端對資產端的聯動影響還要看不同銀行的業務結構和承壓情況，不會一蹴而就，也不可一概而論。”該人士認為，不同銀行的按揭貸款占比不同，因此傳導至資產端的壓力也不盡相同，存量房貸利率調降還處于理論階段，倒逼新一輪“息差保衛戰”尚無直接依據。

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