擴張加碼、毛利下行 國貿地產謀求“高周轉”？

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

在本月中旬的上海二批次集中供地首輪土拍中，老牌國企廈門國貿地產集團（以下簡稱國貿地產）又參拍了多宗高質量地塊。

據中指研究院統計，今年上半年國貿地產的權益拿地金額達93億元、新增貨值188.4億元，分別排在行業第16位、26位。

從國貿地產官微公布的信息來看，目前主要布局福建、長三角、長江中游、大灣區、成渝城市群五大區域，包括北京、上海、廣州、成都等19個城市，戰略布局意圖明顯。

2021年6月，廈門國貿將地產業務剝離給控股股東廈門國貿控股集團有限公司，后者成立了國貿地產并獨立發展。彼時，業內曾預測，國貿地產從上市公司剝離后規模將持續收縮。但據《每日經濟新聞》記者觀察，國貿地產近年來的擴張勢頭卻在加速。

在克而瑞公布的上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜上，國貿地產以313.8億元的全口徑銷售額排在行業第30位；而2022年國貿地產以378.5億元排在行業第51位。

值得注意的是，去年以來，國貿地產加快了旗下項目的開發節奏，如上海項目可以實現“從拿地到開盤平均6~8個月”。此外，2020年、2021年、2022年和2023年1~3月，國貿地產的營業毛利率分別為 23.25%、18.53%、15.74%和15.67%，出現逐步下降趨勢。

去年來開發節奏加快

早在1987年，國貿地產就開始涉獵房地產業務。2021年6月，廈門國貿（SH600755，收盤價7.45元，市值165.51億元）將地產業務剝離給控股股東廈門國貿控股集團有限公司，后者成立了國貿地產，并將下屬子公司廈門國貿房地產有限公司47.74%股權、廈門國貿建設開發有限公司75%股權等資產裝入國貿地產。

此后，國貿地產定位為美好城市運營服務商，涵蓋房地產開發、城市更新與代建、物業服務、資產運營等業務板塊。

《每日經濟新聞》記者注意到，自去年以來，前些年規模房企擴張的法寶“高周轉”模式，如今在國貿地產身上得到體現。

比如在大本營廈門，國貿地產的開發節奏就顯得比較緊湊。7月初，廈門國貿天琴海48套住宅獲批售。據公開資料，該項目地塊于2022年8月31日公開出讓，當時吸引了建發、中海、華潤等多家頭部房企參拍，最終被國貿地產以總價54.3億元、溢價率0.18%拿下，10個月內便實現從拿地到銷售。

再如今年4月8日開啟線上認籌的上海國貿鷺原，項目所在的松江區佘山北地塊由國貿地產于2022年6月競得，當時從復產復工初期開始到項目正式認籌，同樣花了10個月。

事實上，自去年以來國貿的開發節奏開始加快。如7月8日開啟認籌的位于上海大虹橋板塊的國貿虹橋璟上項目，該地塊于2022年12月9日上海第四批集中供地中，由國貿地產通過一次性報價以33億元競得，從拿地到開盤剛好8個月。

“一是功課做得比較足，很早之前就開始進行蓄客；另一方面我們沒有特別激進，心態還是比較謹慎的。在這個過程中，增強了對產品力的打造，市場不好的時候，產品力可以抵抗市場的不可控性；市場的好的時候，產品助力就能夠借東風取得優異的成績。”

國貿地產上海區域公司方面向《每日經濟新聞》記者表示，“目前在上海，從拿地到開盤，平均6~8個月。”

毋庸置疑，前些年流行的高周轉的確增加了房企的運行效率，擴大了銷售規模。不過，高周轉模式的另一面則是業內對于房屋質量的擔憂，近些年不少規模房企頻頻曝出的樓盤質量問題，或許就是緣于高周轉模式。

“近期地方國企拿地積極，某種程度上和其財務狀況相對較好有關系。需要注意的是，由于房地產銷售市場開始降溫，很多企業過于樂觀拿地也容易出現新問題。”7月19日，易居研究院研究總監嚴躍進通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，如果內部不抓好銷售數據，一些地塊項目后續開發方面也會面臨較大的壓力，所以提升項目周轉速度很有必要。其他一些國企央企也要注意此類問題，保持現金流穩定。”

融資渠道相對暢通

《廈門國貿地產集團有限公司2023年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）募集說明書》（以下簡稱募集說明書），2020年、2021年、2022年和2023年1~3月，國貿地產的營業毛利率分別為 23.25%、18.53%、15.74%和15.67%。隨著擴張的加碼，毛利率也出現了一定下降。

“一方面，公司房地產項目的銷售單價上漲有限，拿地成本有所上升，公司整體毛利率有所下滑；另一方面，各年度結轉銷售的房地產項目不同，不同區域不同項目的毛利率差異較大。未來房地產開發業務受宏觀調控等因素的影響，仍存在較大的不確定性，因此公司毛利率存在一定的下滑風險。”國貿地產集團在募集說明書中表示。

另一方面，擴張規模對于資金的需求也在增加。

據機構觀察，國貿地產在2022年整體保持較快的開發節奏，新開工和竣工規模保持增長，新開工面積大于當期對應的竣工面積。截至2023年3月末，國貿地產的項目在建面積459.04萬平方米，維持在較高水平，對資金投入量有一定要求，在建項目主要分布在廈門、福州、廣州、成都及上海等城市。

作為老牌國企開發商，國貿地產的融資渠道相對暢通，但經營壓力也不算小。今年3月，廈門國貿房地產有限公司2023年度第一期中期票據成功入市流通，發行金額為12億元。

最新數據顯示，截至2023年6月末，國貿地產借款余額為230.66億元，累計新增借款55.46億元，占2022年末凈資產的22.51%。其中銀行貸款新增55.05億元，債務融資工具新增5億元，其他借款減少4.59億元。

國貿地產在募集說明書中表示，“公司所持有的高品質土地儲備為未來持續發展提供了堅實有力的基礎，但后續項目開發需要公司在未來投入持續的資金支持。因此，總體上公司在未來將面臨一定程度的資本支出壓力。”

中誠信國際在6月27日在評級報告中指出，“與同行業同級別企業相比，國貿地產的業務和資產規模處于較高水平，財務杠桿處于較低水平，存貨周轉效率一般，盈利能力較弱，非受限貨幣資金對短期債務的覆蓋能力較弱。”

今年上半年，國貿地產全口徑銷售額313.4億元，較2022年同期的131.4億元增長了139%。另據國貿地產官微，其上半年認購金額超400億元，有望緩解加速擴張時期的現金壓力。

“市場下行期，對城市乃至細化到某一個板塊的選擇都尤為重要，以上海為例，剛需市場還是非常有韌性的，但如果落子的板塊不足以支撐500萬到600萬元級的消費群體，那么項目面臨的銷售困境和銷售周期都會被放大。”國貿地產上海區域公司方面向《每日經濟新聞》記者表示。