寫字樓“內卷”嚴重 金地商置繼續加碼住宅業務

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

曾被金地集團董事長凌克認為“在商業方面彌補金地集團不足”的金地商置（HK00535，股價0.435港元，市值72.27億港元），正通過住宅開發和銷售抵御行業下行周期。

翡萃蘭亭花園是上半年江蘇昆山市的熱點新盤之一，是金地商置在昆山開發的10余個樓盤中的一個。7月底的一個工作日，該項目售樓處的一位銷售人員小沈向《每日經濟新聞》記者介紹，項目已開過盤，還剩有119平方米戶型的房源，帶裝修交付。介紹完后，小沈還不忘提醒，“可以選的房源不多了。”

8月4日，金地商置通過書面回復《每日經濟新聞》記者表示，受宏觀經濟影響及供應激增導致寫字樓“內卷”嚴重，但中國經濟的基礎和產業結構的升級依然還是給與了寫字樓項目，尤其是優秀寫字樓項目足夠的發展空間。下一步將“持續提升每一個項目的市場競爭力，從產品、配套、服務、政策多維度建立每一個項目在所在區域的相對優勢，跑贏市場”。

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上半年銷售額超200億

翡萃蘭亭花園項目位于昆山市城北路長江北路口附近，所處的周市鎮有多個廠房和工業園，是昆山北部的工業重鎮。

該樓盤由金地商置投資開發，規劃建設9棟14~17層住宅樓，今年4月26日獲得預售許可證，后推出196套房源；7月12日又加推了102套房源。

據金地商置品牌相關負責人介紹，昆山翡萃蘭亭項目于5月3日首次開盤，截至7月推盤去化率將近70%。項目在5~6月排名昆山城北板塊成交量第一，在昆山全市排名前五。

不過據昆山市房產交易管理中心官網統計，截至8月4日，該項目兩次推售以來共銷售111套房源，剩余187套，實際去化率為37%。

根據上述銷售人員小沈的介紹，金地商置在昆山發展已近10年，開發過御園、天悅、合樾、合頌等“蘭庭”系列樓盤。

上半年，除了在江蘇，金地商置還在多個城市加碼住宅業務。

今年6月15日，山西省太原市規劃和自然資源局公布土地招拍掛出讓結果，其中SWG-2316地塊被金地集團旗下的山西金地慧遠房地產開發有限公司摘得。該地塊位于太原市小店區，用途為住宅兼容商業、托幼，出讓面積27653平方米，總價3.34億元。

一周后，金地商置旗下的山西金合房地產開發有限公司競得同樣位于小店區的SWG-2318地塊，用途為住宅兼容商業、托幼，出讓面積35595平方米，總價3.51億元。

對于與母公司金地集團同時競爭太原市場，金地商置方面在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，以上兩個項目均位于太原南部的小店區，是太原市場少有的有競爭力的優質項目，項目獲取也是基于合理的市場判斷，未來公司也將在金地集團整體戰略部署下持續拓展優質項目。“上半年，公司實現銷售額超200億元，銷售進度超過時間進度，達到了預期目標。”

值得注意的是，原本承擔金地集團的多元化業務任務，并運營商業地產、產業地產和租賃住宅業務的金地商置，經過一系列布局與突破，在物業投資及管理分部的收入體現得并不明顯。

財報顯示，2022年金地商置共實現收入103.025億元，其中物業銷售收入89.07億元，占總收入的86%；而前一年的物業銷售收入130.2億元，占總收入的92%。同期，物業投資及管理分部實現收入8.69億元，占總收入的6%；而前一年則為112.86億元，占總收入的11%。

據金地商置披露的未經審核運營數據，今年上半年累計合約銷售額約202.32億元，同比下降24.8%。

架構縮編抗商辦項目風險

平金中心是金地商置在上海閔行區七莘路開發的商辦項目，包含1棟18層寫字樓、6棟低層辦公樓和約2.6萬平方米商業街區。

7月26日，一位負責平金中心項目的寫字樓銷售人員向《每日經濟新聞》記者透露，“開業時間估計要到9月份。”目前，該項目商業街區裝修還未完工，已推遲原本7月份的開業計劃。

財報顯示，截至2022年底，金地商置的土地儲備共計1934萬平方米，尚未出售/開發中/持作未來開發的項目中，江蘇省的昆山市有合頌蘭庭花園、蘭亭都薈、尚濱花園和翡麗蘭庭花園，均為純住宅項目。而在南京、蘇州、南通、徐州、鹽城、淮安則大多是住宅與商業綜合項目。

但唯獨在上海，金地商置17個項目中有13個為產業園或辦公樓項目。究其原因，母公司金地集團在華東區域分布有上海公司、南京公司、蘇南公司以及合肥公司等，尤其深耕上海住宅市場多年，開發了金地未來城、金地都會等多個樓盤。

據世邦魏理仕的研究報告，今年上半年，上海寫字樓市場凈吸納量21.9萬平方米，同比下調31.6%；新增供應量52.9萬平方米，同比增加264.9%；租金下降至每月每平方米272.6元，部分寫字樓運營商主動小幅下調租金，以期占據更多市場。

仲量聯行華東區董事總經理兼商業地產部中國區總裁張靜向《每日經濟新聞》記者表示，在辦公樓市場，租戶選址趨于謹慎，加之新增供應增大，導致上海寫字樓租金依然承壓。

記者注意到，經歷了去年營業收入和凈利潤下滑后，金地商置于今年初進行了一場大范圍架構縮編，2個區域公司、1個專業公司以及6個城市公司被撤銷，管理人員職務被免。調整后的金地商置，分為華東、東部、華南、華北四個區域，每個區域三家城市公司，分別是上海、環滬、杭州；江蘇、淮海、武漢；廣深、成昆、長沙；山東、山西、河北公司。

“此輪組織架構調整是基于業務發展目標所進行的，是公司一系列管理舉措中的重要一環，主要對部分業務單元、區域、城市公司的管理架構進行了優化整合。”金地商置方面表示，調整后進一步提高了公司內部結構與業務發展的匹配度，有效促進了公司組織能力和組織效能的提升。

“受宏觀經濟影響及供應激增導致寫字樓“內卷”嚴重，但中國經濟的基礎和產業結構的升級依然還是給與了寫字樓項目，尤其是優秀寫字樓項目足夠的發展空間。”

金地置業方向《每日經濟新聞》記者表示，為應對當下的市場挑戰，將重點從三個方面開展經營工作：一是密切監測宏觀經濟和產業經濟的發展態勢，審時度勢、更為靈敏的做好租賃及經營策略的調整；二是持續提升每一個項目的市場競爭力，從產品、配套、服務、政策多維度建立每一個項目在所在區域的相對優勢，跑贏市場及同行；三是對于穩定期項目著力做好存量租戶的管理，提升項目續租率與客戶滿意度，同步有計劃的進行租戶結構及租期結構的優化調整，增強項目的抗風險能力。

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