每經熱評丨房地產市場已發生四大變化 深耕存量業務將是未來重點

每經特約評論員 陳憲

7月24日召開的中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

看到這段表述，部分人的第一反應是，沒有提“房住不炒”。殊不知，我國房地產市場供求關系發生的重大變化，在很大程度上就是“房住不炒”的產物。一個既定政策已經深入貫徹、深入人心，還需要經常被提到嗎？顯然是不需要的。現在的問題是，正確認識房地產市場正在和將要發生的重大變化，適時調整優化房地產政策，主要是針對不同城市的具體政策，不排除在一些城市取消限購、限貸，充分滿足居民剛性和改善性住房需求，并同時拉動家居及相關產品的消費，使房地產業為中國經濟實現質的有效提升和量的合理增長做出積極的貢獻。

房地產市場供求關系發生的重大變化主要是以下幾點：

其一，因為“房住不炒”，房產不再具有過去那樣的投資價值，進而房地產市場的投資需求絕大部分不復存在。過去較長時期，房地產市場在巨大的居住需求和投資需求的雙重推動下，一直處于高速增長狀態。為了抑制過熱的房地產市場，保證城鎮居民的住房需求，中央政府提出了房地產調控的總原則“房住不炒”，各級地方政府也出臺限購、限貸、限售等政策措施。同時，政府加大對于房地產市場的監管力度，對于一些不規范的開發商進行整頓。隨著時間的推移，房地產增長速度大幅度減緩，投資回報率顯著降低。在房地產高速發展的背景下，開發商為了快速獲取收益，不斷增加供應量，導致市場供需關系失衡。同時，企業不斷貸款拿地，導致自身杠桿和經營風險不斷增加，部分房企資金鏈斷裂直接使最終“交樓”環節出現困難。這些因素綜合作用，使投資者陸續遠離房地產市場。

其二，城鎮居民尤其是青年人購房意愿發生結構性變化，租房需求呈上升趨勢。越來越多的年輕人希望有更多的自由選擇，而不是像他們的父母那樣追求所謂的“房子夢”。最近，一項針對北京地區青年租房問題的調研顯示，五年內在北京保持租賃現狀的青年比例最高，為32.04%，其次是在京購買商品房的青年群體，占比為23.94%。調查結果還顯示，37.68%的青年租賃住房群體表示接受終身租房。而且，傳統的普通住宅已經不能滿足他們的需求，更加輕奢或者轉換成本更低的租房項目越來越受到年輕人的青睞。這些結果表明，越來越多的年輕人更希望租房而非買房，這樣可以更靈活地應對自己的職業和生活變化。

其三，城鎮化的速率在放緩，80%左右的城鎮化水平未必會達到。數據顯示，2022年，我國城鎮化率為65.22%，比上年末僅提高0.50個百分點，提升幅度較此前年份明顯下降。可能的原因是，鄉村振興戰略成效初顯，鄉村留住了原本計劃流入城鎮的人口，并吸引在外打工者返鄉發展。鄉村振興戰略的實施，推動了城鄉之間的功能互補，提振了鄉村經濟的活力。從近期各省市公布的人口數據來看，一線城市及天津人口全部負增長，其中上海2022年人口減少達13.5萬人。二線城市中，被稱為“新一線”的城市，基本都出現人口增幅斷崖式下降。城鎮化放緩，客觀上會減少人口流動，進而熨平住房需求的增長曲線。人口的凈流出導致房地產的供需關系發生變化，對于房價，尤其是一二線城市的房價，會產生較大的影響。

其四，生育率持續下降，人口出現負增長。根據《2022年國民經濟和社會發展統計公報》，2022年末全國人口約14.12億人，比上年末減少85萬人，出生率為6.77‰，死亡率為7.37‰，這意味著中國人口自1962年以來（近61年來）首次出現負增長。此外，我國生育率已經連續5年下跌。據聯合國發布的《2022年世界人口展望》，2022年，中國的生育率只有1.175%。生育率的下降會帶來家庭規模和住房需求的根本變化。過去，中國家庭規模普遍較大，需要更大的住房空間。如今，隨著家庭規模的縮小和家庭結構的變化，人們更加注重舒適度和品質，對于房屋的需求更加注重個性化和多元化，而非單純追求購房面積的大小。

針對房地產市場供求關系的上述變化，中央政治局會議提出了“要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產”的具體要求。在商品房整體過剩的情況下，各類保障性住房還存在供應缺口，應適時加快建設、增加供給。與中國城市建設和發展從增量時代轉向存量時代相適應，城市更新正以不同規模成為各城市房地產市場的主要業務，城中村改造就是其中的一種形式。深耕城市建設的存量業務，將是未來房地產業發展的重點。與此同時，適應房地產市場供求關系的上述變化，房地產企業應提供更加多樣化和個性化的產品，以滿足不同消費人群的需求。房地產企業還需要進行結構調整和業務創新，尋找新的增長點，在更加廣闊的范圍尋求產業轉型與發展。

（作者系上海交通大學安泰經濟與管理學院教授，上海交通大學深圳行業研究院研究員）