中報現場 | 龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平：不再靠負債規模增加驅動銷售增長，始終將安全性放在首位

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“近期我們參與了央行和證監會組織的調研和探討，感受到監管層對民營企業的關心和支持是非常明顯的，龍湖也在大的方針體系下鋪開了融資策略，”

8月18日下午，龍湖集團（HK00960，股價16.540港元，市值1049億港元）召開2023年中期業績媒體發布會。龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平，執行董事兼首席財務官趙軼，執行董事、高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠出席業績會。

在回應《每日經濟新聞》等媒體記者提出的關于公司下半年經營策略的問題時，張旭忠表示，“下半年會抓住政策窗口期，加快去化速度，從長期來看，中國房地產市場會健康穩定發展，不過，當前市場和消費者信心需要時間恢復。”

2023年龍湖集團中期業績發布會現場 圖片來源：企業提供

“今年債務壓力已完全過去”

中報顯示，今年上半年，龍湖集團實現營業收入620.4億元，實現歸屬于股東的凈利潤80.6億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利達65.9億元；毛利額139.0億元，毛利率為22.4%；核心稅后利潤率為12.6%，核心權益后利潤率為10.6%。

截至報告期末，龍湖集團綜合借貸總額為2070.9億元，平均融資成本4.26%；負債結構亦保持合理，平均賬期進一步拉長至7.19年；凈負債率為57.2%，現金短債比為1.96，剔除預收款的資產負債率61.9%，創近5年新低，并已連續7年滿足“三道紅線”要求。

業績會上，針對媒體提出的關于公司債務情況以及如何來保證自身現金流安全時，趙軼表示，龍湖今年債務的壓力已經完全過去了，目前僅剩11月需要償還的1.19億元的債務。“龍湖內部每半個月都會進行一次壓力測試，而能夠始終如一穿越周期、保持穩健的原因主要有三個方面。”

首先，永遠堅持底線思考，從底線的角度去思考未來的流入、安排流出，要量入為出；第二，保持優秀的債務結構，安全的債務結構能夠保證公司的安全，目前企業短債占比控制在10%左右，同時公司也在提前還明年到期的海外銀團貸款。

“到了年底，明年到期債務只有200億元左右，外幣債務幾乎為0，我們持續用非常審慎的債務結構確保公司在第二年出發時能輕裝上陣，面對一切波動。”趙軼強調。

第三則是提前鋪排很多融資資源來應對可能的波動和風險。據其透露，目前在手的公司債券方面有200億元額度，在銀行間的中期票據有215億元的額度，發改委有15億美元的額度。同時還大力和銀行深化合作經營性物業貸，公司有76個已開業天街，根據測算，經營性物業貸可能做到接近900億元，但今年上半年公司只做了400億元，明年再新增100多億元的經營性物業貸是很輕松的。

“整體債務水平穩中有降，公司每年還200多億元的短期債務，在開發貸順暢進行、回款效率高、按揭額度充裕等多重保障下，確保公司能夠應對波動或者危機，穿越周期。”

“始終將安全性放在一切發展的首位”

拿地方面，上半年龍湖在上海、杭州、西安、成都、深圳等核心城市獲取20宗地塊，總建筑面積為257萬平方米，權益地價180億元。此外，上半年龍湖全口徑銷售金額達到985億元，同比增長15%。

“公司土地儲備相對充裕。截止到2023年6月底，公司總土儲5489萬平方米，對應的貨值是7038億元，80%都布局在一二線的高能級城市。”張旭忠表示，龍湖一直是通過以銷定制來主動把握投資的節奏，同時堅守了投資毛利率在20%以上、股東凈利率在12%以上的原則。

談及龍湖未來戰略變化時，陳序平表示，龍湖不再依靠負債規模的增加，去驅動資產規模的增加和銷售的增長，將更加看重運營及服務航道的利潤占比。“龍湖始終將安全性放在一切發展的首位，以戰略定力和余量思維應對周期的不確定性。”

在陳序平看來，行業過去處于高杠桿發展模式，過去基本聚焦地產開發，以規模作為業績的導向。不過，規模越大需要的資產規模越大，負債規模也會變大，資產和負債會同步上升，如果市場出現波動，企業會出現問題。

也正因此，龍湖從很多年前就開始做戰略轉型，控負債，包括業務開發、運營、服務三大板塊。

與此同時，龍湖有息負債將不再增加，并降低外債比例，保持健康的債務結構和經營性現金流為正。“在負債率穩步下降的情況下，還要持續優化提升資產質量，而資產質量提升就等于分子減少，分母變得強壯，整個公司就能變得更加健康，實現高質量發展模式。”陳序平指出。

針對今年行業的整體情況，張旭忠表示，今年上半年市場的表現沒有達到年初時的預期，尤其在7月市場的回落幅度更大，但同時從中央到地方層面近期都在積極表態，也陸續有一系列政策的陸續出臺。“長期來看，我們還是看好中國房地產市場一定會健康穩定的發展，不過市場和消費者的信心也需要一定時間去恢復。”

據張旭忠透露，今年下半年龍湖將有17個新項目入市，公司也將發揮產品力和品牌優勢，確保項目能夠去化順利。而在現有庫存項目方面，則將根據“一城一策、一盤一策”加大去化力度，堅持量價的平衡，尊重市場，不隨意甩賣。與此同時，公司也會堅定兌現交付品質，在投資端不斷拓展新的項目，補充新的銷售貨源。

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封面圖片來源：企業提供