中報解讀 | 招商積余上半年營利增長均超兩成，毛利率仍低于行業均值

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

雖然上半年多項財務指標實現兩位數增長，但A股龍頭物企招商積余（SZ001914,股價15.63元，市值165.73億元）的盈利能力仍顯低迷。

8月24日，招商積余發布的2023年半年報顯示，上半年實現營業收入約69.78億元，同比增長23.58%；歸母凈利潤約4.19億元，同比增長26.65%；扣非凈利潤約3.85億元，同比增長46.79%。

上半年，招商積余的毛利率由2022年全年的11.84%回升至13.3%，較去年同期則提升了0.6個百分點，但要達到行業平均值（2022年上半年50家上市物企平均毛利率為27.99%）甚至前列水平，招商積余仍需努力。

來源：招商積余財報

毛利率仍低于行業均值

盈利能力低迷始終是圍繞在這家龍頭物管公司上頭的烏云。

過去五年，這家物企的毛利率始終走在下行通道，均值為15.42%。可供參考的是，據諸葛找房數據，2022年上半年50家上市物企平均毛利率為27.99%，其中高于平均值的企業達24個。

與同樣具有央企背景的華潤萬象生活、保利物業、中海物業相比，招商積余的毛利率長期處于墊底位置；與民企龍頭碧桂園服務過去五年平均32.52%的毛利率相比，招商積余短期內更是難以企及。

不過今年上半年，招商積余的毛利率由2022年全年的11.84%回升至13.3%，較去年同期則提升了0.6個百分點，雖仍難言理想，但終究回歸了上升軌道。但要達到行業平均甚至前列水平，招商積余仍需努力。

具體到各業務板塊來看，今年上半年，招商積余的物業管理業務實現營收約66.88億元，毛利率11.61%，同比提升了0.37個百分點；資產管理業務實現營收2.82億元，毛利率為52.88%，相較于2022年同期的55.26%下降了2.38個百分點，其中商業運營毛利率為32.68%，而去年同期為63.23%，下降了30.55個百分點。

來源：招商積余財報

實際上，毛利率之外，招商積余其他財務指標在上半年的表現都不錯：營收同比增長23.58%至69.78億元；歸母凈利潤4.19億元，同比增長26.65%，不過增長幅度持續收窄；扣非凈利潤約3.85億元，同比增長46.79%。

對于營收和凈利雙增，招商積余認為，一方面來自物業管理項目增長、新拓展市場化物業管理項目增加。報告顯示，2023 年上半年，公司不斷加大市場拓展力度，實現新簽年度合同額18.87億元，較上年同期增長18.31%。其中第三方項目新簽年度合同額為16.50億元，千萬級以上項目占比超55%。

截至今年6月底，招商積余的在管項目2011個，管理面積增長至3.30億平米。其中，大股東招商蛇口為公司持續提供穩定資源，管理面積進一步增加至1.11億平方米，占比33.59%；第三方項目的管理面積為2.19億平方米，占比66.41%。

截至報告期末，招商積余的總資產約182.33億元，歸屬于上市公司股東的凈資產為 95.70 億元，資產負債率為46.55%，較上年末下降1.18個百分點。

另一方面，則源于收并購企業的貢獻。招商積余在報告中指出，2022年公司收并購的積余上航、積余南航、積余匯勤、積余新中等4家企業，今年上半年合計實現營收5.39億元，新簽項目年度合同額合計超1.3億元。

非住宅業態成拓展重點

值得注意的是，近年來招商積余越來越將拓展重點放在了非住宅業態上。

中報顯示，上半年在第三方項目中，招商積余的非住宅業態新簽年度合同額為15.54億元，占比高達94.18%。截至6月30日，非住宅業態管理面積約1.99億平方米，占總物管面積的60.26%。

管理規模的擴大也帶來了營收的增長。報告期內，招商積余非住宅業態營收為38.97億元，較上年同期增長29.34%，占基礎物業管理總收入的比重超七成。

而招商積余的第二大主營業務資產管理業務，主要涵蓋了商業運營、持有物業出租及經營等服務，在今年上半年也保持著營業收入的增長，其營收約2.82億元，同比增長30.59%，占總營收的4.04%。

來源：招商積余2023年中報

對此，招商積余表示，這主要系公司在管商業運營項目增加帶來收入增長以及上年同期公司持有型物業減免租金所致。

截至2023年6月末，招商積余旗下的招商商管在管商業項目61個（含籌備項目），管理面積約346萬平方米，較去年末增加約53萬平方米。其中，管理公司自持項目3個，受托管理控股股東招商蛇口持有項目53個，第三方品牌輸出項目5個。

今年上半年，招商積余商業運營總收入約0.6億元，同比增長114.28%，占資管業務收入比重21.3%。招商積余表示，目前招商商管已陸續與招商蛇口持有型商業項目簽訂委托管理協議，未來公司在管商業物業規模還將不斷擴大。

上半年，招商積余經營活動產生的現金流量凈額為-3.13億元，較去年同期增長37.24%；籌資活動產生的現金流量凈額為-3.47億元，較去年同期下降228.63%。招商積余認為，主要系公司收款能力向好，階段性資金缺口減少，資金使用效率提升，取得借款凈流入減少所致。

與此同時，招商積余應收帳款約33.91億元，同比增長了5.51%。招商積余認為，主要系公司經營規模擴大，在管項目帶來期末應收賬款金額增加。

值得一提的是，招商積余上半年在數字化研發投入上同比激增213.33%至約3889萬元。招商積余在中報稱，公司在融合原智慧物業π平臺和招商通等多個產品線的基礎上，形成了新的數字化產品“招商 π”，貫穿整個物業管理價值鏈。“未來公司將加快經營模式數字化轉型，進一步提升項目管理，做好經營監測，加大科技降本增收力度。”

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封面圖片來源：視覺中國-VCG211298090733