中交地產前9月同比多賣95億元 三季度對外擔保規模激增近百億

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

頂著“2022年地產第一妖股”之名，中交地產（SZ000736，股價11.74元，市值81.64億元）2023年繼續選擇了特立獨行的路子。據中指研究院數據，今年前9月，中交地產以543.2億元的銷售額排在行業第20位，較去年同期（448.1億元）躍升13位；權益銷售金額353.5億元排名第22位，較去年同期躍升達23位。

一年內業績規模增長近百億元，卻依舊無法掩飾中交地產光鮮背后的財務風險。截至2023年9月30日，中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額達1181689萬元，占2022年末歸母凈資產的359%。今年上半年，中交地產由盈轉虧，營業收入同比降29.57%，歸屬于上市公司股東凈利潤同比降774.76%。

行業排名躍升了13位

據中指研究院，今年前9月，中交地產取代美的置業，以543.2億元銷售額排名第20位。而去年同期，中交地產還以448.1億元處在第33位，業績排名逆勢躍升13位。

權益金額方面，中交地產2022年1~9月以251.1億元排名第45位，而今年9月已經升至第22位，權益銷售金額353.5億元，排名躍升達23位，遠超遠洋集團、首開股份、旭輝集團等。

這一勢頭，足以匹配中交地產今年對于規模擴張的野心。今年5月，中交地產在上海召開了一場高規格品牌發布會，當時有業內人士甚至評價，中交地產想表達“業內國央企這么多，中交地產絕不是誰的翻版，也絕不是跟隨者，而將成為一個創新和破局者”。

根據中交地產的說法，在全國布局方面，“布局核心城市、核心板塊，深耕全國七大區域。圍繞京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等核心經濟圈及城市群，聚焦一線及強二線城市，精準布局19座核心城市，擘畫全國業務版圖”。

中報顯示，今年上半年，（全口徑）中交地產實現簽約銷售面積100.29萬平方米，較上年同期減少3.57%；實現簽約銷售金額214.62億元，較上年同期增加4.69%；實現銷售回款金額246.38億元，較上年同期增加26.35%；（權益口徑）實現簽約銷售金額153.92億元，較上年同期減少6.15%；實現銷售回款金額177.9億元，同比增加24.41%。

目前，中交地產尚未披露前三季度詳細經營數據?！睹咳战洕侣劇酚浾呔C合各項公開資料看，下半年以來，以中交地產名義的拿地，只有8月10日一宗成都天府新區麓山新地塊，成交價約11億元。

在中指研究院的1~9月房企權益拿地榜上，中交系中，唯有“中交投資”以37億元排名第60位。

單季對外擔保規模激增

規模擴張代價，是日益嚴重的增收不增利，以及激增的對外擔保余額。

今年上半年，中交地產由盈轉虧，實現營業收入87.63億元，同比下降29.57%；歸屬于上市公司股東凈利潤為-5.69億元，同比下降774.76%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤-5.87億元，同比降1191.39%。

根據中交地產10月11日公告，控股子公司慈溪中交港城置業有限公司（以下簡稱慈溪港城）由于經營需要，向中國農業銀行股份有限公司慈溪分行申請固定資產借款展期，金額72200萬元，其中公司按99.95%權益比例提供連帶責任保證擔保金額為72163.90萬元，合作方寧波中旻投資管理合伙企業（有限合伙）按0.05%權益比例提供連帶責任保證擔保金額為36.1萬元，慈溪港城向公司提供反擔保。

同時公布的還有一組數據。截至2023年9月30日，中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額1181689萬元，占2022年末歸母凈資產的359%；對不在合并報表范圍內的參股公司擔保余額為233686萬元，占2022年末歸母凈資產的71%。無逾期擔保，無涉訴擔保。

而8月31日，中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額是1062628萬元，占2022年末歸母凈資產的比例323%；對不在合并報表范圍內的參股公司擔保余額為197167萬元，占2022年末歸母凈資產的60%。

更早些時候，截至2023年6月末，中交地產對外擔保余額只有20441615萬元，占凈資產的10.84%，占歸屬于母公司所有者權益的比例為75.22%。

據此，中交地產單季對外擔余額規模增加約97.7億元。

盡管公告均表示“無逾期擔保，無涉訴擔保”，但目前中交地產及控股子公司對外擔保總額已超過最近一期經審計歸母凈資產的100%，對資產負債率超過70%的單位擔保金額已超過最近一期經審計歸母凈資產的50%，對合并報表外單位擔保金額已超過最近一期經審計歸母凈資產的30%。

對此風險，中交地產的說法是，考慮到近年來公司合聯營項目增多，對外擔保金額有所上升，且未來仍有較大規模的在擬建項目，或有負債及資本支出壓力值得關注。如果被擔保人到期不能及時償還債務，則公司將可能被要求依法承擔連帶責任，對生產經營帶來不利影響。

《每日經濟新聞》記者留意到，在9月20日中交地產的定增募資說明書中，關于風險的描述就占了整整5頁，資產負債率高、毛利率下降、“三道紅線”指標高等悉數包括。其中，截至2020年12月31日、2021年12月31日、2022年12月31日和2023年6月30日，公司負債總額分別為8661087.73萬元、12401650.51萬元、11826596.78萬元和12225910.41萬元，公司合并口徑資產負債率分別為87.04%、87.36%、86.13%和86.64%；毛利率分別為26.52%、22.91%、13.43%和8.15%。

從中交地產目前的債務結構看，截至2023年6月30日，期末融資余額667.24億元，其中，銀行貸款314.88億元，債券72.82億元，信托融資30.59億元，控股股東方借款174.87億元。期限方面，1年內到期192.38億元，1~2年到期35.03億元，2~3年到期73.82億元，3年以上50.69億元。

“公司的發展規模和效益與行業領先企業相比，仍有不小的差距，資產負債率近年來有所改善，但仍然偏高，商業運營整體專業能力偏弱，滯重資產去化慢等問題仍然沒有得到根本解決；地產主營業務整體毛利率有所下滑。”

中交地產對于自身存在的問題從不避諱，但背靠實力雄厚的大股東，超額擔保風險看起來都像是計劃內的事項。

今年1月，中交地產公告，計劃2023年融資額度不超過451.43億元，計劃融資成本不超過10%；同時擬向控股股東新增借款額度100億元，利率不超8%。