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    前9月房企業績盤點 | 曾單日花130億元拿地!銷售業績逆勢增長的建發房產,步伐也在放緩

    每日經濟新聞 2023-10-24 15:57:54

    ◎建發房產的銷售業績雖然實現逆勢增長,但增速也在明顯放緩。今年上半年,建發國際的銷售金額和銷售面積同比增長幅度分別約55.7%、34.4%,遠高于今年前9月的增幅。

    ◎一個值得注意的情況是,此前一直聚焦于布局一二線城市的建發房產,今年開始也在臺州、麗水等三四線城市跑馬圈地,且經常高溢價拿地,表現出的豪氣讓同行驚嘆。

    每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

    建發房產的擴張仍在持續。

    在上周結束的上海三批次首輪土拍中,建發房產以底價22.8億元拿下了金山區金山新城地塊。而此前的9月27日,建發房產單日豪擲超130億元在北京、杭州搶地。

    據中指研究院統計,今年1-9月,建發房產全口徑新增土地貨值已達1016億元,緊隨保利、華潤、中海、綠城,排在了行業第5位。

    與拿地金額同樣增長的還有銷售業績。今年1-9月,建發房產累計實現銷售金額1326.3億元、銷售面積598.6萬平方米,同比分別增長約32.46%和約18.75%。

    《每日經濟新聞》記者注意到,今年前三季度,建發房產的銷售業績超過75%源于其控股的建發國際集團(HK01908,股價18.360港元,市值338.89億港元;以下簡稱建發國際),而今年以來建發國際的銷售業績增速明顯放緩。今年上半年,建發國際的銷售金額和銷售面積同比增長分別為約55.7%和34.4%;而今年1-9月,建發國際的銷售金額和銷售面積同比分別增長約36.6%和約18.0%;

    銷售業績逆勢增長,但增速明顯放緩

    當行業整體銷售業績下行時,建發房產的業績卻逆勢實現了大幅增長。

    中指研究院數據顯示,今年1-9月,建發房產累計實現銷售金額1326.3億元、銷售面積598.6萬平方米,較2022年同期的1001.3億元、504.1萬平米分別增長約32.46%和約18.75%??晒Ρ鹊氖牵?1-9月百強房企實現銷售總額48501億元,同比降低10.3%,降幅相比上個月擴大1.7個百分點。

    不過,需要注意的是,盡管建發房產銷售業績同比仍在增長,但其增長速度已明顯減緩。上半年,建發房產的銷售金額約953.3億元,同比增加約53.71%,對應銷售總建筑面積約426萬平方米,同比增長約36.53%。

    建發房產今年前9月銷售金額排在行業第9位 來源:中指研究院

    如在北京今年首輪土拍上,建發擊退了保利、萬科、中海等44家房企,以16.56億元+1.2萬平方米現房面積競得了順義新城第19街區19-69地塊,在此打造的建發•觀云項目于國慶期間開盤, 當日銷售15.62億元,去化率為62%。

    對此,中指研究院發布報告分析稱,目前北京的市場熱度不及去年同期,市場情緒沒有去年高,該項目不及同競品中海湖光玖里去年9月首推成交40.5億元、去化超7成的市場熱度。

    每經記者注意到,建發房產的銷售業績超過75%源于其控股的建發國際,但建發國際的銷售速度也同樣在放緩。

    圖片來源:建發國際2023年中報

    據建發國際近期發布的未經審核運營數據,1-9月,建發國際累計實現合同銷售金額1013.3億元、銷售面積約458.8萬平方米,同比分別增長約36.6%和約18.0%;而今年上半年,建發國際的銷售金額和銷售面積的同比增長幅度分別為約55.7%、34.4%。

    在8月底舉行的中期業績會上,建發國際行政總裁林偉國就曾解釋稱,7月以來市場整體進入淡季,公司銷售情況也有所放緩,但公司80%項目開盤達到了預期目標,總體還是比較順利;三季度的供貨量達400億元。

    對于全年銷售目標,建發國際管理層多次在公開場合表示,希望今年依然能維持10%-20%的增長目標。而在2022年,建發國際銷售金額為1215.2億元,據此來算,2023年建發國際至少需要實現銷售金額1340億元才能完成這一目標。

    不過,若按照建發國際當前的同比增速,以及其此前安排的四季度600億元的供貨量來看,建發國際完成既定目標難度應該不大。

    新增貨值居行業前五,拿地利潤低于去年

    事實上,對于建發而言,今年前三季度不僅銷售業績保持了增長態勢,其拿地金額也在同步上漲,金額高、溢價高成為其顯著特點。

    僅在9月27日,建發房產就先后大手筆在北京、杭州拿地,單日拿地金額超過130億元。在北京,建發以總價54.15億元、溢價率3.93%奪得昌平新城地塊,成交樓面價24670元/平方米。在杭州,建房產發擊敗43家競爭對手,以總價61.58億元、樓面價32198元/平米、溢價率11.8%奪得杭州世紀城錢塘灣總部地塊;此外,房發房產還以總價20.2億元、樓面價32219元/平米、溢價率10.4%競得濱江區橋南地塊。

    據每經記者不完全統計,今年上半年,建發房產所拿地塊超過90%為溢價獲取,其中佛山大瀝河地塊溢價率超過了51%,臺州市椒江區地塊溢價率也達到49%。在成都、合肥、北京等多個熱門城市,建發房產所拿地塊均是觸頂競價所得。

    據中指研究院數據,今年1-9月,建發房產以508億元的權益拿地金額排在行業第5位,以381萬平方米的權益拿地面積排在行業第3位。在新增貨值方面,前9月建發房產以1016億元的全口徑新增貨值排在行業第5位。

    今年前9月房企權益拿地金額和面積TOP10 來源:中指研究院

    不過,在建發國際管理層看來,上半年拿地整體符合銷售需要。在兼顧項目流動性、安全性、盈利性的基礎上,建發將繼續實現土地獲取,把握好土地市場的機會。“2023年拿地會比去年多,預計全年實現2000億元左右貨值。”

    事實上,建發房產如此大規模拿地,除了來自規模發展的訴求外,補倉意圖明顯。如在上周舉行的上海三批次首輪土拍上,建發房產以底價22.8億元拿下了金山區金山新城地塊。之所以選擇落子此處,與其在金山區域的開發計劃相關。

    公開資料顯示,2019年、2022年,建發房產已先后在金山新城拿地開發了金玥灣、建發觀唐府2個項目。截至目前,金玥灣項目已經售罄;建發觀唐府依舊在售,并于9月20日加推了309套新房源。此次落子金山新城,或在于補充板塊內的土儲。

    在杭州,建發房產大部分項目已基本清空,帶來了一定回款,需要抓住機會補倉。而在成都,建發房產基本在消耗此前的存量項目,最新一個項目是與華潤合作的龍泉十陵地塊,項目售樓部剛剛亮相。

    但溢價拿地也讓建發房產的利潤走低。林偉國坦言,上半年所拿地塊利潤率約為7%-8%,比去年會略低一些。“可能會降低1到2個點的樣子,這是因為整個土地市場的利潤率水平應該都有所下降,預計后期利潤率會回到比較正常的水平。”

    一個值得注意的情況是,此前一直聚焦于布局一二線城市的建發房產,今年開始也在三四線城市跑馬圈地,且經常高溢價拿地,表現出的豪氣讓同行驚嘆。

    如今年4月,建發房產經過133輪競價,以溢價率41.01%拿下浙江麗水一宗地;6月,建發房產經過157輪競價,以溢價率49.23%拿下浙江臺州一宗地;7月,建發房產經過147輪競價,以溢價率20.83%再拿臺州一宗地塊。

    不過,這兩個城市的房地產今年上半年下行明顯。其中,上半年臺州商品住宅供應面積約51萬平方米,同比下跌75%;成交面積約47萬平方米,同比下跌72%;麗水商品住宅供應面積約64萬平方米,同比下降23%;成交面積約64萬平方米,同比下降14%。

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    封面圖片來源:每日經濟新聞 資料圖

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