公募REITs二級市場再度明顯回調，底層資產類型正式拓展至消費領域

每經記者 李蕾    每經編輯 彭水萍

上周公募REITs二級市場的表現持續低迷，再次經歷明顯回調。

根據Wind數據，全市場已上市的28只產品中，環比上漲的僅有華安張江產業園REIT這一只，漲幅也僅為0.45%。相比之下，環比下跌的達到27只，其中近期解禁的臨港REIT、東久REIT延續了此前的下跌趨勢，上周分別下跌8.59%、5.12%，此外普洛斯REIT、鹽田港REIT、華潤有巢REIT跌幅也超過5%，還有多只產品環比跌幅超過3%。分資產類型來看，全部REITs板塊環比都出現不同程度下跌。

不過在機構投資者看來，此輪下跌卻是“今時不同往日”。中信證券研報指出，持續回調下，多數個券的性價比有所凸顯，建議投資者積極關注底層資產經營穩健的標的，同時兼顧一級市場的布局機會。

行業方面，10月20日晚，證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》（以下簡稱《決定》），將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，引發行業廣泛關注與熱議。同時，上周還有產業園REIT獲監管受理，產業園板塊擴容正在提速中。 

公募REITs市場再度經歷明顯回調

最近兩周，公募REITs市場再度經歷明顯回調。

Wind數據，全市場已上市的28只產品中，環比上漲的僅有華安張江產業園REIT這一只，漲幅也僅為0.45%。

相比之下，環比下跌的達到27只，其中近期解禁的臨港REIT、東久REIT延續了此前的下跌趨勢，上周分別下跌8.59%、5.12%，此外普洛斯REIT、鹽田港REIT、華潤有巢REIT跌幅也超過5%；經營權REITs加權總回報為-2.84%，鐵建、中交、滬杭甬、江蘇交控、安徽交控等5單高速公路REITs環比跌幅均超過3%。

根據中金公司的統計，分資產類型來看，上周全部REITs板塊平均漲跌幅均為負，板塊內平均跌幅分別為5.62%（物流倉儲）、4.35%（保障房）、3.26%（產業園）、2.98%（高速公路）、2.60%（能源）和1.89%（環保），跌幅之大可見一斑。

除此之外，上周公募REITs市場成交活躍度及市場情緒均維持低位，平均換手率為0.6%，日均成交額2.27 億元，與前一周基本持平。

對于二級市場出現明顯下跌的原因，中金公司表示，本輪調整主要源于解禁項目下跌帶動前期反彈漲幅較大/估值較高的項目的回調，疊加近期金融市場流動性偏緊的影響，并提示投資者可關注本輪二級市場價格調整后部分業績穩健標的的配置機會。

中信證券也在研報中指出，近期公募REITs市場經歷了明顯回調，但今時或不同往日。一方面，市場擴容增類步伐加速，多個項目已進入交易所審批階段，同時消費基礎設施REITs 也漸行漸近；另一方面，本周將迎來公募REITs三季報密集披露的窗口期，底層資產基本面的實際改善情況料將成為市場交易的增量信息。“因此，持續回調下多數個券的性價比有所凸顯，建議投資者積極關注底層資產經營穩健的標的，同時兼顧一級市場的布局機會。”

底層資產再擴容，公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施

行業方面，上周也有一些重磅消息值得關注。

10月20日，證監會發布《決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，自發布之日起施行。

就在今年3月，證監會發布了《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，提出研究支持公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，此次修訂則是正式以規章制度的形式明確REITs底層資產范圍。此外，《決定》還補充列舉了“保障型租賃住房、清潔能源”，與當前公募REITs市場實際情況保持一致。

有業內人士對此指出，預計消費基礎設施REITs或漸行漸近，市場擴容增類進度將再進一步。同時消費基礎設施REITs發行推進值得期待，鑒于二級市場環境和消費基礎設施業績彈性可能較大的特性，建議仍要重點關注各消費基礎設施REITs發行時估值定價合理性。

而在10月18日和19日，上海市政府分別印發文件，均強調了試點公募REITs發行對于“工業上樓”、新型基礎設施建設的支持作用。

10月20日，上交所正式受理嘉實華泰建鄴產業園REIT，也引發行業關注。

根據招募說明書草案，嘉實華泰建鄴產業園REIT的底層資產為國際研發總部園，截至今年9月30日底層資產的出租率為83.75%，31%的租賃合同剩余期限小于1年、63%的租賃合同剩余期限在1~3年區間。以2023年9月30日為評估基準日，底層資產評估價值達16.5億元。 

封面圖片來源：視覺中國-金融-公募REITs-VCG111332455580