首批4單消費REITs獲受理 預計募資127億

每經記者 李蕾    每經編輯 彭水萍    

上周，公募REITs（不動產投資信托基金）市場再迎重磅消息。10月26日，證監會和滬深交易所官網顯示，共4只消費基礎設施公募REITs產品已正式提交申報材料，項目狀態顯示為已受理，資產類型包括購物中心、社區商業等，這也意味著離首批消費基礎設施REITs正式和投資者見面又更近一步。

有專業投資者指出，消費REITs的推進一方面可提升市場關注度，為投資者提供更為豐富的選擇空間；另一方面REITs的價格發現功能將釋放原始權益人資產的價值重估潛力，提升一級市場交易活躍度，一二級聯動促進REITs市場多層次發展。

二級市場表現方面，上周也出現明顯的回暖趨勢。Wind（萬得）數據顯示，全市場已上市的29只產品中，環比上漲的有10只，其中華夏北京保障房REIT、中金安徽交控REIT和國金中國鐵建高速REIT領漲，漲幅分別為3.1%、1.4%和1.33%；環比下跌的則為17只，其中華夏杭州和達高科產園REIT、華安張江光大園REIT和東吳蘇園產業REIT領跌，跌幅分別為2.86%、1.87%和1.41%；還有2只產品與前一周表現持平。

行業方面，10月27日，在證監會指導下，滬深兩市交易所發布《公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第5號——臨時報告（試行）》（以下簡稱《臨時報告指引》），主要從壓實主體披露責任、突出穿透式監管特色、強化運作管理職責等三方面，對REIT項目的臨時報告進行了規范化指引，也引發行業廣泛關注與熱議。

二級市場表現快速回溫

經歷幾周大幅調整，上周公募REITs在二級市場的表現終于出現回暖趨勢。

首先是中金山東高速REIT于10月27日開始上市交易，因此全市場上市產品增加至29只。Wind數據顯示，這29只產品中環比上漲的有10只，其中華夏北京保障房REIT、中金安徽交控REIT和國金中國鐵建高速REIT領漲，漲幅分別為3.1%、1.4%和1.33%。相比之下，上周環比下跌的有17只，跌幅也有所收窄。其中華夏杭州和達高科產園REIT、華安張江光大園REIT和東吳蘇園產業REIT領跌，跌幅分別為2.86%、1.87%和1.41%。

流動性方面，上周公募REITs總體成交活躍度上行。

德邦證券報告顯示，上周REITs總成交額為2.78億元，環比上升22.3%；其中產權和經營權成交額分別為1.58億元和1.2億元，環比分別增加了14.1%和35.1%。細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、交通基礎設施類REITs上周的成交額分別為0.89億、0.4億、0.34億、0.21億、0.18億、0.76億元，環比分別變化了5%、80.4%、44.7%、-15.8%、93%、21.5%。

其中，上周成交額最大的REITs類型是園區基礎設施，占比達到32%。

換手率方面，上周REITs換手率為4.3%，環比上升了12.5%，顯示出市場活躍度的增加。其中，產權和經營權換手率分別為4.5%和3.8%，環比分別增加了13.3%和44.3%。

商業地產存量市場龐大

上周最受市場關注的消息莫過于首批4單消費REITS獲受理。

10月20日，為進一步拓寬基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點資產范圍，證監會發布了《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，自發布之日起施行。

僅不到一周，國內首批消費基礎設施公募REITs即完成申報，意味著首批消費基礎設施公募REITs項目已箭在弦上。

公開資料顯示，這4只消費REITs分別是嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT和中金印力消費REIT。底層資產包括3個購物中心（印力REIT、華潤REIT、金茂REIT）和4個以超市為主力店的社區商業物業（物美REIT）。

據各基金公告，首批4只消費類基礎設施REITs底層資產合計評估價值為143億元，預計募資127億元。

中信建投指出，首批4單消費REITS獲受理，意味著自3月發改委及證監會提出研究支持消費基礎設施發行REIT后推進迅速，即將形成成果。消費REITs的推進一方面可提升市場關注度，為投資者提供更為豐富的選擇空間；另一方面REITs的價格發現功能將釋放原始權益人資產的價值重估潛力，提升一級市場交易活躍度，一二級聯動促進REITs市場多層次發展。

國金證券也在報告中表示，我國商業地產存量市場龐大，商業地產REITs的落地能夠盤活存量資產，還能實現資金周轉回籠，為房企注入流動性；同時信號意義重大，政策支持資本市場助力盤活商業地產，改善流動性，提振了后續企業的發行信心；還能為開發商轉型成為不動產運營商提供途徑，助力房地產市場實現健康發展。