每日經濟新聞 2023-11-23 15:56:10
◎近年來，偉星房產加大了拿地力度，而其擴張模式與大多數全國布局的品牌房企卻有所不同，而是選擇了從蕪湖、馬鞍山等三四線城市向合肥、南京、武漢、杭州等強二線城市擴張。
◎此前項目“不愁賣”的偉星房產，在其重倉的合肥市場，今年以來的項目銷售也出現明顯分化。從去年底到今年以來，偉星房產在合肥的項目既有“千人搖”的紅盤，也出現了開盤無人問津的尷尬場景。
每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
作為民營房企，浙江偉星房地產開發有限公司（以下簡稱偉星房產）近年來的擴張勢頭可謂強勁。
《每日經濟新聞》記者注意到，近年來偉星房產加大了拿地力度，而其擴張模式與大多數全國布局的品牌房企卻有所不同，而是選擇了從蕪湖、馬鞍山等三四線城市向合肥、南京、武漢、杭州等強二線城市擴張。
據克而瑞數據，今年1-10月，偉星房產以293.9億元的全口徑銷售金額排在行業第43位，相較于去年同期的第72位（225.3億元），位次大幅提升了29位。
不過，在行業深度調整之下，此前項目“不愁賣”的偉星房產，在其重倉的合肥市場，今年以來的項目銷售也出現明顯分化。從去年底到今年以來，偉星房產在合肥的項目既有“千人搖”的紅盤，也出現了開盤無人問津的尷尬場景。
但偉星房產在合肥的推盤供貨還是在持續。如今年上半年拿地、11月首開的偉星宸ONE項目，為了加強去化還亮出了大幅折扣。該項目置業顧問趙睿（化名）近日告訴每經記者，“認籌期間單價最低21500元，和備案價24000元至25000元相比，差不多打了9折。”
偉星宸ONE項目所處的合肥瑤海區YH202303號塊地，是偉星房產在今年5月的合肥土拍中以18.42億元總價拿下的，其中A地塊樓面價10568.13元/平方米，B地塊樓面價10108.65元/平方米，溢價率14.81%。據趙睿透露，此次共推出三棟樓共184套，目前已經預登記了一百多組客戶。
值得一提的是，今年上半年，偉星以滿分搖中合肥高新區GX202303號地塊，總價約17.4億元，溢價率為14.93%，由偉星房產聯合萬科共同開發，案名定為偉星萬科星遇光年。由于該地塊為科大訊飛小鎮定向地塊，根據土拍要求，該項目每批次開盤建筑面積的80%優先銷售給小鎮的相關企業員工。項目于11月4日首次定向開盤，目前10號樓僅剩4套，7號樓剩3套，8號樓已去化過半。
另據每經記者觀察，2021年底陸續開盤及加推順銷的偉星•長江賦項目共12幢住宅，目前僅剩33套可售；2023年3月加推的印湖苑64套住宅，據合肥市住房保障和房產管理局官網，僅剩余9套可售，去化率達86%。
與此同時，偉星房產在合肥區域內的部分項目去化也遇到困難。如偉星濱江道（別名：濱宸里）項目，4月份取證銷售的樓棟仍有部分房源在售，而年中取證的15#樓目前去化尚不足60%；年初取證的偉星玖峯匯2幢、7幢、9幢，分別還有17套、5套和75套房源待售去化。
即便是當前銷售狀況較好的偉星•翡翠印項目，在市場急轉直下后，也面臨著去化速度減慢的困境。
“之前每個月都能賣七八十套，這個月到現在也才賣了30套。主要是沒什么來訪，整個市場觀望情緒比較濃。”該項目置業顧問劉蘋告訴每經記者，整個市場轉冷之后，除了極少數紅盤外，合肥大多數項目都啟用了分銷，而目前偉星房產的分銷點數并不算高。
“在區域半徑大、合肥市場陌生等不利條件下，如何完成銷售目標是合肥公司的首要核心問題。”偉星房產在官微中如此表述。
不過，市場大幅轉冷之下，即便銷售去化表現不及過往，偉星房產在安徽省內的戰績在同行中仍表現亮眼。據克而瑞數據，今年1-9月，偉星房產在安徽省內全口徑銷售額達到125.09億元，牢牢占據榜首，與第二名保利發展拉開22億元差距。
今年以來，偉星房產在安徽合肥、蕪湖、馬鞍山等深耕城市的擴張依然強勁：5月在馬鞍山3.25億元拿地，6月在蕪湖3.3億元拿地。
據中指研究院，2022年偉星房產的權益拿地152億元，排在行業第18位；新增貨值294億元，排在行業第37位。到了今年1-10月，偉星房產的名次進一步提升，權益拿地金額118億元，排在行業第17位；新增貨值250億元，排在行業第26位。
“今年前10月，偉星房產在安徽省拿地金額和面積都是排在第一位的。”中指研究院華東大區常務副總高院生向每經記者表示。
偉星房產在安徽市場的強勢表現，常常讓人以為這是一家安徽房企。事實上，偉星房產是老牌“浙系”民營企業偉星集團旗下公司。早在1993年，偉星集團就在杭州開發了偉星大廈，但直到2000年才開始進入蕪湖深耕房地產開發，并在此后逐漸加大了在安徽市場的布局。
不過，在安徽市場發展壯大的同時，偉星房產并未放松在杭州的布局。
2023年2月，杭州濱江區浦沿單元BJ0601-R21-05住宅地塊（杭政儲出[2023]6號）經21輪報價后溢價封頂，進入線下公開搖號階段，最終被偉星房產以總價19.46億元競得，溢價率為11.45%。
該地塊即偉星·詠濱名邸項目，于8月首次開盤，2#、6#、12#共110套房源，截至登記期限屆滿共吸引了366戶購房意向家庭，高層次人才家庭15戶，無房家庭84戶，普通家庭267戶，搖號整體中簽率約30.05%。
中指研究院統計顯示，與偉星·詠濱名邸同批入市的13個項目分化明顯，共6個項目流搖，而濱江區浦沿板塊的詠濱名邸項目和江映云邸項目的搖號中簽率分別約38.3%和34.7%。
據偉星房產官微，偉星·詠濱名邸三期售罄后第四次加推，并四開四罄。每經記者查詢透明售房網發現，偉星·詠濱名邸目前僅剩極少量房源，幾乎處于售罄狀態。
偉星房產在杭州的擴張仍在繼續。8月22日，杭州第九批次土拍上，偉星房產經過12輪競價，最終以15.78億元拿下濱江區浦沿單元BJ0601-R21-06地塊，成交樓面價25604元/平方米，溢價率為7.49%。
2023年1-10月，杭州拿地金額前10名的房企名單中，偉星房產以45億元排第8名，老“浙派”房企成了杭州拿地榜的“新面孔”。
偉星房產曾長期偏居安徽蕪湖一隅，從2018年起才謹慎地向省會城市合肥拓展，直到2020年才正式決定“走出去”。而恰恰是在這一時間點的布局，讓偉星房產趕上了板塊輪動的東風，在民營房企逐漸式微的階段逆勢走到臺前。
“偉星房產現在布局了長三角最重要的兩個區域，浙江和安徽，南京因為緊鄰離蕪湖也作了布局。安徽省內的大本營在蕪湖，此外最重要的就是省會合肥，以及周邊經濟較發達的馬鞍山；在浙江，偉星房產總部是在臺州、臨海，其戰略也是進入省會，目前在杭州的項目去化各方面也還不錯。南京也是省會城市，整個戰略應該還是符合其之前2020年說要走出去的定調。”高院生分析認為。
不過，偉星房產的“走出去”模式與大多數全國布局的品牌房企有所不同。偉星房產選擇了從蕪湖、馬鞍山等三四線城市向合肥、南京、武漢、杭州等強二線城市擴張。
“從三四線城市出來的企業，其產品管控能力反而會更強一點。”高院生表示，“三四線城市的房、地價差更小，要在有限的房地價差基礎之上把產品做出來。進入高能級城市，房價、低價之間的操作空間反而變大了，更有發揮的空間。另一方面，偉星進入大城市，跟其他房企的策略有所不同，很多房企進入城市，由于本土品牌的強勢競爭，只能在城市外圍拿地，但是偉星房產進入合肥、杭州、南京，拿的都是比較核心的項目，其產品也確實有競爭力，而核心地段的產品一定是偏中高端的，這樣的產品才就能夠立足。”
偉星房產相關負責人曾在接受每經記者采訪時表示，“偉星房產對產品開發有信心，即使把開發模式搬到南京、合肥，競爭優勢還是比較明顯的。“
從實際表現來看，偉星房產算得上民營房企中的一匹“黑馬”。
兩年時間，偉星房產在合肥落子18個項目（不含2個合作項目），2022年同時運營了14個項目；2023年中秋國慶雙節，偉星同時在售15個盤，從房企維度來看實屬罕見。
此外，據偉星官微公布數據，2022年偉星房產銷售額約333億元，三年時間實現了業績翻一番。合肥、杭州、寧波、南京武漢等新進城市項目銷售相繼發力，在銷售業績中占比超50%。
在2023年東部區域經營工作會議、浙江區域工作推進會上，偉星房產提出：“以浙江、安徽為產業發展大本營，深耕精耕原有市場，把握城市輪動機遇，統籌優化資源配置，將資源往機會更多、風險更小的優質大城市傾斜。對于原有經營較好的城市（如蕪湖、馬鞍山、臨海等），鞏固發展好競爭優勢。”
從該次會議透露的信息看，偉星房產東部區域2022年貢獻了210億元的銷售業績，仍然會成為其主要的戰略區域。
不過，而在距離大本營蕪湖更近的南京，繼2016年“最貴地王”葛洲壩河西南G14之后，今年3月又拍出了當地樓面價最高的地塊——建鄴區NO.2023G03號地塊。該地塊僅用時53秒、12輪競價便直接觸頂最高限價，最終被偉星房產以成交樓面價43173元/平方米收入囊中。
從官微發布的產品信息來看，該地承載了偉星房產“更新南京城市豪宅范式，煥新河西天際線”的雄心，但在南京操盤高端項目，對偉星房產而言也是新的挑戰。
“偉星房產操盤高端項目已有不少經驗，肯定是出于對產品的信心才去拿地，但是在南京可能是第一次嘗試，而且南京市場可能還跟合肥、杭州有所不同，區域、板塊內的競爭壓力大，對于產品的定價，需要開發企業要有大的創新，才能掌握主動權。”高院生表示。
封面圖片來源：偉星房產官微
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