華僑城西安“窘境”？

行業調整周期下，華僑城似乎成了央企中的“失意者”。 為了扭轉持續虧損的現狀和緩解業績承壓，華僑城目前正在集中出售位于上海、西安、南京、成都等多地的重點項目，其中位于西安核心位置的曲江太平坊項目被出售，作價11.45億元。 《每日經濟新聞》記者梳理華僑城西安投資項目發現，華僑城在西安的日子難言舒坦，自2018年開始至今，華僑城頻繁出售部分西安項目股權，且有部分項目陷入擱淺停工狀態，其號稱逾2000億元的戰略投資，目前實際落地尚有一定差距。 出售曲江太平坊 華僑城最初進入西安市場的首個項目就是落在曲江，沒想到多年后，其轉而出售曲江項目。 11月17日，北京產權交易網上發布了《陜西省西安市慈恩路在建工程項目》資產轉讓信息。 上述資產的轉讓方為西安華僑城實業有限公司（以下簡稱“西安華僑城實業”），為上市公司華僑城A（000069）的并表子公司，轉讓底價11.45億元，標的物具體位置位于西安曲江新區慈恩路以南、慈恩東路以東，土地面積41282.17平米（折合61.923畝）。 曲江太平堡大門實拍每經記者張文瑜攝 同時，上述轉讓信息披露，截至目前，轉讓方對標的資產投資額未達總投資額的25%，因此根據有關規定進行流轉。本項目轉讓底價包含增值稅。 每經記者查詢華僑城A年報注意到，上述華僑城轉讓的曲江項目在年報中的地塊名為曲江太平堡，土地規劃用途為商辦用地，華僑城持有100%權益。 公開信息顯示，曲江太平堡地塊由西安華僑城實業在2021年12月8日摘得，土地價款為85415萬元，實際畝單價1379萬元/畝，樓面價12942元/㎡。 按照當時土地出讓公告，曲江太平堡地塊地上建筑面積不大于66000平方米，其中酒店10000平方米，商業56000平方米；地下建筑面積不小于39200平方米，其中地下酒店5000平方米，地下商業8000平方米，地下停車26200平方米，地下空間開發利用不少于3層。土地使用年期為40年。 值得注意的是，以上地塊設置了特別約定，受讓方要承諾在該宗地按照不低于四星級標準建設運營高品質特色酒店，酒店建筑面積不少于15000平方米，自動工之日起，3年內完成建設，5年內完成星級酒店評定工作，且自酒店建成之日起3年內不得變更用途或自降等級。 今年初，西安華僑城實業則發布了曲江太平堡地塊的設計招標公告，建設項目名為曲江太平坊項目，建設內容為商業及高品質酒店，總投資26.83億元，按照地塊的特別約定設置了建設內容，共包含21棟單體建筑，計劃開工時間為2023年8月，計劃竣工時間2025年8月。 記者實地探訪曲江太平堡地塊發現，該地塊位置極為優越，位于曲江的黃金核心位置，緊鄰大雁塔景區、大唐不夜城、大唐芙蓉園等一眾頂流文旅項目，是曲江一期少有的待開發地塊。 不過，該地塊尚為凈地，從2021年底拿地，到2023年初發布設計招標，到11月掛出出售公告，無任何開發動工痕跡。 曲江太平堡地塊現場情況 “太平堡拆遷完圍擋到現在三年多了，一直沒動工，近半年處于考古期，考古還沒做完，華僑城要賣估計是資金問題”一位看守項目地塊的人員表示。 針對曲江太平堡出讓問題，每經記者致電華僑城A董秘辦進一步了解情況，但由于公司旗下項目較多，該董秘辦工作人員就近期出售各地資產回應稱，出售一些項目一方面還是回籠資金，有的項目現在不太好做；一方面華僑城還是要聚焦主業，后續以文化+旅游業務為主。 西安國際中心停工 回看華僑城西安開發歷程，自2009年進入西安市場，其在西安已經布局14年，年報信息顯示，西安亦為其旅游+地產業務深耕的重鎮，其在2017年一度宣布逾2000億戰略投資西安。 不過，記者梳理華僑城在西安的開發項目發現，其開發項目始終較為審慎和緩慢，自2018年華僑城起頻繁出售部分西安項目股權，部分項目陷入擱淺停工狀態，部分實際落地則與預期投資存在差距。 西安國際中心停工現場 據華僑城官網及上市公司年報信息，2009年公司宣布在西安開發旅游綜合項目，最終落地為西安華僑城的純地產項目，即位于曲江一期核心位置，主打高端別墅的地產項目108坊，緊接著華僑城開發了天鵝堡。 當時華僑城地產開發的戰略“短平快”，以上兩個項目則是“短平快”的實踐代表，當年拿地，當年銷售，兩個項目確實也賣得不錯，給華僑城貢獻了可觀的銷售業績。 2013年，華僑城開了當代藝術中心西安館。2016年10月，公司旗下華僑城（亞洲）控股有限公司擬以15.9億元收購西安長安國際中心物業A和物業B資產。 2017年華僑城拿下雁塔區長安南路項目即西安國際中心，占有權益70%。同年6月華僑城集團與西安簽訂全面戰略合作協議，號稱在西安市投資2380億元，實施1+7系列重大項目建設。 “2380億只是框架協議，后續有優質的項目我們會考慮。”上述工作人員向記者表示。 2018年2月，先期總投資670億元的西咸新區灃東華僑城大型文化旅游綜合項目正式啟動，包含鎬京國家大遺址保護項目、歡樂谷都市旅游度假區項目、國際低碳城項目、灃河詩經里文旅小鎮項目、斗門歷史文化名鎮項目、春風十里田園綜合體項目、絲路國際會議中心項目。 同年3月，總投資40億元的西安國際中心開工，預計2022年12月竣工。公開資料，西安國際中心為2018年西安市重大投資代表項目，建設內容為城市商業綜合體，包括一棟318米超高層建筑，將打造西安城市的全新地標。 然而，記者注意到，2018年11月，華僑城亞洲（HK,03366）對外發布公告，以8.3億價格掛牌出讓全資子公司西安華僑城置地有限公司旗下的部分資產，此資產即為2年前收購的長安國際。 2019年8月，華僑城擬轉讓西安思睿置地有限公司80%股權及相關債權，轉讓底價31.29億元，西安思睿置地背后股東西安灃東華僑城發展有限公司，曾以底價46.71億元競得灃東新城5宗商住地。 位于小寨核心商圈于2018年3月開工的西安國際中心，目前則陷入停工狀態，記者實地探訪發現，2.06萬方的地塊上僅建了一棟地下3層，地上8層的爛尾建筑?！耙呀浲９ひ荒炅恕表椖楷F場人員告訴記者。 就西安國際中心項目停工問題，上述工作人員表示，這個項目可能下來需要再去了解一下，具體的現在還不清楚。 西安國際中心項目現場每經記者張靜攝 住宅項目方面，記者注意到，除了108坊和天鵝堡，華僑城此后在西安的住宅地產多為合作項目，甚少獨立操盤，如與招商蛇口合作的招商雍景灣（西咸文教園）及高新項目招商臻觀府。 灃東華僑城項目中，目前則開發了公寓、商業項目華僑城創想中心，與融創合作的住宅項目融創海逸長洲，2021年開業的歡樂谷瑪雅海灘水公園，2022年城市新地標西安OCT1314摩天輪等。據年報信息，預計總投資為394.66億元。 據華僑城A2023年半年報，灃東華僑城項目總占地面積107.46萬方，總計容建筑面積124.02萬方，剩余可開發計容建筑面積8.05萬方。灃東華僑城項目（歡樂谷陸公園），總計容建筑面積12.70萬方，尚未開發。 華僑城業績承壓 西安部分項目陸續掛牌“拋售”或停工擱淺，實際上已經揭露了華僑城的資金困擾。 據華僑城旗下A股上市公司華僑城A發布的年報來看，自2021年起公司業績就開始出現下滑。2021年華僑城營業收入達到1025.84億元，同比增長25.25%，達到了歷史之最。但其凈利潤僅有37.99億元，同比下降70.05%，增收不增利。 2022年華僑城A營收為767.67億元，同比下降25.17%；凈利潤為-109億元，同比下降387.05%；經營活動產生的現金流量凈額為-116.44億元，同比下降606.64%。 其中，房地產、旅游綜合收入分別減少16%、37%，兩項業務綜合毛利分別下降14%、52%，這也是華僑城上市以來首次出現虧損。 此外，資產減值損失問題亦是華僑城A虧損的內在原因。 根據華僑城A在年報中的口徑，其計提了存貨跌價準備115億元。并長期股權投資，固定資產及其他資產減值準備12億元，二者合計資產減值損失127億元，而上年該數據則為21.24億元。 業績虧損的情況下，裁員或是華僑城A減輕資金壓力的途徑之一。從其年報來看，2021年華僑城A的員工人數為24526人，但截至2022年年底，其員工人數降至19713人，裁員近20%。 圖片來源：華僑城A公告 2023年第三季度，華僑城A收入持續下滑、利潤虧損放大。公告顯示，報告期內公司實現營業收入約123.21億元，同比減少4.38%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約-20.4億元，同比減少9813.98%。 截至9月30日，華僑城的貨幣資金約423.91億元，短期借款約109.11億元，應付票據約2045萬元，應付賬款約301.4億元。 不過，今年4月，華僑城A發布公告稱，公司實控人華僑城集團同意公司向特定對象發行可轉換公司債券項目，同意本次發行的發行總額不超過人民幣88億元（含88億元），且募集資金總額不超過人民幣88億元的總體方案。 此外，記者在11月17日華僑城A披露的投資者調研活動公告中發現，其表示2023-2024年度已獲得控股股東華僑城集團有限公司400億元借款額度，截至9月末股份公司剩余借款額度依舊十分充足。 88億可轉債及實控股東大手筆的“借款”，或能對其在建項目有一定推動。 從其披露的最新累計土地儲備情況來看，截至2023年9月底，華僑城項目總計容建筑面積為3483.67萬方，剩余可開發計容建筑面積為1729.00萬方，有超過一半的土地處于待開發狀態。