整棟樓都是特價房……這個省會的新房市場有點冷！

每經記者 陳利    每經編輯 盧祥勇 陳夢妤    

長沙樓市新政的影響正在減弱。

克而瑞湖南統計顯示，11月長沙新房供應面積73.85萬平方米，環比增長45%，但隨著政策利好邊際效應遞減，整體成交熱度穩中有降，延續筑底行情，核心城區商品房成交40.86萬平方米，環比下跌39%，同比下跌30%。

受企業資金壓力、市場規模下行疊加競爭激烈等多因素影響，11月下旬開始，如保利時代、國潤月湖郡等以剛需、剛改產品為主力的項目，則開啟了降價促銷措施，“未來或將有更多企業跟進，年底將迎來大批項目‘以價換量’，市場均價下行承壓?！笨硕鸷戏治鲋赋觥?/span>

圖片來源：視覺中國VCG111222179669

整棟樓都是特價房

9月22日，長沙市發布新政，明確取消首套房限購，住房網簽備案滿4年可轉讓。自此，長沙樓市迎來小高潮?？硕鹧芯繖C構數據顯示，10月份長沙新房成交65.69萬平方米，環比漲幅28%。

然而這波行情并未能得到持續。

進入11月，長沙新房市場趨冷，盡管長沙內五區整體供應量環比上漲12%至52.12萬平米，多個改善項目新推入市，但高流速紅盤流速下滑速度較快，月均百套以上流速項目從10月的9個下降至2個。

“新政效應遞減、優質項目流速趨緩，以及居民住房消費意愿降低均是導致整體市場下行的重要因素?！笨硕鸷戏治鲋赋觥?/span>

11月24日，長沙發布《關于優化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，進一步優化購房政策。其中明確，在長沙購買第2套商品住房，不受首套房網簽時間限制；居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的，可購買1套改善性住房（144平方米及以上）。

受到該政策影響，長沙新房市場在11月又迎來一波翹尾行情。

據湖南中原地產研究院數據，11月第4周（11月26日-12月2日），長沙內五區一手住宅成交576套、8.42萬平方米，環比分別上漲10%、9%。在新政刺激下，多個改善型項目入市，成交主力面積段上移，130-150平方米面積區間增長2個百分點。

但這未能挽救市場的下降態勢?？硕饠祿@示，11月長沙核心城區商品房成交40.86萬平方米，環比下跌39%，同比下跌30%。

而受到企業資金壓力、市場規模下行疊加競爭激烈等多因素影響，11月下旬開始，長沙多個樓盤開啟促銷模式。

如保利長交錦上推出了15套建面約105-165平方米毛坯住宅，均價11300元/平方米起，此前價格在13000-13500元/平方米，降幅近2000元/平方米；長沙潤府則推出了10套特價房，原價22500元/平方米，現在號稱僅17XXX元/平方米起；明發閱江悅府推出工抵房，140平方米以上的四房6500元/平方米起。

據不完全統計，目前，長沙已有超10家房企、逾20個項目通過打折、特價房源、首付分期、送車位券、送免費旅游、送家具家電裝修等多種方式進行年終促銷。

據克而瑞監測，11月長沙頭部企業帶頭開啟普降銷售，主力項目成交均價均有不同程度下調，降幅在16%-25%。

“房源由原來的頂底層特價房源，擴大至整棟房源，房源量從個位數擴大到百套左右。”克而瑞湖南分析指出，“年底銷售回款壓力在各大企業均有存在，受這波降價影響，未來或將有更多企業跟進，將迎來大批項目‘以價換量’，市場均價下行承壓?！?/span>

政策帶來二手房“近年最好業績”

相較于新房市場，長沙二手房市場11月卻迎來了一波漲幅。

湖南中原地產研究院數據顯示，11月長沙二手房市場成交量達到6700套，成交面積69.93萬平方米，環比均上漲26%，同比分別上漲97%、95%。

這已是長沙二手房成交套數及面積連續上漲的第三個月，達到2023年的峰值水平。

具體來看，11月二手房區域成交主力集中在雨花、湘江新區兩區，均占比29%，其余各區成交占比基本維持，芙蓉區占比最低；主力成交面積段則穩定在60-120平方米，共占比56%，剛性需求穩占主流，120平方米以上占比31%，較上月下跌2%，而八方小區、北辰三角洲、湘江世紀城仍然是二手房成交的主力。

“11月份一共過戶65套，創下近年來最好業績?！焙闲颅h境房地產一門店經紀人張青（化名）告訴記者，比10月份還多了10多套。

張青所在門店負責的魅力之城區域，屬于典型次新小區。在長沙“9·22”新政出臺后，大量二手房上市，這些房源剛剛滿足出售條件，房齡低且房源充足。

“新政釋放了一大波置換需求，賣小換大的訂單多了起來。”張青表示，這兩個月來，他接了不少這樣的“連環單”，因為客戶對所在區域比較熟悉，成交速度很快，“特別是11月底的政策后，想換大房（144平米以上）的業主需求進一步增多，價格方面可談的空間增多”。

二手房價格卻呈下跌態勢。

象盒找房最新發布的數據顯示，12月5日，長沙市六區一縣（長沙縣）二手房掛牌均價10273.22元/平方米，環比下跌0.19%；在售房源量75129套。這是自今年4月份以來，長沙二手房掛牌均價連續5個月下跌。

其中，除雨花區有0.22%的漲幅外，其余五區一縣掛牌價均環比下跌；跌幅最大的是望城區，達0.72%；其次是天心區，跌幅為0.46%。

象盒找房分析指出，今年以來，長沙二手房掛牌均價“坐了一次過山車”。春節一過，隨著長沙市中小學就近入學報名季的到來，長沙二手房市場迎來了一波成交熱潮，房價也出現較大漲幅，但在前期積壓需求釋放完后，4月份長沙二手房市場開始滑坡。“9·22”新政后雖然二手房掛牌價有小幅回漲，“但成交價依然下行的，市場仍由買方占絕對主導，議價空間大”。

記者|陳利?編輯|盧祥勇?陳夢妤?蓋源源校對|陳柯名

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