萬達危機解除 外資出手看好中國商業發展

萬達商管再一次對外展示其可持續經營能力。

12月12日，據萬達集團官網消息，太盟投資集團(PAG)與大連萬達商管集團共同宣布簽署新投資協議。

根據協議內容，太盟將聯合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管再投資。按照新協議，大連萬達商管集團將持有珠海萬達商管40%股份，為單一最大股東，太盟等數家現有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。就上市問題，新投資將不再設置對賭協議。這意味著，在珠海萬達商管赴港上市的最后期限來臨之前，萬達的上市對賭壓力已經消除。

在新簽署的投資協議中，盡管有個別現有投資人選擇退出，但絕大多數投資人保留了對萬達的投資，更重要的是，有新的投資人進入，包括一些境外投資人。通過引進新投資人，不僅解除了對賭風險，化解了380億債務，大連萬達商管也因此另外陸續獲得增量資金近300億元人民幣；同時大連萬達商管與珠海萬達之間的輕資產運營模式將進一步優化，大連萬達商管向珠海萬達支付的委托管理費也將明顯降低。

知情人士表示：以上投資條件不僅體現了珠海萬達商管較為理想的估值，也大幅提升了大連萬達商管的資產價值，預計提升金額將達數百億元，同時還將明顯提升大連萬達商管的資金實力與資產流動性。

在業內人士看來，本次簽約的達成本身就代表著投資者們對珠海萬達商管的充分信賴和堅定信念，對萬達商管來說無疑也具有非凡意義。此舉將為珠海萬達商管的后續發展注入更加充足的資金支持，帶來更為廣闊的發展空間。

分析人士指出，萬達商管是中國商業管理領域的領軍企業，其資產運營某種程度上代表了中國商業運營的方向，實力外資股東此次借機進一步投資萬達，充分說明外資對中國商業發展持續看好，對中國經濟前景充滿信心。

連續三年盈利增長約12%

按照新協議，大連萬達商管集團持有珠海萬達商管40%股份，依然是公司單一最大股東，太盟等數家現有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。值得注意的是，新協議還引入了新投資人且多為境外投資者，也將不再對上市問題設置對賭協議。

在如今的行業形勢下，當絕大多數房地產企業還在絞盡腦汁尋求融資擺脫困境之際，萬達商管卻已“先行上岸”。

究其原因還是在于其未來發展前景。僅從近三年萬達商管盈利情況來看，據萬達商管披露的信息顯示，自現有投資人2021年入資以來，珠海萬達商管連續三年超額完成業績目標，2021年稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年（預估）為293億元，平均年增長約12%。2021年稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年（預估）為95億元，年增率達34%。

過去三年，萬達商管共計上繳稅收約100億元，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年（預估）85億元。

根據機構監測數據顯示，僅就利潤而言，已穩居行業TOP1位置，年增長率也超過了行業平均水平。

不僅如此，過去兩年中，珠海萬達商管管理的商業中心數量從417家增長到494家，平均年增長率為9%左右。以管理的商業面積計，珠海萬達商管管理面積超過6000萬平方米，現為全球規模最大的商業管理公司。

事實上，早在9月就有境外投資者對萬達商管表達了投資意向。彼時，萬達商管在香港和投資者進行的一次詢價路演交流活動上，有兩家外資機構已表示如果有合適的定價方案，將愿意作為基石投資者參與投資。

在業內分析人士看來，珠海萬達商管無論從企業質地、規模、治理水平還是成長性、行業未來來看都頗具前景，這也是太盟投資等一眾新投資者簽署新協議的基礎。珠海萬達商管成功上市是既定目標，也是意料中的事情，只需根據行業、市場變化以及監管要求進行適當調整與優化即可。

需要注意的是，盡管外界對新投資協議后萬達所占股權比例下降有所擔憂，但據知情人士透露，由于境外投資者較為分散，即便萬達讓渡了股權，但其對珠海萬達商管的運營主導權也不會構成威脅。

流動性壓力繼續降低

值得注意的是，今年以來針對公司面臨的短暫性流動壓力，萬達方面一直積極應對，主動提前進行流動性管理，截至目前仍未發生實質性違約，依然是行業極少數未出險房企之一。

如在今年11月30日，萬達商管6億美元債調整還款計劃方案已獲得通過所需的同意票數以及滿足法定人數要求，參與投票的投資者中支持比率達到壓倒性的99.3%。

而在此前的11月21日，萬達商管才發布公告稱將其子公司萬達地產國際有限公司于2024年1月到期的6億美元債調整還款至2024年12月29日，計劃在1年內分四次還清，不涉及其他公開債調整，且未來也不會調整，還款來源于穩定的租金收入和珠海商管分紅，還款計劃經過嚴格排布，可以100%實現。據此來算，萬達商管展期方案提前近半個月達到了票數要求。

在萬達美元債調整還款計劃宣布后，該債券在二級市場的交易價格保持平穩，反映市場對于調整后的還款計劃充滿信心。而在該筆美元債歸還后，萬達商管僅有2筆美元債各4億美元，將于2025及2026年分批到期。

此外，萬達近期洽談通過出售電影股權、出售部分重資產商業項目等一系列動作，特別是此次商管引入新的投資方，這在業內看來，可謂是解決此前對賭危機的一次重大成功舉措，“證明萬達是具有高度社會責任感的企業，面對外界壓力和經營困境堅決不躺平，想盡一切辦法力保經營不爆雷。”

萬達方面也表示，未來公司將與太盟投資集團等重要股東一起，進一步優化公司法人治理，保持管理團隊穩定，共同支持公司的長遠發展。

（文中觀點不代表本報觀點，不作為投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）