2023-12-21 14:34:04
隨著房地產行業進入深度調整期，“高周轉”住宅開發淪為過去式。取而代之的是，超大特大城市的城中村改造正在不斷提速，樓市10萬億級的新市場就此出現，各地擁有舊改經驗與項目儲備的龍頭企業，毫無疑問將優先受益，成為新的時代“寵兒”。
近日召開的中央經濟工作會議，再次提及要“持續有效防范化解重點領域風險”，“城中村改造”便是其中重要一環。
會議提出，要加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”；完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。不難看出“三大工程”配套政策將加快落實，積極發揮穩投資作用。
今年10月，武漢市以城區總人口1080.64萬躋身全國超大城市之列，并在隨后印發了《武漢市城市更新行動方案》，劃定32片重點更新單元，計劃通過3~5年，實現城市面貌整體提升。
這也意味著，作為本土舊改龍頭，且憑此位列全國首批定增獲批少數民營房企之一的福星股份，或將迎來新一輪機遇。
事實上，自今年4月，中共中央政治局召開會議指出，“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”以來，包括武漢在內的全國核心城市城中村改造進度便一再提速。
7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》；10月12日住建部披露，目前城中村改造信息系統已入庫城中村改造項目162個，超特大城市城中村改造正分三類推進實施。
按照最新超大特大城市城中村改造政策要求，上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個超大城市，以及武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連14個特大城市的城中村改造將進入實施階段，樓市10萬億級的新市場就此出現。
平安證券研報指出，在這場激烈角逐中，具備融資、拿地優勢，且借助調整窗口期優化資產質量的房企有望逐步勝出。
而作為較早參與武漢市“三舊”改造的龍頭企業，福星股份有望成為這場10萬億級新市場的主角之一。
融資方面，福星股份自2022年11月底啟動定增，也是彼時中央融資層面“三箭齊發”政策后，首批少數受益者之一。
2023年6月19日，福星股份定增再融資成功獲批，定增融資規模約13.41億元。擬計劃將扣除相關發行費用后的募集資金凈額全部用于紅橋城K6住宅項目、K15項目及補充流動資金項目當中，目前定增項目正在有序推進中。
要知道，根據東興證券統計數據，全國范圍內“第三支箭”股權融資方面，定增落地的房企截至目前一共才7家，其中還包括3家頭部央企和2家大型地方國企。福星股份對于武漢城中村改造的重要程度不言而喻。
據了解，本次募投項目正是武漢市紅橋村城中村改造項目的開發用地之一，項目處于武漢二環漢口中心區，位于武漢市江岸區三眼橋路，已被湖北省住房和城鄉建設廳納入湖北省棚戶區改造計劃范圍，改造完成后將進一步提升武漢城市能級和品質。
對于福星而言，類似高質量城中村改造項目，也是在行業下行周期中，保障公司核心競爭力與持續盈利能力的制勝“法寶”。
仍以上述定增募投項目為例，根據企業最新披露信息，該項目已經取得項目實施所需的全部批準或備案，符合國家產業政策和有關環境保護、土地管理等法律和行政法規的相關規定。
需要指出的是，募投項目只是企業眾多推進項目及優質儲備中的冰山一角。
在近20年的武漢市“三舊”改造過程中，福星先后主導推進了三角路村、團結村、和平村、賀家墩村、紅橋村、姑嫂樹村等多個大型城中村改造，在城中村原址上開發建設了水岸國際、月亮灣壹號、國際城、東湖城、福星城、紅橋城、星譽國際、福星華府等一批大型都市經典樓盤。
其中常常面臨土地改造困難、多種需求難以兼顧等多方面挑戰，這也是企業在深度參與舊改過程中，決定成敗的關鍵所在，均被福星一一化解。
例如福星股份在接手武昌區團結村項目時，就遇到了地塊分散、可能造成規劃及營銷困難的情況。對此福星股份引入世界先進理念，在原址建設了福星惠譽·國際城、福星惠譽·群星城等，并且在福星惠譽·群星城創新打造了華中首座峽谷式生態主題購物街區，以“綠色生態建筑”和“時間消費型”兩大創新理念，一舉拿下“中國城市商業新地標”的殊榮。
一批批城中村經過福星股份改造，煥顏為嶄新樓盤拔地而起，并成為行業的明星樓盤，比如福星惠譽月亮灣壹號在2022年多次創下開盤即售罄的樓市神奇，并奪得武漢樓市年度豪宅銷冠；福星惠譽·星譽國際去年初開盤后，成為區域板塊熱盤。據中國房地產指數研究院數據，其銷量多次入圍武漢樓市月度銷售榜單TOP10。
今年以來，福星一方面積極跟蹤武漢等主要市場的最新規劃方案，持續關注人口凈流入區域，側重考察核心和快發展區域項目，一方面集中力量部署儲備項目地塊拆遷安排，加快推進現有城中村改造項目工作，為公司未來可持續發展奠定了堅實基礎。
截至9月30日，公司房地產項目總建筑面積1012.7萬平方米，在建及待建面積250.3萬平方米，剩余未結算建筑面積285.71萬平方米。
圖：福星三季度末土地儲備情況
此外，福星從2005年起，連續多年入選中國房地產百強企業，位列武漢市房地產企業綜合實力前茅。先后被中國房地產指數研究院評為“中國房地產城中村舊城改造專業領先品牌價值TOP10”“中國房地產城市更新綜合開發專業領先品牌價值TOP10”。
在新的五年規劃期內，公司將致力成為中國領先的“城市更新與幸福生活服務商”。
有市場人士分析認為，福星股份作為湖北最大的舊城改造及城中村改造開發企業，有望搭乘政策東風，推動改造項目順利落地，為對改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展做出貢獻。從行業發展角度來看，目前房地產行業大規模洗牌出清后，以福星股份為代表的優質房企有望進一步搶占市場份額，獲得后續持續健康發展空間，并且得到市場全方位的價值重估。
值得一提的是，除了專注于城中村改造之外，作為房企轉型典范，福星近年來也一直在探索新時代的轉型道路，特別是近期以來，錨定“碳中和”領域頻頻落子。
就在幾天前的12月11日晚間，福星股份公告披露，公司與中國林場協會簽署《戰略合作協議》，同意共同合作林業生態項目開發等業務。
企業在公告中表示，為充分發揮中國林場協會在產業資源、機制方面的優勢，以及福星股份在渠道資源、創新能力方面的優勢，雙方將開展全方位深度合作。具體來說，針對中國林場協會業務涵蓋的全部生態建設內容，中國林場協會和福星股份雙方同意共同合作林業生態項目開發等業務。
福星股份進一步表示，本協議的簽署不會對公司本年度財務狀況及經營成果構成重大影響，但未來隨著雙方業務合作的進一步加深，預計將對公司經營發展產生積極影響。
11月29日晚間，福星股份控股子公司福星寶碳湖北環境能源科技有限公司與中化能科碳資產運營有限公司簽署《合作框架協議》，旨在充分發揮雙方優勢，通過業務合作等方式助力雙方共同成為業內領先的碳資產管理機構，實現合作共贏。
公告稱，雙方基于平等互利、優勢互補、共同發展的原則，積極貫徹落實“創新、協調、綠色、開放、共享”的五大發展理念，大力推進“能源革命”，服務國家“3060”宏偉目標。發揮甲方產業資源、機制優勢與乙方在能源、碳金融業務領域的創新能力與渠道資源等，開展全方位深度合作。將碳資產交易管理、碳減排項目開發、綠色金融和碳金融合作、雙碳路徑研究及綜合服務、客戶開發及合作作為重點合作領域，加大合作力度，助力雙方共同成為業內領先的碳資產管理機構，達到雙贏。
今年8月，福星股份還與上海寶碳新能源環保科技有限公司、上海錦碳浩環境能源科技有限公司展開合作，三方共同出資設立福星寶碳湖北環境能源科技有限公司，其中福星股份持股60%。
彼時福星股份亦表示，成立該控股子公司的目的在于探索碳中和相關業務的發展。
截至目前，福星股份圍繞“碳中和”領域的布局投資已初見成效，后者有望成為企業在房地產領域之外的第二增長曲線。
在行業看來，當地產步入下行，幾乎所有房企都期望開辟第二賽道轉型，作為企業未來發展方向。但房地產本身作為資金密集型與高杠桿行業，真正轉型成功的卻少之又少。
而福星的成功轉型，與企業前瞻性地采取財務保守策略、始終保持較高的流動性，同時不斷拓寬融資渠道、優化資本結構不無關聯。
財報數據顯示，2020-2022年及2023年前三季度，公司營業收入分別達到75.0億、125.4億、151.4億、44.37億，呈現快速上升的趨勢。
2023年前三季度，實現歸屬于上市公司股東凈利潤8077.35萬元，同比上升33.44%；綜合毛利率24.83%，較去年同期的15.28%上升9.55個百分點。
財務杠桿方面，自2019年開始，福星股份提前預判市場和政策變化，不再新增土地儲備并主動壓降負債，公司剔除預收賬款后的資產負債率，由2020年末的66.07%降至今年三季度末的56.65%；凈負債率由2020年末的97.66%降至今年三季度末的44.83%。
截至今年三季度末期，福星股份賬面貨幣資金余額達23.71億元，加上銷售回款可以覆蓋一年內到期的有息債務，已降至健康水平，且不存在持有金額較大財務性投資的情形，整體負債端壓降明顯，財務風險持續降低。
中泰證券在研報中表示，公司本次募投的兩個項目均已動工在建，若此次13.41億元定增順利落地，在充裕資金的加持下這兩個棚改項目有望提速推進，有望加速業績釋放。
“手中有糧，心中不慌”。所有企業都懂的道理，真正做到卻并不容易。單從這點來看，福星股份無疑稱得上房企轉型典范。
目前，福星股份構建“城市更新”與“碳中和”雙輪驅動的新發展格局已逐步形成，在城市更新、碳中和整體向好的大趨勢驅動下，有望助推公司盈利能力及市場表現再攀高峰。
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