每日經濟新聞 2023-12-25 10:30:54
◎長租行業本身就是資產管理或重資產行業，無論從歐美還是日本過往發展經驗看，資產管理都是租賃住房的主流經營模式。尤其現在公募REITs放開，‘募、投、建、管、退’整個邏輯是完全成立的。
◎長租公寓跟房產開發高杠桿、快周轉的邏輯不同，它是不斷積累、靠運營產生效益的行業，所以盈利的鏈條很長，募、投、建、管、退，每個環節上的能力都不能有短板，這個過程中，實際上是用時間、用實踐去積累的一個過程。
每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
“以上海為例，青年首次購房年齡已經推遲到37歲，意味著城市中大量的年輕人將產生租房需求，但產品的供應量遠遠滿足不了。”微領地集團CEO周君強近日在接受《每日經濟新聞》記者專訪時強調：“目前來看，住房租賃行業才剛剛起步。”
隨著“租賃住房”上升到國家戰略層面，政策紅利釋放、強勁的租賃需求和穩定的投資收益吸引力讓長租公寓賽道進入快速發展期。仲量聯行日前發布的《2023中國長租公寓市場白皮書》顯示，4個一線城市中，上海外來人口數量超1000萬，在常住人口中的占比達40.6%，外來人口為城市提供生產力和消費力的同時，也增加了城市的住房需求。
“進入住房租賃行業12年，微領地扎根一線城市上海，并完成了向重資產的整體轉型。”周君強認為，2023年最重要的事情，是完成了資產管理平臺體系的搭建，真正實現了轉型。
“微領地從2021年開始轉型重資產，到今年完成整體轉型，在當前經濟形勢趨緩的情況下，項目運營等各項經濟指標非常好，代表著重資產轉型的模型已經完全成立了，這可能是我們2023年最大的成績。”周君強表示。
“我們從房地產業務開始，隨后轉型租賃住房和保租房，其實每次都比市場早走了半步。包括房地產的轉型，之后開始做租賃住房的包租模式，再到轉重資產，也就是從公寓運營商到專業化保障性租賃住房資管平臺，都比市場快了半步，整體戰略選擇始終沒有發生變化。”
周君強解釋道：“首先，長租行業本身就是資產管理或重資產行業，無論從歐美還是日本過往發展經驗看，資產管理都是租賃住房的主流經營模式。尤其現在公募REITs放開，‘募、投、建、管、退’整個邏輯是完全成立的。”
“其次，無論是經濟高速發展還是趨緩階段，人口都會向一線城市聚集，尤其像上海，地處長三角，輻射華東六省，無論區域人口的規模、經濟的延伸、區域的拓展，都意味著市場有足夠大的空間。所以，我們選擇在上海把重資產的租賃住房精耕細作，實際上這是一個行業的選擇。”
作為中國保租房的樣本城市，上海也為行業加速發展提供了土壤：“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間），其中70平方米以下中小戶型不低于70%；倡導“非改保”，存量房屋用作保租房期間，不變更土地使用。
截至2023年，微領地青年社區共有9個項目合計100萬平方米的在建在營面積，運營管理總資產超250億元。周君強坦言：“今年拿項目的速度比原先預計得慢了一點，希望2024年能夠在經濟逐步復蘇的情況下，獲取更多的項目。”
對于中國住房租賃市場，周君強認為“行業才剛剛起步。”
“2011年我們涉足長租領域，也是因為感覺到房地產已經由增量進入存量時代，參照美國、歐洲和日本行業發展經驗，租賃住房真正大發展的時期，就是經濟開始進入平穩期、整個房地產行業進入存量時代。”
另一方面，年輕人也開始從買房向租房轉變，結婚年齡推遲、購房年齡推遲，現在上海青年首次購房年齡已經推遲到37歲（貝殼研究院《2021居住客群消費趨勢年報》），意味著大量的年輕人進入城市以后產生租房的需求。
盡管微領地的第一個公寓項目——擁有1800間房的中環滬太路微領地青年社區自2014年9月開始運營，但他仍然認為2015年是才長租公寓行業的元年。
“直到2021年，行業才開始加速，長達6年的嘗試期，市場產品的供應的量還是比較有限的。”周君強指出：“目前上海集中式長租公寓的供應量只有25萬套（克而瑞2023年11月數據）左右，對比超1000萬外來人口，缺口非常大。”
“長租公寓跟房產開發高杠桿、快周轉的邏輯不同，它是不斷積累、靠運營產生效益的行業，所以盈利的鏈條很長，募、投、建、管、退，每個環節上的能力都不能有短板，這個過程中，實際上是用時間、用實踐去積累的一個過程。”
對于長租公寓行業“微利”的特性，周君強提出了自己的看法。
“保租房是民生行業，也是社會化、專業化的行業，對于從業者而言，需要雙價值運營體系，重塑租賃住房的資產價值。企業選擇什么樣的賽道、選擇什么樣的產品，用什么樣的模型去做？微領地從青年公寓切入，在不斷的實踐過程中，把控工期、成本、出租率、定價等，這些商業參數還原度高，商業邏輯就成立了。”
以浦江中心“超級社區”為例，該社區是目前上海房量最大的保租房社區，6棟樓共3116間房，項目原為閑置工業宿舍，經過資產升級改造后，于2022年10月開業，從“讓年輕人生活得更好”出發，社區內打造了社交、美食、運動、閱讀、購物等公共空間，與“Z世代”共創多場景公共生活，目前85%的租戶為畢業1-3年的職場新生代。
周君強透露，浦江中心“超級社區”改造成本控制良好，成為閔行區首家認證的人才驛站，并且出租率在8個月爬坡至穩定期，保持著96%以上的出租率。
“商業邏輯成立以后才能考慮到專業化、精細化、規模化，才能去擴張。所以說怎么掙錢，就是你每一個鏈條、每一塊能力、身體的每一塊肌肉都健康，最后累加起來企業就盈利了。”
2018年，微領地實現單店盈利；2020年，微領地實現整體盈利。目前，微領地連續4年保持上海集中式公寓規模第一。但周君強認為，新項目的獲取和規模化的運營可能是微領地需要面臨的全新挑戰。
“當規?；搅艘欢A段，比如目前在管35000間公寓，預計2024年有4-5個項目竣工，會有15000間左右的房量交付，跨越50000間的里程碑，到時候對運營的挑戰肯定不一樣。”
周君強表示：“獲取新項目也是一項‘大考’。根據原定計劃，還有1萬多間的任務要通過新項目進行補充，所以2024年是異常重要的一年。”
封面圖片來源：受訪者提供
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