中指研究院常務副院長黃瑜：房地產政策環境已接近2014年寬松階段，2024年核心城市投資有望改善

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

“整體來看，房地產市場自2021年下半年以來持續深度調整，2023年以來購房者置業情緒、企業端市場信心均未得到扭轉，市場仍延續調整態勢，新房價格平穩運行，二手房價格持續下跌。另外，現房表現好于期房，二手房以價換量下的表現好于新房，央國企銷售、投資表現相對較好。”

中指研究院日前發布的《中國房地產市場2023總結》提到，今年1-11月，全國有200余省市（縣）出臺房地產調控政策超600次，多數城市限制性政策基本放開，政策環境已接近2014年最寬松階段。

在此背景下，房企這一年的生存競爭環境發生了什么變化？長租、物業、商管、代建等有哪些值得關注的亮點？2024年房地產投資和銷售的區域變化趨勢是什么？

對此，中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，2023年，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”這一重大判斷為房地產市場定調，中央和監管部門落地多項舉措力促房地產市場平穩運行，但購房者置業情緒、企業端市場信心尚未得到扭轉，市場仍延續調整態勢。

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2024年全國房地產市場將呈現“銷售規模仍有下行壓力，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。

 

房企融資政策支持力度在加大

從宏觀環境看，黃瑜表示，目前經濟恢復基礎仍不穩固，市場供需持續走弱，但房企融資政策支持力度在加大。

今年前三季度，我國GDP同比增長5.2%，其中三季度同比增長4.9%，較二季度小幅回落，預計全年可實現5%左右的經濟增長目標。前三季度全國城鎮調查失業率平均值為5.3%，全國居民人均可支配收入同比名義增長6.3%，新增貸款達19.7萬億元，較去年同期多增1.6萬億元。但10-11月，我國制造業PMI連續低于臨界點；11月，制造業PMI為49.4%，比上月下降0.1個百分點，制造業景氣水平略有回落，經濟恢復基礎仍不穩固。

供給方面，1-11月份，全國房地產開發投資同比下降9.4%，房屋新開工面積同比下降21.2%。需求方面，1-11月，全國商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8.0%；商品房銷售額105318億元，同比下降5.2%。

不過，房企融資政策支持力度在加大。

黃瑜指出，8月底，證監會指出“房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制”；10月底，中央金融工作會議指出“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”；11月，央行等三部門及商業銀行召開房企座談會提出“三個不低于”，加大對房企在信貸、發債及股權等方面的融資支持。

但值得注意的是，重點房企銷售仍在持續下滑，房地產企業風險仍在蔓延，房企融資仍然較弱，不少企業可持續經營存在困難。

根據中指研究院的統計，2023年1-11月，TOP100房企銷售總額同比下降14.7%，降幅相比上月擴大1.6個百分點，并且近幾個月降幅在持續擴大。

2020年以來，已有70多家房企發生債務違約，其中今年就有10家房企發生債務違約，房地產企業風險仍在蔓延。今年是上市房企退市大年，年初以來有11家上市房企退市，其中A股8家、港股3家。

“要警惕房地產金融風險溢出，加大防范和化解房地產企業風險。”黃瑜說。

此外，房企融資仍然較弱。1-11月，房地產開發企業到位資金117044億元，同比下降13.4%，降幅在持續擴大。盡管前期出臺了系列措施支持房企融資，但是房企資金仍在明顯下降，要引起重視，加快措施落地見效。

黃瑜提醒道，企業可持續經營仍存在困難。2023年1-11月，TOP100企業拿地總額同比下降6.6%，在去年下降超過50%基礎上又繼續下降。“土地是房企經營關鍵原料，拿地不足，企業可持續經營將面臨困難。”

長租、物業、商管、代建等領域提供新動力

今年以來，房地產企業在長租、物業、商管、代建等多元領域的發展頗具亮點，為行業持續發展提供了新的動力。

第一，越來越多企業積極布局長租賽道。據黃瑜介紹，近幾年，我國各級政府積極施策支持住房租賃市場發展，金融支持政策接連落地，目前住房租賃領域“私募基金+公募REITs+信貸支持”的全周期金融閉環已初步形成，租賃住房項目“投融建管退”的商業模式也逐漸清晰。在政策支持之下，越來越多的企業開始布局長租賽道，尤其是隨著保租房的發展，地方國企租賃住房的管理規模迅速擴大。

第二，業務布局聚焦核心一二線城市。黃瑜表示，我國不同城市發展水平分化明顯，住房租賃投資潛力也有差距。目前，品牌長租公寓業務布局主要聚焦重點城市群核心一二線城市。據中指研究院監測數據，截至2023年11月，品牌長租公寓超八成開業房源分布在長三角、珠三角及京津冀城市群，超98%開業房源分布在一二線城市。

第三，租賃企業積極籌備申報發行保租房REITs。黃瑜提到，住房租賃企業積極提升自身資產管理與運營能力，目前除已上市的4只保租房REITs之外，還有多只保租房REITs正在籌備發行，其中上海城投保租房REITs推進節奏最快，已經正式獲批。

物業方面，中指研究院報告顯示，2023年12月，20城物業服務價格綜合指數為1075.67，同比上漲0.03%，漲幅較去年同期收窄0.04個百分點；環比上漲0.02%，漲幅較上期擴大0.01個百分點。

從中指研究院調研樣本的星級分布情況來看，四星級物業服務項目占比超越三星級物業服務項目，為占比最高的星級項目類型，印證了行業高品質發展的現實情況。伴隨著物業服務企業軟、硬件服務質量的持續改善，市場上中高端物業服務項目明顯增多。

在此背景下，黃瑜指出，第一，物業公司需要積極處理與關聯方的關系，化解不利影響。第二，通過高品質服務提升滿意度、夯實品牌根基，是物業公司發展的基礎，是重中之重。無論是項目的收繳率和續約率，還是市場外拓、增值服務等，全部依賴于這個基礎。第三，降本增效、優質優價也是物業公司發展的主要趨勢之一，通過提升服務密度、服務濃度的方式，實現坪效的提升。同時，也可以借助智能化手段，在管理提效的同時優化客戶體驗。

增值服務方面，黃瑜提到，重點是做到聚焦，打造“爆品”，IFM（綜合設施管理）、城市服務等領域，企業需量力而為。“物業行業ESG生態體系正在加速構建，ESG理念將全面融入企業發展。”

與此同時，商業地產業務已成為部分房企的“第二增長曲線”。

黃瑜指出，當前，房地產市場正處調整期，依靠“高杠桿、高負債、高周轉”的“規模紅利”時代已經過去。新的行業形勢倒逼房企由“開發商”向“服務商”轉型，而商業運營管理則是過去房企業務經驗積累較多的領域之一。在國內消費市場需求有望持續擴大的背景下，商業地產業務成為部分房企與住宅開發主業相互依托的“第二增長曲線”，尤其是具備豐富運營經驗、市場口碑良好的頭部企業，先發優勢明顯。

不動產金融的發展助力企業商辦資產盤活。隨著不動產領域金融制度的不斷完善，由“不動產私募投資基金+公募REITs”組成的不動產金融閉環逐漸形成。2023年，消費基礎設施被納入公募REITs試點發行范圍，目前首批4只REITs產品中已有3只獲批。不動產金融的發展為商辦企業提供了多樣化的融資渠道，有利于企業盤活存量資產。

黃瑜提醒，當前商業地產市場供過于求形勢嚴峻，項目質量良莠不齊，只有優秀企業和優質項目才能獲得更多金融支持，這對企業的投資布局策略、運營能力、品牌影響力都提出了更高的要求。

此外，隨著近兩年來越來越多房地產企業進入代建領域，代建業務模式逐漸規范化、標準化，形成了較為成熟的業務操作流程和管理體系。這種模式為代建企業提供了更好的發展環境和更大的市場空間。

從發展趨勢看，其一，戰略化，把代建業務作為戰略方向。探索新發展模式，代建是重要方向。多家房企提出“輕重并舉”業務戰略，代建是戰略支撐。根據中指研究院最新統計，目前房地產代建企業已超過70家。

其二，規?；髽I競爭加劇。2022年，代建企業新簽約建筑面積首次突破1億平方米，較2021年同比增長11.3%。預計2023年，代建企業規模前五門檻值約1000萬平方米，規模競爭加劇。

其三，專業化，持續提升專業能力。代建企業在持續提升產品力、成本控制能力、資源整合能力，以專業能力為委托方創造價值。

其四，品牌化，擴大品牌影響力。代建企業屬于乙方，品牌對于拓展代建業務十分重要，更多代建企業在擴大代建的品牌影響力。

核心一二線城市政策仍具備優化空間

今年以來，行業呈現出的一個明顯特征：房地產開發投資和銷售在區域上更加不均衡。

開發投資方面，東部地區同比降幅較小。根據國家統計局數據，2023年1-11月，東部地區房地產開發投資額同比下降5.1%，降幅較2022年底有所收窄，表現好于其他地區；中部投資同比下降9.0%，低于全國平均水平；西部和東北地區同比分別下降19.1%、25.5%，降幅較大。

土地購置方面，各線城市住宅用地成交規模同比均下降，出讓金TOP20集中在核心一二線城市。據中指研究院初步統計，2023年1-11月，在房企投資仍較為審慎等因素影響下，各線城市土地成交面積同比下降均近三成，土地出讓金亦呈不同程度下降。出讓金TOP20中，上海、杭州、北京位居前三，出讓金均超過1500億元。優勢地區企業投資拿地積極性相對更高。

從不同城市群來看，京津冀在低基數下同比降幅最小。2023年1-11月，京津冀住宅用地成交面積同比下降1.6%，降幅在五大城市群中最小，區域內北京成交面積同比基本持平，部分城市在低基數下成交面積同比大幅增長，如天津同比增長超40%。長三角、長江中游住宅用地成交同比均下降28.7%，珠三角、成渝成交面積同比下降均超30%。

銷售方面，東部地區同比降幅相對較小。根據國家統計局數據，2023年1-11月，東部地區商品房銷售面積同比下降6.3%，降幅低于全國平均水平；西部地區和東北地區同比分別下降7.2%和3.4%；中部地區同比下降12.2%，降幅最大。

基本面較強的核心城市，在政策優化以及供給端改善帶動下，市場成交保持一定活躍度。據中指研究院數據，2023年1-11月，一線城市成交面積同比增長約3%，上海、廣州低基數下同比分別增長10.9%、1.3%，北京與去年同期基本持平。二線、三四線代表城市成交面積同比分別下降2%、10%。其中，杭州、成都等城市成交面積同比增長。

展望2024年，黃瑜指出，核心一二線城市限購、限貸等政策仍具備優化空間，且城中村改造進程有望加快推進，優質供給增加也有望對市場形成一定支撐，預計這部分城市新房銷售面積將繼續溫和修復。

“銷售端逐漸修復有望進一步提振企業的投資積極性，核心一二線城市投資有望改善，但對于大多數普通二線和三四線城市來說，銷售市場調整壓力仍較大，土地市場低迷態勢短期難改，開發投資下行趨勢或延續。”黃瑜認為。

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