保利發展：積極換倉，擁抱未來（國泰君安研報）

每經AI快訊，2024年1月7日，國泰君安發布研報點評保利發展（600048）。

本報告導讀：

2023年下半年開始，公司單月銷售增速由正轉負且跌幅走闊；2023年公司拿地權益比提升至80%以上，土地投資強度回到39%，積極換倉。

投資要點：

維持增持評級。公司2023年土地投資強度從2022年的30%提升至39%。拿地權益比也提升至80%以上，積極換倉一二線核心城市。因此維持2023~2025年EPS分別為1.69/1.87/1.86元，鑒于當前土拍市場和融資環境，利好央國企房企，公司也在聚焦核心城市換倉，維持增持評級，維持目標價20.66元，對應2023年PE為12.2X。

2023年上半年單月銷售正增長，下半年起單月銷售增速由正轉負且跌幅走闊。從6月開始，公司銷售增速便由正專負，到10月、11月、12月，單月銷售金額增速分別為-23.0%、-15.6%、-60.2%，單月銷售面積增速分別為-31.3%、-29.6%、-62.2%?？梢娬叱雠_后，開發商新房銷售的壓力依然較大，尤其當下面臨二手房供應的增加和房價回歸理性，房企2024年的銷售依然承壓。

2023年銷售額回到2018年水平，但銷售均價提升到17000元/平。2023年全年，公司實現簽約面積2386萬方，同比減少13.2%；實現簽約金額4222億元，同比減少7.7%。公司從2021年開始銷售面積轉負增長，2022年開始銷售金額開始轉負增長，2023年的銷售額已經回落到2018年的水平，但是銷售均價提升到了17687元/平的水平，證明公司在積極換倉。

2023年拿地權益比提升至80%以上，土地投資強度回到39%。2023年全年，公司拿地金額1632億元，同比增長18%，拿地面積1075萬方，同比增長25%。土地投資強度從2022年的30%提升至39%。

風險提示：銷售去化下行；存貨跌價損失計提大幅增加。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)