實探上海房價“洼地”金山區：房價僅為市中心的五分之一，購房后還可免5年軌交通勤費

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

從上海南站出發，乘坐“小火車”一路南下，穿過閔行和松江，約1個小時后到達終點金山衛站。

這里便是與浙江嘉興相鄰的上海市金山區。去年下半年以來，金山區領先于其他區域率先出臺人才安居新政，放寬購房條件。為了吸引更多購房需求，金山區本月初更是發布消息，凡購房五年內可免費乘坐軌道交通上下班。

金山區住房限購政策調整，被市場視為一線城市上海樓市政策開始邊際放松的信號。據多家機構統計，2023年，金山區新房成交均價約為2.7萬元/平方米，而位于上海中心城區的黃浦區新房成交均價則為13.6萬元/平方米。也就是說，金山區的新房成交均價僅為黃浦區的五分之一。

近日，《每日經濟新聞》記者在金山區實地調查了解到，該區域的各在售樓盤售樓處已接到“免費軌交通勤”的客戶咨詢。由于該區的二手房價格低于新房，開發商還在通過不同的活動進行促銷。

購房可免5年軌交通勤費

1月8日，每經記者驅車從上海徐匯濱江出發，途經沈海高速，1小時左右達到金山新城，全程約60公里。在金山新城，每經走訪了建發觀唐府、復地星愉灣、金山光明府和佳運匯龍府等在售商品房項目。

在金山光明府項目現場，置業顧問阮小姐介紹，項目分為一期和二期開發銷售，目前在售的房源最高26層，戶型面積90-125平方米，均價約2.9萬元/平方米，總價最低231萬元。

金山光明府項目 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

每經記者注意到，金山光明府項目處于金山新城的中心區域，附近便是萬達廣場。若乘坐公交車約20分鐘即可到達距離該項目最近的軌交金山衛站，再乘坐“小火車”（金山鐵路快線），最快班次32分鐘左右可達上海南站。

該項目為現房銷售，分為精裝修交付和毛坯交付，裝修方面包含中央空調、智能家居系統、實木地板和品牌廚衛，綠化率為35%，得房率為77%左右。

“去年以來房價降下來不少，相比市區來說非常便宜了。”阮小姐表示，開發商光明地產在金山的項目都參與了“購房免費乘坐軌道交通”活動，凡是現在買房，先一次性補貼未來五年的軌道交通費。“至于交通卡或者憑證，等后面辦出來再交付。”

阮小姐為每經記者計算一套在售的124.29平方米房源，總價約為354.1萬元，均價為2.85萬元/平方米。“如今優惠價為343.4萬元（不含軌道交通優惠），均價為2.76萬元/平方米。”

金山光明府附近的萬達廣場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

每經記者初步估算，目前，金山區在運營的軌道交通主要是金山鐵路快線，從金山衛坐金山鐵路快線到上海南站單程需要10元，一天往返就是20元。按照一年365天來計算，全年花費7300元，累計五年便是3.65萬元。如果換算成250個工作日，則約為2.5萬元。

是否凡是購房就優惠3.65萬元？免費乘坐軌道交通是以戶為單位還是以人為單位？金山光明府對此并未明確。

“有關‘購房五年內免費乘坐軌交上下班’的活動，本質上是幾家開發商的市場營銷活動，不是政府的強制行為。”在金山區住房保障和房屋管理局，一位科室工作人員向每經記者表示，對于如何免軌道交通費，市場沒有統一方案，各家售樓處按照實際情況定制專屬交通卡。

來源：上海市金山區人民政府官網

據金山區住房保障和房屋管理局本月初介紹，1月2日起，購置建發房產、復地產發、華紡房地產、新華房地產、光明地產、佳運置業、北京建工、保利發展、新金山投控集團9家開發商在金山指定樓盤，享受置業五年免費軌交通勤。

上海購房門檻最低的區域

300多萬元在新城中心地段買到一套124平方米的精裝新房，在上海金山區還不算最低，坊間因此有人將金山比作上海樓市的“鶴崗”。

在金山新城的街巷里，隨處可見大大小小的房產中介門店。每經記者注意到，這些中介店里掛牌了數百套二手房源，均價不到1.9萬元/平方米。

金山新城街巷里的房產中介門店 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

萬達廣場海匯街是2015年建成的商業樓，共15棟、2554戶。貝殼找房平臺顯示，該小區有26套公寓房源掛牌在售，總價46萬元可以買到76平方米的房源，最低均價僅7630元/平方米。去年10月，該小區交易了一套22層的1室1廳戶型，57平方米總價僅44.5萬元。

金山區龍皓路上一家房產中介門店的店長告訴每經記者，最近有房東掛牌了一套約86平方米的兩室一廳住宅房源，總價177萬元。而在去年，這套房源至少要賣到210萬元。如今，在金山區100萬元可以買到89平方米的二手住宅房源。“這個房價比我老家河南南陽一些樓盤還要劃算。”這位店長打趣道。

2023年上海各區商品住宅成交均價 來源：上海中原地產研究院

“這邊的房價在上海范圍內確實是很便宜的，”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示，2023年，上海市商品住宅共成交79742套，套均總價759萬元，成交均價68039元/平方米；二手房累計成交18.01萬套，套均總價336萬元，成交均價40574元/平方米。

而金山區2023年的新房成交均價僅約2.7萬元/平方米，二手房成交均價約為1.38萬元/平方米。

據上海中原地產研究院統計，2023年，上海全市新房成交均價最高為黃浦區，達13.6萬元/平方米；崇明區的新房成交均價為3.1萬元/平方米，排在倒數第二；金山區也成為上海唯一的新房成交均價“2字頭”區域。

在復地星愉灣營銷總經理張佳峰看來，金山區是上海購房門檻最低的區域之一，雖然對上海來說是一塊相對獨立的市場，但是區域內農業、商業發達，適宜居住，而且創新創業成本低。長期以來，金山區在外界的印象中，距離市區較遠，出行不方便。事實上，金山區交通十分便捷，1個多小時就能到達上海市區。

據金山區交通委2023年公布的上海軌交南楓線選線規劃，啟動建設西起金山，東至臨港新片區的南楓線軌道交通，途經金山、松江、奉賢、浦東新區等4個區，共設置14個車站，可與軌道交通線網中多條線路換乘。

另據公開資料，2023年底，上海金山與浙江嘉興簽署協議，未來兩地聚焦產業、交通、環保、治理、文旅和鄉村振興等領域強化工作聯動，通過重點合作項目，推進兩地經濟社會高質量協同發展。

封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝