房地產行業2023年1~12月月報：投資銷售兩端仍待修復，期待三大工程加速推進（申萬宏源研報）

每經AI快訊，2024年1月17日，申萬宏源發布研報點評房地產行業。

本期投資提示：

12月投資端仍較弱，投資低位走弱、開工轉負、竣工高位。2023年，12月單月來看，投資同比-12.5% （計算值-24.0% ），較前值-2.0pct；開工同比-10.4% （計算值11.6%），較前值-15.3pct；竣工同比+15.3%（計算值+13.4%），較前值+3.1pct。我們認為，目前房地產行業投資端依然較弱，同時值得注意的是，3月開始統計局數據對于22年基數進行調減、并調減幅度逐月擴大，經計算22年前12月房地產開發投資數值下調了7.7%、下調幅度較上月擴大了0.4pct，如果剔除基數調整影響，那么目前投資端也將更弱；此外，考慮到本輪周期中供給主體的過度出清及補庫存的困難，從而導致后續投資仍將處于弱改善狀態，并且預計投資修復節奏也將顯著慢于以往周期。我們維持2024年預測：投資同比-11.1%、開工同比-9.2%、竣工同比-8.1%。

12月銷售端仍較弱，銷售面積同比-13%、銷售金額同比-17%。2023年，12月單月來看，銷售面積同比-12.7%（計算值-23.0%），較前值-2.5pct；銷售金額同比-17.1%（計算值-22.9%），較前值-8.5pct；銷售均價同比-5.0%（計算值+0.2%），較前值-6.8pct。我們認為，目前房地產行業銷售端依然較弱，同時值得注意的是，3月開始統計局數據對于22年基數進行調減、并調減幅度逐月擴大，經計算22年前12月商品房銷售面積數值下調了10.1%、下調幅度較上月擴大了0.2pct，如果剔除基數調整影響，那么目前銷售端也將更弱；此外，預計購房力和購買意愿偏弱將在需求端約束銷售修復，而供給主體的過度出清及補庫存的困難將在供給端約束銷售修復，因而判斷銷售或在短期維度仍處于需求中樞之下，導致總量仍偏弱，但結構有彈性。我們維持2024年預測：銷售面積同比+2.6%、銷售金額同比+5.7%、銷售均價同比+3.0%。

12月資金端再走弱，自籌資金降幅收窄，國內貸款、銷售回款降幅擴大。2023年，12月單月來看，資金來源同比-15.8%（計算值-17.8%），較前值-7.1pct。從12月各資金來源同比來看，國內貸款同比-10.9%（計算值-12.5%），較前值-18.2pct；自籌資金同比3.0%（計算值-11.7%），較前值+5.4pct；定金及預收款同比-21.5%（計算值-22.8%），較前值-4.9pct；個人按揭貸款同比-20.6%（計算值-22.5%），較前值-6.6pct。12月單月資金來源同比降幅擴大，其中，融資資金中，國內貸款降幅擴大、自籌資金降幅收窄，銷售回款降幅擴大。綜合之下，預計后續房地產資金來源仍處于略偏緊狀態，但隨著近期行業供需兩端放松政策的持續推出，預計房地產行業的資金來源也將有所改善，不過改善節奏仍取決于銷售的改善以及融資政策實際落地情況。

投資分析意見：投資銷售兩端仍待修復，期待三大工程加速推進，維持“看好”評級。我們認為城中村改造+住房雙軌制將是房地產行業破局關鍵，其中城改是中短期政策發力關鍵點，鑒于近期PSL重啟、廣深細則推出、廣州房票落地等，預計城中村改造正加速推進，同時保障房收儲也將錦上添花，預計將共同推動核心城市銷售率先改善。我們維持房地產板塊“看好”評級，1）推薦優質產品力房企：A股：華發股份、招商蛇口、濱江集團、建發股份、保利發展、新城控股、萬科A；H股：越秀地產、華潤置地、建發國際、中海外發展、龍湖集團；2）關注城改受益房企：北京：城建發展；廣州：越秀地產；上海：中華企業；深圳：天健集團。此外，維持物業管理“看好”評級，推薦：保利物業、中海物業、萬物云、華潤萬象，建議關注：招商積余。

風險提示：調控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊，三大工程推進低于預期。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)