每日經濟新聞 2024-01-18 19:06:24
◎2023年,深圳新房市場表現持續低迷,二手房市場則回暖明顯。樂有家研究中心最新公布的數據顯示,2023年深圳共網簽31621套一手住宅,同比下跌8.2%,這也是近五年來深圳新房市場成交的最低點;二手住宅過戶32768套,同比上漲51%,整體成交量依然處于歷史低位,為近20年第二低,僅高于2022年。
◎在深圳中原董事總經理鄭叔倫看來,深圳存量房市場在2024年將持續發展,而之前的存量房因為價格調整幅度大,現在已經跌到了一個相對合理的水平了,對購房者反而是一個機會?!笆袌錾虾芏啻媪糠康牡囟伪容^好,相對原來的價格有較大折讓,相對新房,存量房調價的壓力也沒那么大?!?/p>
每經記者 陳榮浩 每經編輯 魏文藝
“從成交數據來看,深圳市場從去年四季度以來有回暖趨勢,但目前成交的房源,多數為降價較為厲害的樓盤,一般我們同行喜歡把這些盤稱為筍盤,推的力度也會更大。”深圳當地房產中介盧鵬飛告訴《每日經濟新聞》記者(以下簡稱每經記者)。
樂有家研究中心最新公布的數據顯示,2023年深圳共網簽31621套一手住宅,同比下跌8.2%,這也是近5年來深圳新房市場成交的最低點;二手住宅過戶32768套,同比上漲51%,整體成交量依然處于歷史低位,為近20年第二低,僅高于2022年。
1月17日下午,美聯物業全國研究中心總監何倩茹通過微信接受每經記者采訪時表示:“長期來講,深圳是一個存量房市場,所以二手房的成交總量比新房多應該是常態。在深圳房地產市場,在過去十多年里,深圳二手房交易量都是超過新房的,因為深圳很早就進入了存量房時代。”
1月17日,國家統計局公布的70城最新房價數據顯示,2023年12月深圳新房價格環比和同分別下降0.9%和3.6%,二手房價格環比和同比分別下降1.1%和3.1%。
2023年,深圳新房市場表現持續低迷,二手房市場則回暖明顯。樂有家研究中心最新公布的數據顯示,2023年深圳共網簽31621套一手住宅,同比下跌8.2%,這也是近五年來深圳新房市場成交的最低點;二手住宅過戶32768套,同比上漲51%,整體成交量依然處于歷史低位,為近20年第二低,僅高于2022年。
盧鵬飛提到,目前中介推售的房源中,不少房源是降價比較厲害的次新房,二手房成交之所以成交回暖明顯,不是市場好了,而是很多業主著急出手,導致讓利幅度較大。
每經記者在深圳實地走訪了解到,不少二手樓盤業主的房源掛牌價相比兩年前已經出現了明顯下調。如位于龍華中心區的悠山美地項目,一套86.44平方米的3室1廳房源,業主售價455萬元,折合單價5.26萬元/平方米。
“這個盤放在2022年以前,業主掛牌單價基本很少有低于5.8萬元的,現在整體已經回調不少了。如果誠心要的話,還可以再與業主講下價格。”盧鵬飛告訴每經記者。
據盧鵬飛介紹,近些年,深圳市場去化困難已成為常態,雖然在數據上二手房市場有所回暖,但這種回暖表現到中介客戶成交上并不明顯。“現在中介推盤主要還是以價格讓利為主導,比如哪個新盤讓利大,一般同行就更愿意力推。二手房也是一樣,只要業主肯讓利,市場潛在買家還是有不少。不過隨著市場下行,買家會更加謹慎。”
目前,盧鵬飛所在中介門店經營業績表現并不樂觀。“現在門店平均每月的業績情況,跟過去兩年相比只有六成左右,而且每月的成交情況也沒以前穩定,所以在獲客上公司也開始要求直播引流了。”
“長期來講,深圳是一個存量房市場,所以二手房的成交總量比新房多應該是常態。”何倩茹表示,在深圳房地產市場,在過去十多年里,深圳二手房交易量都是超過新房的,因為深圳很早就進入了存量房時代。“導致二手房成交最高于新房有兩個重要原因:一是新房備案價格受到限制,之前一段時間里很多新房的備案價遠低于周邊同品質的二手房價格;二是過去兩三年,二手房市場受參考價影響較大,所以新房比較受歡迎。”
“從2023年四季度開始,深圳住房交易量出現明顯上漲態勢,如果這個態勢能持續的話,我認為房價下跌的可能性就會縮小,那么迎來的就是價格平穩且回升的狀態。所以2024年,對于開發企業來講是一個去庫存的好時機,對于購房者來講是一個買房的好時機。”何倩茹表示。
值得一提的是,進入2024年以來,深圳樓市的成交量顯著回升,一手二手成交均有回暖。據深圳市房地產中介協會數據,2024年第二周(1月8日-14日)深圳二手房成交1032套,環比增長6.4%,這也是深圳二手房成交量連續第二周上漲;在新房市場,深圳中原數據顯示,上周深圳全市新房住宅成交488套,環比上漲34.4%。
據深圳中原研究中心數據,截至2023年,深圳二手房成交較為熱門的區域,主要集中在龍崗、福田和南山,2023年的成交套數分別為7441套、6491套和5570套。
從房子的成交價段來看,350萬-500萬元房源是二手房成交主力,成交套數占比為25.4%;其次為1000萬元以上房源,成交占比為17.7%。
每經記者實地走訪發現,目前深圳二手房市場的議價空間有所增加。以前房地產行業上行時,市場屬于賣方市場。但如今,潛在買家則更受歡迎。
福田的房產中介杜欣告訴每經記者:“不同二手房的議價率存在明顯差異,不好一概而論。比如有的業主不愿意降價,你也沒辦法。目前市場上多數業主的議價空間約為3%-5%,小部分著急賣房的業主,議價空間甚至能談到10%以上。”
去年10月,每經記者曾看過一套位于福田赤尾片區京基御景華城的32平方米小戶型,當時業主的掛牌價為252萬元。據中介介紹,該房源于去年12月賣出,成交價為234萬元,相比之前的掛牌價降了18萬元,議價率約7.1%。
“從深圳的二手房市場來看,包括‘老破小’房源、樓齡在20年以上的小區以及邊緣地段的房源,業主通常會處于被動位置,可能實際成交價會比掛牌價有5%左右的議價空間。”
在深圳中原董事總經理鄭叔倫看來,“深圳存量房市場在2024年將持續發展,而之前的存量房因為價格調整幅度大,現在已經跌到了一個相對合理的水平了,對購房者反而是一個機會。市場上很多存量房的地段比較好,相對原來的價格有較大折讓,相對新房,存量房調價的壓力也沒那么大。”
鄭叔倫預測,2024年深圳的存量房增長勢頭將會好于新房。過去幾年,深圳無論是土拍也好,城市更新也罷,很多開發商不敢拿地,也不愿意增加庫存,存量土地開發意愿也不強。“新房不但受市場影響,還受供應影響,2024年預計深圳的新房供應量不增反降。另外,2024年開發商可能會扭轉以價換量的方向,促銷力度減少,短期內對銷售量也會有所影響。”
封面圖片來源:視覺中國-VCG111383944016
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