去庫存“攻堅戰” | 庫存創歷史新高！深圳今年將入市253個新盤，開發商去化迎挑戰

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

“價格戰”“降價跑量”“去庫存”??這是近日在深圳某房產中介平臺舉行的年度分享會上，與會者對2023年深圳樓市的關鍵詞總結。

從數據上可以更直觀地感受到，過去一年深圳新房市場呈現出了較為明顯的“供應增加，成交下滑”分化態勢，2023年共成交31621套一手住宅，創下近五年低點。

與此同時，據樂有家研究中心數據，深圳去年新增一手住宅582.7萬平方米，同比上漲28%；年末庫存面積突破500萬平方米，達到517.88萬平方米，創下歷史新高，較2022年年末增加28%。據不完全統計，2024年深圳約有253個新房住宅項目入市，其中一手商品房186個，保障房67個。

進入2024年以來，深圳新房成交并未出現明顯回暖，但市場降價促銷的現象依然廣泛存在。深圳當地房產中介小劉告訴《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者），今年以來深圳新房的折扣比去年年底時要低了不少。“現在有折扣的新盤，對購房者來說還是比較好的上車時機。”

深圳龍華區某樓盤項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

庫存增速全國第二，樓盤折扣力度小了

在易居研究院最新發布的2023年底全國100城新建商品住宅庫存面積同比增速排序中，深圳以33%的增速排在第二位。

新建商品住宅庫存面積的快速增速，一定程度上反映出深圳新房市場的去化難。用通俗一點的話來說就是“蓋房子的速度快于賣房子的速度”。

據深圳樂有家研究中心數據，以近6個月的平均銷售面積來計算去化周期，深圳新房市場的去化壓力從去年下半年以來逐步走高。最低值是2023年7月的14.1 個月，最高則是去年12月的20.2個月。

整體來看，深圳新房的成交量仍然維持在低位，2023年12月，深圳新房住宅的成交量為2554套。

而進入2024年以來，深圳新房成交情況并未出現顯著回暖。據深圳房地產信息平臺數據，2024年1月1日-23日，深圳一手房的成交套數僅1280套。而在同時間段，深圳二手房的成交套數達到2782套。

來源：深圳房地產信息平臺

據樂有家研究中心不完全統計，2024年深圳約有253個新房住宅項目入市，其中一手商品房186個，保障房67個。從數量上看，2024年深圳入市新盤將超過2023年（拿到預售證新盤為178個），其中寶安、龍崗、南山最多。保障房預計將超4.1萬套房源，都處于未售、在建或擬建狀態，其中龍崗、寶安及光明供應量最大。

另據深圳市住房和建設局公示數據，今年一季度，深圳將入市計劃入市的商品房項目19個，預計供應房源面積為1175005.96平方米，12386套，其中住宅為11318套。

“現在深圳的房地產市場，其實已經開始逐步進入存量市場。”在中介小劉看來，新房市場整體回暖速度較慢，一是去年深圳市場推出不少人才房項目分流了部分剛需客戶；二是在市場下行期，新房動輒2-3年后的交房期，使得購房者在選擇時也更為謹慎。

據公開資料，2023年深圳推出17個合計1萬多套可售型人才房項目，并且有多個項目售罄。

據小劉介紹，進入2024年以來，深圳新房的折扣比去年年底時要低了不少。比如在去年11月-12月，市場上還能找到不少八五折到八七折的新盤。“現在雖然新盤也有折扣，但折扣力度已經比去年底時要低了，多數新盤的折扣收到了九折以上。”

從小劉提提供給每經記者的部分樓盤宣傳海報可以看到，“新春安家”“新年沖刺”“優惠限時購”等字樣依舊顯眼。如位于龍崗永湖站地鐵附近的一新盤項目，原本銷售均價為3.8萬元/平方米，現推出6套特價房，其中89.05平方米戶型總價為309萬元，折合單價僅3.55萬元/平方米。

一位深圳房企人士告訴每經記者，一般區域內新盤的折扣力度情況，會根據樓盤的去化情況、市場冷熱情況及項目銷售團隊的策略做出調整，比如多數盤都是在剛開盤時折扣力度會大一點，達到一定去化后就會開始逐步收回折扣。“也存在樓盤在可售樓盤不多時，會加大折扣力度賣完，然后讓銷售團隊轉到其他項目。”

部分新入市樓盤的優惠促銷宣傳 來源：中介提供

樂有家研究中心數據顯示，過去一年深圳西部新房市場比東部要好。各區成交中，寶安網簽8891套，以絕對的領先優勢占據冠軍寶座，同比上漲37.5%；排第二的龍華網簽5795套，同比上漲15.3%；龍崗及光明網簽量均超4000套，但同比均呈現跌幅。

業內期待進一步放寬樓市限購政策

事實上，過去一年的深圳也出臺了不少樓市支持政策，包括“雙證合一”“取消750豪宅線”“二套房首付四成”“認房不認貸”等。

在上述政策實施后，短期內對市場起到了一定激勵作用。比如在“認房不認貸”“二套首付四成”“取消750豪宅線”政策出臺后的兩周時間里，深圳新房市場的帶看量和成交量均出現明顯回升。

樂有家研究中心數據顯示，在2023年8月30日深圳“認房不認貸”政策官宣后的首個周末，門店成交量創下了去年3月中至9月初周末最高峰。其中，去年9月1日-5日的門店成交量較8月同期上漲80%，

盡管去年深圳樓市出臺了不少重磅政策，而且開發商的讓利幅度也明顯加大，但新房成交依舊低迷。

據深圳中原研究中心數據，2023年深圳新房市場銷售套數破千套的樓盤僅有兩個，分別為鴻榮源珈譽府和超核中心潤府。銷售套數排在前列的其他樓盤還有深業云海灣、萬科金域學府、招商會展灣雍境花園等項目。

從土地市場來看，2023年深圳共發布了3批宅地出讓清單，分6次出讓。其中掛牌的17宗宅地中有14宗成交，累計收金約312.47億元，較2022年（約737.27億元）下降58%，房企拿地的積極性仍不高。

或許正是因為當前新房去化不及預期，部分業內人士認為，當下深圳可以進一步出臺樓市支持政策。

新世界發展執行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚近日就表示：“當前深圳限購政策調整力度過小，僅是放開深汕合作區的限購，這對于剛需、剛改人群存在誤傷。盡管深圳對熱錢吸引力較強，限購政策的調整要較為謹慎，但是就當下形勢而言，除了投資屬性較強的幾個核心區域外，寶安、龍崗、龍華部分區域，以及光明、坪山、大鵬、鹽田這些居住屬性更強、庫存壓力大的區域都具備研究優化放開限購的條件。”

樂有家營銷總裁賀玲則認為，深圳樓市是否會繼續出臺支持政策，很大程度上取決于市場成交的回暖情況，因為過去一年深圳的二手房成交是在回暖的，這有可能帶動新房市場的成交。“如果新房月成交量能維持在4000套左右，政策可能會出得比較慢；如果成交量僅在3000套左右的水平，政策加碼的可能性會更高。”

此外，賀玲還提到，以前愿意買新房的人，除了價格倒掛外，可能對新房有偏好?，F在市場經過大浪淘沙，很多買房人對新房和二手房沒有明顯偏好。從數據來看，盡管2024年深圳潛在入市的新房套數超過8萬套，但掛牌的二手房源也有5萬多套，客戶可選性非常大。如果有業主緊急降價，二手房的性價比會突顯。“整體上，我們對2024年的深圳樓市還是維持著一個謹慎樂觀的態度，并不像部分人感覺得那么悲觀。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖