在建抵押新房也可銷售！鄭州擬探索“一手房帶押過戶”，專家認為有助于“降低房企交易成本”

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

2月21日，鄭州市發展和改革委員會官網發布《鄭州市2024年優化營商環境工作要點（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿），其中，“實現新增商品房在建工程（或現房）抵押狀態下辦理交易過戶相關業務”引發廣泛關注。

中指研究院河南公司總經理梁波濤告訴《每日經濟新聞》記者：“將‘帶押過戶’模式從二手房延伸至一手房，緩解了房企在商品房交易時需要先行解押的籌資壓力，降低房企交易成本，有助于促進商品房市場流通。”

提高一手房市場流通性

征求意見稿提出，要探索實施新增商品房“帶押過戶”。具體內容為，探索開展“一手房帶押過戶”，實現新增商品房在建工程（或現房）抵押狀態下辦理交易過戶相關業務，進一步降低開發企業經營和制度性交易成本，提高一手房市場流通性。

什么是“一手房帶押過戶”？

梁波濤表示：“一般情況下，房企在建工程和現房都處于抵押狀態，一手房交易過戶時要求房企對需要過戶的期房或現房先行解押，解押完成之后可辦理交易過戶的相關業務。‘一手房帶押過戶’是指期房或現房在交易過戶過程中可以跳過房企的解押環節，在抵押狀態下直接辦理過戶業務。”

通俗的理解可以是，開發商可以把抵押給銀行的房子先賣掉，然后把售房款還銀行。此前則須先還錢給銀行，解除抵押后再賣房。

梁波濤介紹，“一手房帶押過戶”并非鄭州首創。2023年4月28日，《廣州市規劃和自然資源局關于創新開展“一手房帶押過戶”的通知》明確了適用范圍和辦理模式，廣州成為全國第一個推出“一手房帶押過戶”的城市。

根據廣州市人民政府官網，談及“一手現房帶押過戶”，廣州市不動產登記中心有關負責人表示：“‘二手房帶押過戶’涉及的主要是金融企業與自然人之間的債權債務關系，貸款變更也相對簡單；而‘一手房帶押過戶’需要協調開發企業、金融機構和個人之間的業務關系，除了登記機構，還涉及商品房網簽管理、開發企業與金融企業及購房人之間的債權債務關系，涉及的業務環節較多。”

廣州市人民政府官網的文章舉了一個例子：廣東某投資有限公司因業務發展急需回流資金，向廣州市從化區不動產登記中心咨詢辦理“一手房帶押過戶”業務。開發企業、購房人、銀行希望在不注銷原抵押權的情形下，申請辦理一手房轉移以及抵押權變更登記業務。2023年5月26日，登記中心工作人員為申請人合并辦理了該公司10宗商品房的“一手房轉移登記+抵押權變更登記”業務，申請人順利領取了不動產權證。這10宗“一手房帶押過戶”業務的順利辦理，緩解了企業的資金壓力。

梁波濤介紹：“鄭州市‘保交樓’力度大，房企資金受到嚴格監管并優先用于保障項目交付，使得在交易環節再次籌資進行解押的壓力較大，此次提出探索開展‘一手房帶押過戶’，有助于緩解部分房企的資金壓力，預計相應政策細則會快速出臺。”

而對于存量房“帶押過戶”，2023年4月20日，鄭州住房公積金管理中心就宣布決定開展住房公積金存量房“帶押過戶”貸款業務，符合條件便可申請。

試點推進現房銷售改革

中指院數據顯示，新建商品房方面，2023年鄭州住宅供應610.1萬平方米，同比下降10.2%；成交1089.4萬平方米，同比上升28%；成交均價同比下降4.8%；新建住宅供求規模連續兩年維持在2014年以前的低位水平。

曹獻剛（化名）是鄭州市一名房產中介人員，談及近期生意狀況，他表示：“平平淡淡，現在人買房都非常理智。”

另外，征求意見稿還提出了多項房地產相關改革舉措，例如推行存量房轉移預告登記網上辦理，試點推進現房銷售改革等。

征求意見稿提出，探索建立試點項目融資、銷售與建設項目審批流程無縫銜接制度；建立告知承諾綠色通道，推進數據賦能，實行并聯審批；建立公共配套設施向項目首期安排銜接機制。實現分期銷售與分期規劃、分階段施工許可、聯合測繪、分期驗收、分期交付協同，形成房地產開發項目“減時間、優服務、降成本”可操作可推廣流程機制。

有鄭州房地產從業者向記者表示：“現房銷售提振了購房者的信心，打消了購房者的顧慮，所見即所得的產品消弭了困擾房地產領域困擾多年的虛假宣傳問題，促使房地產開發企業回歸產品本身。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖