兩年前賣到36萬/平，如今20萬/平成交，北京頂豪也撐不住了？

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

2月24日，北京頂豪萬柳書院成交了兩套法拍房，單價約20萬元/平方米。相比兩年前36萬元/平方米的高點回落明顯，無限接近“腰斬”。

兩套房源起拍價分別約2900萬元和2990萬元，最終成交折合單價分別約20.06萬元/平方米和19.9萬元/平方米，但總價均超過5300萬元。

相比去年4月法拍僅1人報名的底價成交，此次萬柳書院兩套拍賣房總計有31位富豪報名，僅保證金就已超過1.8億元。

萬柳書院在北京“屬于有錢也不一定能買到的稀缺優質資產”，不論是去年初出圈的“萬柳少爺”視頻，還是此后75套房源被打包抵押，都是分分鐘引發熱議的存在。但這一次，從36萬元/平方米到20萬元/平方米，有網友甚至感慨：萬柳的房子現在都只能這個價了嗎？

來源：京東法拍

從兩年前的36萬/平到如今的20萬/平

據京東法拍，2月24日，北京市海淀區萬柳華府北街9號院6號樓2層201房產以及其室內15項家具（以下簡稱201房產）和6號樓2層202房產以及其室內33項家具（以下簡稱202房產），分別以5365.6萬元和5313.57萬元成交，折合單價分別約20.06萬元/平方米和19.9萬元/平方米。

盡管如此，相比萬柳書院輝煌的履歷，這次法拍還是出乎了很多人意料。競拍結束后，就有業內人士表示，相信很多觀望的業主不太滿意這個價格，客戶和業主之間心態差距很大。萬柳這一區域的豪宅在學區的加持下似乎也扛不住市場變化，進入了下行周期。如果業主心態不變化，似乎還是很難有成交。

2月26日，瀚海法拍經理孫克強在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，這次萬柳書院的成交價還是比市場價低。比如起拍價約2900萬元的202房產，前幾手價格直接跳價到4000萬元以上，競價過程中甚至還有幾位競買人報名。

來源：京東法拍

每經記者留意到，202房產在開始競拍后的10分鐘內，就有參與人直接將價格從3000余萬元拉升到了4500余萬元。

“豪宅還是有市場的，年前年后市場變化也挺大。”孫克強表示。

從京東法拍信息看，201房產有13人報名、15397人圍觀，202房產有18人報名、18254人圍觀，兩者保證金均為590萬元。也就是說，這兩套房僅保證金就已經超過1.8億元。

這兩套房產均涉（2022）京01執恢265號張X、肖X刑事案件，由北京市一中院進行資產處置。

拍賣公告特別提示，拍成后等法院通知，交付由法院負責，但無法承諾具體交付日期。

在北京豪宅市場，萬柳書院向來帶有神秘色彩，拋開項目本身的區位和業主圈層，僅從價格看，9年前開盤時約10萬-12萬元/平方米，2022年時法拍房達到巔峰價約36萬元/平方米。

此外，從京東法拍給出的評估信息（評估截止時間是2023年9月）看，萬柳書院去年以來的單價相對穩定，每平方米在18.2萬-19.9萬元之間，最高位是2023年6月的約20.3萬元/平方米。

來源：京東法拍

二手房源極少，去年曾有75套房源被抵押

每經記者查閱發現，萬柳書院這次法拍成交的兩套房源，與2022年法拍成交的4號樓5層2單元502房產和14號樓7層702房產（即36萬元/平方米天價成交那套）均涉張X、肖X案件。

據《每日經濟新聞》此前報道，裁判文書網顯示，張X利用資金購買以其母親、朋友、朋友母親的名義持有房產包括：“XX名下萬柳書院的兩套房產，其母XXX名下萬柳書院的一套房產，XX母親XXX名下萬柳書院的一套房產，XXX名下萬柳書院的一套房產、7個車位”（注：以上為一審判決書）。

值得一提的是，萬柳書院在二手房市場上幾乎沒有比價空間，因為房源極少。據每經記者觀察，目前在各大主流中介平臺，僅專做豪宅的麗茲行掛牌了2套萬柳書院房源，而貝殼找房、我愛我家等掛出的各1套與麗茲行系同一房源。

來源：麗茲行

這兩套房源分別是掛牌單價17.4萬元/平方米、面積467.25平方米的一層西邊戶，以及28.8萬元/平方米、面積218.28平方米的次頂層三居。

而從法拍情況看，去年4月，萬柳書院以6963萬元成交過一套467.25平方米的房源，據此計算的單價約14.9萬元/平方米。當時的特別提示是：物業欠費金額較大，物業、水、電、氣、供暖費等由買受人承擔。

去年5月，中國信達轉讓北京赫華恒瑞房地產開發有限公司46.9505億元不良債權，拿出了萬柳書院75套房產作為抵押物，一度引發爭議。

據每經記者當時測算，如果根據債權上拍的46.9505億元計算，這75套房源的均價約6266萬元。若按中原地產這5套房源中面積最小的218平方米計算，單價也要約28.7萬元/平方米。

目前，京東法拍、阿里法拍均無此條交易相關記錄，北京產權交易所只剩一條轉讓信息，點擊進入已無法查看。

來源：北京產權交易所

另據北京市住建委數據，萬柳書院于2015年1月拿到首張2號樓的預售證，批準銷售套數56套，擬售價格14.1萬元/平方米；已簽約住宅套數38套，成交均價15.36萬元/平方米。

來源：北京市住建委官網

到了2015年7月，萬柳書院拿到12號樓5套房的預售證，擬售價格來到16.5萬元/平方米。目前網簽2套，成交均價來到20.8萬元/平方米。

來源：北京市住建委官網

封面圖片來源：京東法拍