每日經濟新聞 2024-02-27 19:25:37
◎值得關注的是，這一政策雖然對于租金的安全性會起到較好作用，但對于租金穩定性并不能起到直接作用。大量新青年、新市民關注的一二線熱點城市，任意調漲租金的現象并不鮮見，一方面可以通過更多保租房上市來平抑租金，另一方面則可通過后續更多租賃相關法規的落地，更好地進行規范和保障。
每經記者 包晶晶 每經編輯 陳夢妤
房地產行業資金監管“長租公寓版”就要來了。
2月27日，北京市住建委同北京市住房資金管理中心發布《北京市住房租賃押金托管和租金監管暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），首次擬明確將住房租金納入監管，由北京市住房資金管理中心負責押金托管賬戶和租金監管賬戶管理工作。
根據《征求意見稿》，國家金融監督管理總局北京監管局會同市住建委加強對承擔押金托管和租金監管相關工作商業銀行的監管，北京房地產中介行業協會承擔押金托管、租金監管中糾紛調解、協調租賃當事人押金或租金退還等相關工作。
58安居客研究院院長張波在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“這一政策實施后，預計租賃企業會更多推進短付方式，從而規避需要交到監管賬戶的問題。一旦單次交的租金月份少，租戶實際可能產生的風險也會大大降低。值得關注的是，這一政策雖然對于租金的安全性會起到較好作用，但對于租金穩定性并不能起到直接作用。大量新青年、新市民關注的一二線熱點城市，任意調漲租金的現象并不鮮見，一方面可以通過更多保租房上市來平抑租金，另一方面則可通過后續更多租賃相關法規的落地，更好地進行規范和保障。”
多年來，分散式長租公寓企業頻繁暴雷、租金“長收短付”等不健全模式對房東、房客造成了巨大的經濟損失，更有不少租客面臨被收房和“租金貸”的雙重緊逼。
《征求意見稿》顯示，北京市資金中心應當在中標商業銀行中開設押金托管賬戶。該賬戶為專用存管賬戶，不透支；除另有規定外，不支取現金。
對于各地多發的“退押金難”，《征求意見稿》提出，押金應當按住房租賃合同約定的時間、金額存入押金托管賬戶。住房租賃企業應當在住房租賃合同期滿或解除后一個工作日內提出押金退還意見。意見中明確是否扣除押金，如擬扣除押金的，應當明確擬扣除部分費用明細。擬扣除部分外押金的本金和同期利息應當及時退還承租人。
承租人應當在住房租賃企業提出押金退還意見后兩個工作日內確認是否同意。承租人同意的，押金按退還意見退還。住房租賃企業未在規定時間內提出押金退還意見的，押金的本金和同期利息全部退還至承租人賬戶。涉及押金退還的，按照押金退還當日中國人民銀行活期存款掛牌利率計息，計息周期自存入市資金中心押金托管賬戶之日起，至押金退還前一日止。
這一新規無疑將為更多城市新青年群體帶來租住安全感。
58同城、安居客《2024年節后租房調查報告》（以下簡稱《調查報告》）顯示，春節后換租熱度高，過半數意向租房者傾向在2月份租房，希望穩定租住一年以上的人群占比更高。
目前租房市場中普遍的押付方式是押一付三，多數租房者也傾向于選擇季付的方式支付租金。接受調研的人群中超4成意向租房人群選擇季付，但也有超過35%的人更傾向半年付和年付。
不僅如此，C-B-C（業主-機構-租客）租房模式仍然是一二線城市的主流，這類房源在租房市場中數量較多，可選擇的余地較大。
《調查報告》顯示，51.6%的租房者仍優先考慮普通住宅小區的房源，同時有21.6%的租房者優先考慮品牌公寓/長租公寓的房源；也有9.3%的租房者會優先考慮保障性租賃住房（保租房）。
記者注意到，隨著長租公寓市場風險逐步出清，越來越多長租公寓企業從重資產、中資產模式，轉向增加輕資產比重，以擴大運營規模，《2023仲量聯行中國長租公寓市場白皮書》顯示，不少受訪運營商期望在未來三年提高輕資產運營項目比例，輕資產運營整體平均占比有望從目前的21%提升至未來的30%。
這意味著，長租公寓企業同樣有著規模擴張的強烈需求。
但租金及押金納入資金監管后，根據《征求意見》，住房租賃合同約定單次收取租金數額超過三個月租金的，全部租金應當按合同約定時間、金額存入租金監管賬戶。租金監管賬戶收到存入的租金后，三個月租金部分在一日內劃轉至住房租賃企業賬戶。其余租金按月劃轉至住房租賃企業賬戶，每次劃轉金額為一個月的租金的本金和同期利息，租金不足一個月的以實際為準。
資金的嚴格監管，是否會掣肘企業規模發展？
易居研究院研究總監嚴躍進在接受記者采訪時指出，“首先，統一監管的立足點是站在保護租客角度的。此前押金房租缺乏管理，導致2019年之前長租公寓租客的權益受到損失，也形成了一些特殊問題，房東有房東的理由、租客有租客的理由，產生一些很難化解的矛盾，統一監管的出發點并不是限制長租公寓企業，而是從租金角度出發，使其更加規范。”
“但監管帶來的制約肯定還是要考慮的，押金和房租是長租公寓企業的一種資金來源。從這個角度來說，可以對長租公寓企業設立一些激勵機制。比如，如果品牌信譽度高，資金的使用可以更加靈活等。從支持長租公寓企業的發展角度看，外部貸款政策等金融支持也要到位，但如果后續出現違規操作，可以限制融資規模等，把配套措施進行細化。”
一直采取C-B-C經營模式的自如，目前在北京、上海、深圳、杭州等10座城市布局，管理房源近100萬間。
對于此次《征求意見稿》，自如方面對《每日經濟新聞》記者表示：“資金監管有利于行業的長期穩定發展，也將進一步維護租賃各方合法權益。自如將堅決擁護和積極響應，落實政策要求，并繼續在合規經營、信用建設、運營監管等方面積極與相關部門對接，助推住房租賃市場平穩健康發展。”
封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖
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